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房地产利好消息频出 救市政策为何“根本停不下来”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-30
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利好消息频出

  最近一段时间,不断有地方政府出台政策来刺激楼市。

  6月中旬,吉林省和长春市政府等多部门联合出台刺激政策,主要做法为降低公积金贷款首付、省内公积金互认、核定贷款额度放宽家庭收入限制、延长还款年龄期限、允许子女可与父母联合申请公积金贷款等。

  而广州则考虑通过购房贴息的方式来进一步刺激市场需求。据了解,日前广州公积金贴息贷款方案原则性通过,今年全年贷款额度会高于去年,约在190亿元左右,其中140亿元为自行发放的贷款,另拟投放50亿元做贴息贷款。

  而安徽在住房保障方面再出新招。据了解,安徽省制订试点方案,运用政府和社会资本合作(即PPP)模式,逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公租房投资建设和运营模式,提升公租房效率和质量。

  福建省步子迈得更大,福建转发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,重点提及6月起允许商办楼房改住宅。按照《通知》规定,对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目,所在市、县现实库存去化期限超过24个月的(按住房和非住房现实库存分别计算去化期限),在符合相关规划要求的情况下,允许房地产企业进行项目整体或部分转型。德佑链家研究总监陆骑麟分析指出,该政策本身的救市意图十分明显,从全国的情况来看,商办类项目的销售压力和难度,普遍都要高于住宅类项目。而商改住的“变性”,有利于提高这些项目的去化速度。

刺激缘何不断

  从楼市整体走势来看,回暖迹象非常明显。那么在这种情况下,各地方政府为何还在不断出台利好政策,来进一步刺激楼市?

  从全国范围来看,楼市呈现明显回暖格局。国家统计局最新发布的数据显示,2015年5月,全国70个大中城市中房价企稳和回升的城市数量继续增多,房价环比上涨的城市由上月的18个增至20个,维持稳定的城市数量由4个增至7个,而房价下滑的城市数量和幅度都在缩减。

  市场研究机构也得出同样的结论。世邦魏理仕(CBRE)在国家统计局每月发布的数据基础上创建的全国商品住宅价格指数显示,楼市确实呈现整体向好趋势。结果表明,该指数在5月份受主要一二线城市房价上涨的带动,整体环比上行0.5%,达到153.4点。其中,一线城市环比上涨3.0%,为该指数创建以来最高单月涨幅;二线城市微涨0.1%;三线城市微降0.2%,但降幅继续收窄。

  此外,在土地购置等先行开发指标方面,2015年1~5月份,全国土地购置面积虽然较去年同期仍在大幅回落,但降幅比1~4月份收窄1.7个百分点;就5月份单月来看,土地购置面积环比上月大增54%,随着购房利好政策逐步落地,市场情绪转好,开发商土地储备信心有所增强。

  在销售量方面,从世邦魏理仕监测的包括北京、上海等在内的15个重点一二线城市来看,受信贷、财税等利好政策持续发挥效用和房企积极推盘影响,5月新建商品住宅成交套数环比继续增长11.9%,同比涨幅也达28.6%。而从全国范围内,2015年1~5月份,全国商品住宅销售额实现逆转,结束了连续16个月的负增长,2014年初以来首次同比正增长5.1%。

  楼市的回暖,但难掩房地产行业增速放缓的事实。根据国家统计局网站公布的相关统计数据显示,2015年1~5月份,新开工面积、土地购置面积及土地成交价款等三项数据同比均出现不同程度的下滑,幅度分别为16%、31%和25.8%,仅销售金额出现微幅增长,涨幅为3%。对于这种现状,有分析人士指出,房地产行业保持弱势运行态势,这有可能会危及今年中央“保7”任务。因为从过往历史来看,房地产行业对经济的贡献巨大,如2014年房地产投资总额为9.5万亿元,占到GDP总量的15%左右。

  另有数据显示,2015年1~5月份,国内房地产开发投资总额为3.23万亿元,同比上涨5.1%,但如果保持现有速度发展下去,肯定难言理想。由此看来,在中央“稳增长”的总体要求下,房地产行业必须发挥其重要作用,因此接连出台刺激措施,维持市场活跃度,则成为各地方政府“规定动作”。

救市将会持续

  对楼市的正向刺激还会继续,不会停止。专家表示,下半年销售将持续回升,开发投资出现回暖,刺激政策仍会陆续出台,但去库存仍为主基调。

  专家分析指出,我国东北、西南以及大部分三四线城市,由于市场供需结构失衡,会更希望通过强力刺激手段来促使市场回暖。国家统计局数字显示,前5月除东北三省房地产投资为负数外,内蒙古、贵州、云南、宁夏房地产投资额增速分别为-24.5%、-1.2%、-8.8%、2.2%,都很不理想。因此未来这些地区一旦出台新的刺激措施,并不会让人感到意外。另外,包括徐州、扬州、南通、烟台、唐山等在内的三四线城市,楼市呈现明显供过于求,因此也有可能出台新的刺激政策。

  即便是一线城市,也在试探更大幅度救市的可能。广州市房协有关人士建议有关方面对“穗六条”进行适当修改,首先取消或降低非户籍但在广州就业、投资人口的购房限制;其次逐步以税收政策取代现有的限购政策。分析人士指出,此番表态虽然不能代表官方声音,但用意却很明显,就是希望据此试探中央底线,如果并未遭到反对,在未来不远时间则很有可能推出类似的刺激措施。

  至于政策的覆盖面,则有可能会更为宽泛,除了购房群体之外,包括开发企业等所有市场参与者,都有望成为政策惠及的对象。有分析指出,政府希望房地产开发投资能够回升,前提是要求楼市能够回稳。这需要从两个方面下功夫,即去化能够给力的同时,也要保证开发商能够有钱可赚。因此他预计,未来地方政府在关注如何扶持消费者以达到提升市场购买力的同时,也会出台新的政策惠及另外一个市场主体——开发商。

 

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