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房地产崩盘:下一波危机将是中国广大县级市

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-24
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    福建宁化,一个经济落后的山区农业县,近两年却卷入了疯狂的房地产发展漩涡当中,不足10万人的县城,却有数十个楼盘拔地而起,房地产的到来打破了边陲小城昔日的宁静,它像一个富有魔力的巨大“吸金石”,让数十亿民间资本卷入到了那场风暴眼,难以自拔。

    “我现在都不知道未来的生活怎么办了,过一天是一天。”林旭(化名)对经济观察报(微博)记者说,现在他的生活目标完全改变,一天到晚只有一件事——“讨债”。每天都和几十个债权人聚在一起,商讨着下一步的行动。

    退休后,林旭攒下了一笔积蓄。为了让这笔钱保值增值,他想了不少办法,宁化这座小县城,没什么好的投资项目,直到房地产业兴起。2012年,他将自己的积蓄、再加上外借的几十万元,筹集了总共150万元,通过一个叫钟运生的中间人借给了一名来自福建沙县的房地产开发商——三明市海运房地产开发有限公司董事长罗海云。

    现在,林旭成为了一位愤怒的“讨债者”,这已经成了宁化县房地产疯狂生长后的现象:建筑材料商、包工头、建筑工人、债权人……拿着一纸证明,通过上访、起诉等手段,为自己争取希望。

    现在,宁化县的人正在学着与那些永远有可能要不回来的债务和平相处。房地产老板、债务人纷纷“跑路”,大量现金沉睡到了那些尚未建成的烂尾楼中——它们吞噬了无数人大半生的财富。

    起初,没人想到它会衰落得如此之快,代价如此之大,可怕的“后遗症”开始凸显,它带来的后果远远超乎了这座边陲小城所承受的压力。无论如何,宁化县因房地产疯狂而引发的债务危机,正是中国县级城市房地产疯狂后的一个值得深思的样本。

    愤怒的债权人

    宁化县位于福建西部,和江西交界,曾经是著名的革命老区,被誉为“苏区乌克兰”。作为一个山区的农业县,由于交通不发达,经济发展相对落后。根据统计数据显示,2014年,宁化地区生产总值(GDP)为101.58亿元,在福建58个县市当中位列44位,过去几年,也差不多是这个名次。

    近几年,宁化县新一届领导班子上任后,为了改变宁化县的经济和城市面貌,引进和批准了很多重大建设项目:诸如经济开发区、文化园、商贸城、大酒店、博物馆……

    “虽然这些项目的名称不同,但大部分都是房地产开发商搞出来的。”宁化县政府一位官员对经济观察报记者称。

    根据公开文件显示,宁化县政府对引进项目很重视,县委县政府主要官员负责对每个项目进行“深入重点跟踪”,现场办公,为项目把脉,并协调解决项目进展中存在的困难和问题。从立项、用地审批、征地拆迁到建设的每一个环节,当地政府都参与其中,体现出了强大的支持态度。

    这种政府对开发商的支持姿态,也不知不觉中演化成了一种无形的信用资产。“我当初就是因为看了宁化县人民政府给地产开发商的批复文件,才决定将钱借给他们的,谁想到也会出事儿啊?”罗昌豪对经济观察报记者说。最初,当“中间人”钟运生找到他时,拿出了一份宁化县人民政府对建设宁化华侨经济开发区出让土地的批复文件,并且声称该项目有“特殊背景,肯定赚钱”,经过了解,发现这块地确实是开发商“用相对便宜的价格拿到的”。

    基于上述情况,罗昌豪也先后凑了90万元通过钟运生转借给了来自沙县的开发商罗海云。

    罗昌豪万万没想到,当初他确信有“特殊背景”的项目最终变成了烂尾楼,“中间人”钟运生也难觅踪影,90万元的债务无处追讨,他自己也成天被人追债。

    根据经济观察报记者了解,开发商罗海云通过钟运生这条线总共借了2460万元,涉及76位债权人。如今,当这些债权人联合起来,找到罗海云在宁化县投资的两个项目新天地、星河湾的办公场所时,才发现罗海云早已暗中将这两个项目的产权和股东关系变更。

