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国内首只公募房地产信托基金全解密 最低认购10万元

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-27
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    2015年6月26日,国内首只公募房地产信托基金(REITs)产品——鹏华前海万科REITs(下称“前海万科REITs”)将公开发行,这意味着公募基金的投资范围扩展到不动产领域。
    所谓REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
    以鹏华前海万科REITs为例,该基金以不高于基金总资产50%的比例,投资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公司(下称“万科前海企业公馆”)50%的股权。公告显示,鹏华前海万科REITs基金的业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5%,认购期内最低认购门槛为10万元。
    REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值,另外收益的大部分将用于发放分红,与股市、债市的相关性较低。
    据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告,万科前海企业公馆物业的2015年预测营业收入(不含物业管理费收入)为12633万元。据称,若物业的实际收益不达预期,则有保证金制度补偿。
    2014年2月,中国证监会主席肖钢到前海调研时,现场表态支持前海试点REITs。2015年4月22日,鹏华基金向证监会上报产品方案,6月初即获批,作为创新品种,这样的闪电速度并不多见。
    此前,国内已有两只私募性质的REITs在深交所挂牌交易。不久的将来,前海万科REITs也将在深交所挂牌交易。深交所副总经理林凡24日表示,已经有多家基金公司正在寻求开发REITs产品,这意味着未来在REITs领域还有更多选择。
    ■ 新闻附件
    1.前海万科REITs如何交易?
    在基金合同生效后10年内,基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。
    上市首日的开盘参考价为前一交易日基金份额净值。基金实行价格涨跌幅限制,涨跌幅比例为10%,基金最小买入申报数量为10000份,申报价格最小变动单位为0.001元人民币。
    基金封闭运作期届满后,会转为上市开放式基金,属性变为债券型基金。
    2.投资标的是什么,基金如何获利?
    封闭运作期内,基金资产不超过50%的部分,是通过增资入股,获得万科前海企业公馆50%的股权,该部分股权对价12.7亿元。
    基金的获利方式,是在股权持有期内,获得股权对应的,前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的,除物业管理费收入之外的营业收入。
    另外,不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。
    3.REITs收益如何?
    国内没有可参考的案例。美国是REITs的发源地,也是目前全球REITs最为发达的国家,其他国家地区的发展都或多或少参考了美国REITs的发展经验。过去20年中,多个REITs板块实现了两位数的年化总回报,如自助式仓储的年化回报率是16%,公寓、零售、写字楼是12%,医疗是13%。
    4.万科前海企业公馆是个什么样的项目?
    前海企业公馆项目是商业用写字楼,位于深圳市前海合作区荔湾片区。
    项目的总占地面积约为93192.96平方米,包含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑、约6个小型公共建筑,拟总建筑面积约为65200平方米,总投资人民币约7.7亿元。
    5.物业目前对外出租情况如何?
    截至2015年3月,前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。包括汇丰银行、中国联通、广发证券在内的49家企业已经签署租赁合同。
    6.投资门槛是多少?
    基金的面值是1元,首募期间,认购金额最低是10万元,追加认购单笔最低金额1000元。证监会规定,募集的总份额不能超过30亿。
    如果是通过场内认购,单笔最低金额是10万份,超过的部分必须是1000份的整数倍。
    7.封闭期结束后,如何实现股权退出?
    根据协议,该基金应分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前,向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权,直至全部股权退出。
    8.房地产企业通过REITs融资有什么好处?
    通过REITs这一市场化的直接融资途径,可以盘活存量资产,加快建设资金流转速度通过REITs收购建成物业或合作经营等创新模式,可以撬动更多的社会资本参与开发建设。
    另一方面,REITs还有助于帮助房地产企业转型,协助重资产企业进一步扩张。

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