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只能在前海发生的创新?中国首只房地产信托基金首次解密

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-24
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    深圳前海,33栋企业办公物楼将载入金融史。

       2015年6月26日,国内首只REITS产品——鹏华前海万科REITs基金(下称“前海万科REITS”)将公开发行,这意味着公募基金的投资范围扩展到不动产领域。

       也就是说,海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产,已逐步进入中国内地居民的资产配置池。

       所谓REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

       以鹏华前海万科REITS为例,该基金以不高于基金总资产50%的比例,投资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公司(下称“万科前海企业公馆”)50%的股权。

       2014年2月,中国证监会主席肖钢到前海调研时,现场表态支持前海试点REITS。2015年4月22日,鹏华基金向证监会上报产品方案,6月初即获批,作为创新品种,这样的闪电速度并不多见。

       REITS收益主要来源于租金收入和房地产升值,另外收益的大部分将用于发放分红,与股市、债市的相关性较低。与中国信托纯粹属于私募的性质不同,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。

       此前,国内已有两只私募性质的REITS在深交所挂牌交易。不久的将来,前海万科REITS也将在深交所挂牌交易。

       深交所副总经理林凡24日表示,已经有多家基金公司正在寻求开发REITS产品,这意味着未来在REITS领域还有更多地选择。

       首只REITS究竟是怎么玩的?澎湃新闻记者为你揭开它的神秘面纱。

1.前海万科REITS如何交易?

       在基金合同生效后10年内,基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。

       上市首日的开盘参考价为前一交易日基金份额净值。基金实行价格涨跌幅限制,涨跌幅比例为10%,基金最小买入申报数量为10000份,申报价格最小变动单位为0.001元人民币。

       基金封闭运作期届满后,会转为上市开放式基金,属性变为债券型基金。

2.投资标的是什么,基金如何获利?

       封闭运作期内,基金资产不超过50%的部分,是通过增资入股,获得万科前海企业公馆50%的股权,该部分股权对价12.7亿。

       基金的获利方式,是在股权持有期内,获得股权对应的,前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的,除物业管理费收入之外的营业收入。

       另外,不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。

3.REITS的收益如何?

       国内没有可参考的案例。美国是REITS的发源地,也是目前全球REITS最为发达的国家,其他国家地区的发展都或多或少参考了美国REITS的发展经验。过去20年中,多个REITS板块实现了两位数的年化总回报,如自助式仓储的年化回报是16%,公寓、零售、写字楼是12%,医疗是13%。

4.万科前海企业公馆是个什么样的项目?

       前海企业公馆项目是商业用写字楼,位于深圳市前海合作区荔湾片区。

       项目的总占地面积约为93192.96平方米,包含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑,约6个小型公共建筑,拟总建筑面积约为65200平方米,总投资人民币约7.7亿元。

5.物业目前对外出租的情况如何?

       截至2015年3月,前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。包括汇丰银行、中国联通、广发证券在内的49 家企业已经签署租赁合同。

6.投资门槛是多少?

       基金的面值是1元,首募期间,认购金额最低是10万元,追加认购单笔最低金额1000元。证监会规定,募集的总份额不能超过30亿。

       如果是通过场内认购,单笔最低金额是10万份,超过的部分必须是1000份的整数倍。

7.万科前海企业公馆物业预测的收益有多少?

8.物业的实际收益不达预期怎么办?

       有保证金制度补偿。

       具体说,深圳市万科房地产有限公司将开立保证金账户,一次性存入不低于2000万元的保证金,并确保每年维持不低于2000万的保证金。

       若当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额低于上图比较基准,深圳万科将以保证金账户资金余额为限,按差额向基金进行支付。

       不过,如果业绩太好,超过业绩比较基准过多,基金资产将以已收到的投资收益,就差额部分按一定比例向保证金账户支付深圳万科收益分成,这个时候,基金净值会出现一定幅度的下跌。

9.封闭期结束后,如何实现股权退出?

       根据协议,该基金应分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前,向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权,直至全部股权退出。

10.房地产企业通过REITS融资有什么好处?

       通过REITS这一市场化的直接融资途径,可以盘活存量资产,加快建设资金流转速度通过REITS收购建成物业或合作经营等创新模式,可以撬动更多地社会资本参与开发建设。

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