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海外REITs发展迅猛 全球产品规模约达1.8万亿美元

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-26
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  □本报记者 张莉

  自1960年在美国出现以来,REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展,在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前,全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。

  总体来看,美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。截至2015年3月末,在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的REITs有257个、合计市值9846亿美元,占到了全球市场的60%。欧洲和澳大利亚的REITs市场也相当庞大,截至目前,整个欧盟上市的REITs有100个,总市值合计1700亿美元,而澳大利亚一个国家的REITs总市值就达到了937亿美元。除了上述西方发达经济体以外,亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚,2000年以后真正兴起,现今也成为国际上重要的REITs市场。REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此,可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。

  美国REITs市场发展成熟

  在美国,有超过7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品,更有超过300个共同基金投资于REITs。目前,美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。截至2015年1月31日,美国上市开发商总数34个,总市值520亿美元,其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。而全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(Simon Properties Group)市值达到636亿美元,这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。另外一家美国著名投资企业黑石集团,旗下房地产和私募股权基金在2007年之前联合以260亿美元杠杆收购希尔顿全球控股,该交易成为黑石集团历史上最赚钱的一笔。可见REITs在美国资本市场上的重要地位以及其庞大的发展规模。

  REITs在美国这几十年的发展历程中,在各个阶段的表现参差不齐,但是长期来看,却能持续地实现较股票高出300至600个基点(年化)的回报。REITs通过将资本高效地注入房地产行业帮助美国实现了重要的经济目标,给房地产投资带来了极大的透明度,也为美国房地产资产提供了较大的流动性。

  亚洲REITs产品多元化

  在亚洲,REITs于2001年首先在日本诞生,之后在新加坡、中国台湾、中国香港迅速发展起来。2013年亚洲地区上市交易的REITs市值已经达到了1500亿美元。截至2015年3月底,日本、新加坡、中国香港等地上市交易的REITs市值分别达到了908亿、483亿及273亿美元。

  新加坡是亚洲最大的REITs市场。与其他发达经济体不同,新加坡的REITs市场较为国际化,即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外,位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例,体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

  另外,新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式,REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand,凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立,一个地产投资集团或大型资产管理公司可以设立多只REITs,针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)。

  相比之下,香港的REITs起步更晚。在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》,并于2005年11月才推出了第一只房地产基金(领汇)。香港在很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构,以信托计划为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务,即实行外部管理人制度。

  截至2015年3月底,共有11只REITs香港联交所上市,其中两家在香港REITs市场发行的三只房地产信托基金具有鲜明的代表性:“领汇REIT”代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具,而“汇贤REIT”则是以中国大陆物业为基础的规模较大的房地产投资信托基金。其中有5家包含中国大陆的物业,涵盖了写字楼、商场、酒店等主要类型的资产,累计面积达到210万平米。

责任编辑:pm

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