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商业地产资产证券化:试水中国版REITs

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-24
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    内容摘要:

    2014年,国内发行了中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划三款证券化产品,这三款产品都以商业地产相关权益作为最终收益来源,具有了REITs的基本特征。

    相比海外成熟的REITs产品一般都具有税收优惠、公募发行、良好的流动性、较低的投资门槛和标准化产品等特点,这三款商业地产资产证券化采取了私募发行的方式,由于受到合格投资者数量的限制,证券份额在交易所的转让起点规模也较高,且在公司层面并未享受税收优惠。

    从已发行的三款涉及商业地产的证券化产品看,由于基础资产的法律合规性问题,资产支持证券并非直接以商业地产的租金和物业增值收益作为基础资产,而是通过设置多层特殊目的载体,形成资产支持专项计划+信托计划(或私募基金)+SPV公司的结构安排,使得资产支持证券间接持有标的资产的租金和物业增值收益,这是商业地产类资产证券化与普通资产证券化存在的显著差异。

    在交易结构方面,三款产品都有分层结构安排,优先级证券的本金和收益偿付得到优先保证,此外商业地产的原始权益人都提供了流动性支持或担保,对资产证券化产品也具有一定增信作用。

    从退出机制看,中信启航和中信华夏苏宁都有REITs上市退出的方式,为投资者提供了新的投资标的和流动性。

    对于商业地产证券化产品的投资,重点需要分析标的物业资产的地理位置、商业环境、租约保障等因素,充分考虑增信措施和退出机制,选取标的资产所在地区经济发达,周边配套设施齐全,已经形成一定商圈的物业,并具有长期不可撤销租约的项目进行投资,投资者也可关注未来保障房类不动产证券化产品的推出。

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