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房地产市场一定会加剧分化

  • 来源:多盈金融
  • 2015-06-30
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    站在当下,如何看待中国房地产市场的过去和未来?影响未来房地产市场发展的因素有哪些?如何理性认识杭州房地产市场的机遇和挑战?近日,省房地产行业协会会长贾宝林接受本报记者专访,讲述他对房地产市场的深刻理解。

    记者:中国房地产市场经过这么多年的发展,它究竟步入了一个什么样的发展阶段,业内人士莫衷一是。从中长期来看,您认为中国的房地产市场是涨还是跌?

    贾宝林:我向来认为分析判断中国的房地产市场,必须要从经济社会发展的大局出发,且不同区域不同城市之间的差别很大,关键看供需关系,不能一概而论,不能简单地说涨还是跌。一般来说那些人口导入或者拥有创新活力的一二线城市,我认为它们的房地产市场还有较大的发展空间。而那些人口输出或吸引力不强、缺乏产业支撑的城市,房地产市场必然会面临更多的困难。此外,各地的住房消费习惯差异也会对房地产市场产生较大影响。

    有人把前十年房地产市场叫做黄金时代,现在已经进入白银时代,也可以从不同的角度去理解,所谓黄金时代,我认为政策环境、市场环境、消费环境等,都应该是符合市场和行业发展规律的,供求是相对平衡的,市场应该是健康稳定发展的。我国的城镇化还远远没有结束,还有较长的过程,包括户籍制度在内的各项改革也是大势所趋,未来还将有大量的人口流入城镇。还是要就具体的城市或者区域,来谈房地产市场。

    当然,中国的房地产市场经过多年发展,商品房已经结束了短缺时代,很多城市的人均住房面积也在逐年提高,比如我省,人均住房面积已经达40平方米左右。有人根据人均住房指标,得出房地产市场趋于饱和的结论,实际上这样的论断要区别对待。因为人均是一个笼统的数字,它掩盖了家庭之间住房面积不均衡的事实。为此我们曾多次向有关部门呼吁尽快进行住房普查,掌握居民的实际居住状况,这对未来的房地产市场规划而言,意义重大。

    记者:在这一轮房地产市场调控中,浙江省可以说是首当其冲,在今年的全国百城房价排行榜上,跌幅最大的5个城市竟然有4个在浙江,其中杭州跌幅居首。您如何看待浙江以及杭州的楼市?

    贾宝林:我认为房价稳中有降是市场正常的反映。其一,浙江的房地产市场起步较早,市场化程度比较高;其二,前十年的房地产市场调控也积累和遗留了不少问题,没有得到根本解决,其负面效应逐步显现。其三,浙江和杭州的房价前些年涨得相对较快,价格基数较高,在市场调控之下冲高回落也是必然。其四,由于市场供应量较大,库存量不断攀升,市场预期发生了变化。其五,浙江市场高总价的楼盘相对占比较高,前几年受“限购”、“限贷”影响较大,房价也就不可避免地出现调整。

    从多个统计数据来看,浙江的房地产市场正在朝着健康稳定的方向发展,比如投资增幅有所回落,经济对房地产的依赖程度下降,销售量大幅上升,价格基本稳定,土地供应、新开工面积和竣工面积有所回落,这将有利于减轻去库存压力,供需关系得到改善,市场趋于稳定。这显然有利于产业结构调整,也有利于企业转型升级。

    当前的杭州市场,1~5月投资增幅高于全省平均水平的十多个点,高于全国平均水平近二十个点。销售面积、销售额增长也较快,但是它现在面临的最大问题,仍然是库存量较大,需要用时间去消化。杭州市政府也采取了相应的政策措施,比如控制土地供应节奏,支持住房消费等。虽说杭州无法跟北上广深这些一线城市相提并论,但是它毕竟是浙江的中心,拥有很多优质的城市资源。这样的城市即便遇到了一些困难,也只是暂时的,它一定还会是全浙江人就业创业和居住所向往的杭州。

    记者:最近几年的杭州市场,发生了很大的变化,就比如外来大鳄蜂拥而入,而很多曾经风光一时的本土开发商,市场份额逐渐萎缩,甚至被迫退出市场。您怎么看待这样的一种趋势?您认为中小房企该如何突围?

    贾宝林:从企业角度来说,一定要适应新常态,要从传统思维模式中解放出来,方能在市场中生存下去。中国的房地产市场,行业的集中度越来越高,区域差异化更加明显,企业分化趋势加剧,物业形态更加细化,这也是行业发展的必然。

    中小房企转型,必须要把培养创新型人才团队,作为重中之重来抓。原先很多房企的业务比较单一,人才团队跟不上,转型能力也就大大受限。没有人,什么事都做不成,因而加大人才队伍的建设力度是很多房企的当务之急。

    如果说2014年是开发商纠结的一年,那么2015年无疑是开发商抉择的一年。为什么这么说呢?在经济新常态和互联网等新兴产业崛起的背景下,大牌房企适应全新市场的能力较强。但是对于中小房企而言,更重要的是要先做好选择题,是去还是留。因为市场不会等你,做出选择的时候一定要快速而果断。

    当然对于那些选择坚守的中小房企,应该尽量选择适合自己的发展区域,寻找大鳄留下的市场空隙,打造自己的优势产品,提升产品品质。此外吸取和依靠业内及跨界的智慧和资源,走合作之路也将是一种降低风险的选择。

    记者:自去年下半年以来,在接踵而至的政策利好刺激下,楼市出现了回暖迹象。对于接下去的楼市政策,您有哪些预期?

    贾宝林:我觉得与其去预测接下来还有什么政策,倒不如去仔细研究分析中央的政策导向。准确把握住了政策导向,可能比单纯去预测某个具体的政策,意义要大得多。

    首先,中央对房地产市场的调控目标是明确的,那就是促进房地产市场的平稳健康发展。中央的调控意图很明确,防止市场大起大落。其次,要鼓励自住和改善型需求。正因为有了这个方向,才有了后来的二套房首付比例以及房贷利率下调的新政。国务院在去年四季度还提出重点推进六大消费领域,其中多个领域也都与房地产业相关。同时中央还十分重视加大保障房建设力度,存量房可转为公租房,鼓励企业将一时难以销售的商品房进行装修后改为自己持有,组建住房租赁机构向社会出租。还有一些地方政府,鼓励拆迁房进行货币安置。这些政策大多是鼓励和推动住房消费,有利于拉动市场需求。

    我们需要理性认识的是,在接下去的一段时期中,支持合理的住房消费需求,这个大方向是不会变的。至于具体的鼓励政策,一定会是多方面的,有的可能已经落地执行,有的可能还要细化完善。我个人认为仅目前已出台的这些政策,如果都能执行到位的话,对市场来说会是利好。

 

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