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中金标准数据:资产证券化升温 基础资产评估难题待解

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-27
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    今年政府工作报告提出围绕服务实体经济推进各项金融改革,其中一项重要改革内容是推进信贷资产证券化。今年是全面深化经济金融体制改革的关键之年,需要进一步快信贷资产证券化进程,其中,住房抵押信贷资产证券化是重点。

    要保证信贷资产证券化的顺利推进,保障基础资产质量是重中之重。这对评估基础资产质量提出了较高要求。专家指出,政府税务部门、金融机构亟需高效率、低成本的自动化评估系统,以动态、批量、真实掌握基础资产质量变动情况。

    海量评估需求不断衍生

    我国目前信贷资产证券化的基础资产池结构,一般企业贷款较多,占到90%。对于未来基础资产池结构,零售贷款具有较高的同质性,比较适合用于证券化,发展个人住房按揭贷款等零售贷款的信贷资产证券化是未来推进的方向之一。

    央行、银监会日前出台的“房贷新政”指出,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

    业内专家普遍认为,房贷资产证券化有助于撬动新型住房金融市场。随着互联网+金融深化、利率市场化加深,包括个人住房按揭在内的个人消费贷款业务,未来将成为商业银行相当重要的资产业务。资产支持证券品种和规模增加后,对应的基础资产的质量有可能会出现下滑。以住房抵押贷款作为资产池,如果房价出现波动下跌,就意味着抵押物价值的缩水。

    国外成熟的资产证券化体系一般需要由国家出面,建立全国统一的担保机构,对证券化资产进行担保或保险,对个人信用予以认证,使其信用等级得以保障。由于住房贷款证券化会以打包形式进行,且标的比较大,也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下,对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。

    有分析人士指出,个人住房抵押贷款支持证券的信用风险评比较复杂,一是基础资产为个人住房抵押贷款,评估个人信用风险有一定困难;二是住房贷款期限长,受宏观经济的影响较大,因此基础资产的预期损失具有较大的不确定性;三是面临较大的提前还款风险,尽管提前还款能在一定程度上降低贷款的违约风险,但是也会使资产池损失部分利息收入,严重者会造成交易负利差,造成劣后受偿证券的损失。

    专家建议,目前中国银行业房贷业务的风险管理应当着重于三大要素。一是要有一个规范、统一的信贷评级体系;其次是要有一套完备的房地产评估标准,而这方面目前而言在中国尚不具备;最后就是要有一个比较完善、成熟的房地产二级市场。其中,房地产评估的标准尤其重要,因为只有在标准确定之后,房贷才可以自由出售转让,形成一个标准化的交易体系。

    自动化评估时代加速到来

    一个尴尬的现实是,我国缺乏对个人偿债能力的评估机构,为银行在开展住房贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此,当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用认证的标准体系,从而提高国内信用评估机构的素质和水平,最终防范金融风险。

    房贷业务证券化后资产价格波动更为明显,这是传统人工评估方式难以逾越的障碍,为此,当前资产证券化需要批量动态评估、准确且低成本评估将其发展护航,从而为构建独立、客观、公正的信用评估体系奠定坚实的基础,这也是住房贷款证券化成败的关键。在中国经济社会已步入大数据时代背景下,自动化评估将成为房地产评估行业不可逆转的潮流。

    业内人士表示,自动化、批量评估是房地产交易环节以及银行业等金融机构存量资产管理的客观要求,也是我国正在推行的住房信贷资产证券化业务的必备工具,可为各类房地产评估机构日后开展此类业务提供良好的技术支持。

    中金标准数据总经理郝文嘉说,未来信贷资产证券化规模会日益庞大,相应的基础资产评估工作量也会增大,商业银行、评估机构均没有足够的人力、物力对这些基础资产评估进行全覆盖、动态评估,大多采取定期或不定期抽查方式来进行评估,这不能杜绝黑天鹅事件的发生。

    她介绍说,而自动化评估系统可以解决这些难题,提升效率,节约成本。目前,该公司已研发出一套自动化评估系统AI估。从勘察到生成正式评估报告,传统人工评估方式需要3-7天才可完成,AI估通过人机结合的自动化流程,评估师只需用3分钟便可完成房地产估价报告的制做工作。

    更重要的是,目前市场上主要使用的评估系统大多由评估公司、代理公司开发,并不能彻底保持独立第三方的立场或视角。由第三方公司开发的评估系统可以保持客观中立,避免利益驱动对评估造成的人为干扰。

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