    一个事实是:罗海云来自沙县,宁化县房地产兴起后的开发商,多数都来自沙县。“2008年以前,宁化没有一个沙县的开发商,包括搞市政工程的包工头,没一个是沙县的。2008以后就到现在,我估计95%都是沙县人,从开发商到搞市政工程的包工头,差不多都是沙县人。”一位宁化的建筑商人对经济观察报记者说。

    而在诸多项目的招投标中,很多举动也让人不解。比如在宁化县某项目招投标过程中,宁化县政府将场所选定位于宁化县千里之外的湖南长沙某宾馆,而不是在宁化县的宾馆举行。况且,招标的信息刊登在了省外的媒体,而不是宁化县人能看得见的报刊。

    事实上关于这起民间借贷纠纷,宁化县相关部门也组织联席会议协调此事,并且成立了协调小组,由县委主要领导和部门组成。即便如此,效果仍不理想。

    如何解局?

    如今,宁化的民间借贷也影响到各个社会阶层,其中有政府官员,也有普通的民众,还有到处讨债的包工头、建筑工人,以及付了钱却拿不到房的购房者,他们形成一个庞大的利益诉求群体。很多人认为,在这场房地产疯狂当中,当地政府应该承担主要责任,大跃进式的搞形象工程、政绩工程。“一个小县城,土地该卖的都卖完了,房子已经建到郊区,所谓的新城,规划得十分华丽,到处都是欧式风情的宣传画,医院、学校、超市什么都齐全,但是唯一的问题是没人。”一位从宁化县政府退休的老干部告诉经济观察报记者说。

    这位老干部认为,如果按照宁化县的现在的存量房,估计未来几年都卖不完,而且宁化县经济落后,城乡大部分青年都选择离开县城,迁往福州、厦门这样的大城市。目前,还留在偏远乡镇的都是留守老人,所谓的“城镇化人口红利”已经捉襟见肘,现在宁化县建设的新区,晚上亮起来的灯屈指可数。

    对于房地产过度开发的情况,宁化县国土资源局局长在接受经济观察报记者电话采访时认为:“从中央、省市到县,都在想办法解决,每个县都有不同的办法。”当记者问及宁化县具有将采取什么措施应对时,他说:“具体由建设局在负责。”

    宁化县城乡规划建设局局长江陈林在接受经济观察报记者电话采访时也坦承,宁化县房地产业的确存在产能过剩的现象,但他认为并不奇怪,因为“中国很多地方差不多都这样”。

    张永(化名)是一位福州的房地产老板,此前,他常常接到一些政府官员的邀请,到一些地级市去搞房地产开发,到了2012年,他感觉到了三四线城市的房地产开发正存在巨大风险,便果断停工。

    如今,张永成为了一个幸存者,那些深陷其中的开发商朋友却在艰难度日,手头上有很多骑虎难下的项目,如果开工建设,肯定是死,如果不建,也是死。更难过的是,当地政府坚决不允许房价降下来,不然土地卖不出去,地方债务也还不了。“尽管我不知道中国究竟有多少房地产老板跳楼了,但是我想很多老板都有跳楼的心。”张永说。这些房地产企业要么被高额的利息压垮,出现兑付危机,要么房子买不出去,资不抵债。

    张永认为,下一波危机的重灾区将是中国广大的县级城市,那些地方的房地产开发充满危机,无论是搞商业住宅,还是搞商场或者各种形态的经济开发区。他得出这个结论的依据很简单,谁来消费?每座城市都在搞城市综合体,结果发现商场里的工作人员比顾客还要多,消费如何能起来呢?

    为了以免因为房地产而引发的社会矛盾。2014年7月,宁化县政府成立了一个“县房地产市场风险应急处置工作领导小组”,该小组的组长由县长杨胜担任,其余成员由各单位主要领导担任。在公开文件中,宁化县对该小组赋予的功能是:“为有效预防和迅速处置我县房地产市场风险突发事件,减少房地产市场突发事件对社会造成的危害和损失,保持房地产市场平稳健康发展,促进经济稳步增长,维护社会稳定。”

    宁化房地产的危局或许代表了中国相当一部分县级城市,过去数十年,中国三四线城市的房地产大跃进,造成了房地产的严重过剩,这种过剩可能是超乎人们想象的。现在,福建宁化县的讨债者们已经开始不再期待拿回钱了,他们开始打起了以物换债的主意,只要房地产开发商能用房子抵债,他们也就不追究了。这或许是他们在绝望中的最后一丝安慰。

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