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“押宝”地产回暖 险资或“首投”信托

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-31
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    近日的一则消息挑动了各拥超过6万亿元规模的保险、信托两大行业的敏感神经。事由是业内盛传,泰康人寿已出9.68亿元巨资认购“中信-聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”,同时,泰康人寿很可能正是借助中信信托这一项目,完成了险资运用“13条新政”之后,保险资金认购信托的“首笔投资”。
    记者就此事询问泰康人寿,对方表示对此事不做评论。但据中信信托知情人士透露,中信信托确实已与泰康人寿就上述信托项目达成合作意向,而此事更曾于12月12日以“国内首单信保业务合作”的姿态在中信信托官网上公布,此后由于中信信托认为较为敏感而将其撤下。
    记者随后根据公开资料查阅的“中信-聚信汇金地产基金1号集合资金信托计划”显示,这一项目对信托公司来说,虽然有相当大的创新意义,但对投资人来说,其背后所隐藏的风险也需要得到足够重视。
    公开资料显示,“聚信汇金地产基金1号”将投资于天津“天嘉湖二期”房地产项目开发运营,该计划成立于2009年10月,是个滚动发行的房地产集合资金信托;还款资金来源主要是依赖于“天嘉湖二期”的销售。换句话说,“天嘉湖二期”是该信托计划的基础资产,但也正是这一基础资产,“天嘉湖二期”并非完全没有风险。
    所披露的信息显示,“天嘉湖二期”项目总建筑面积157.66万平方米,初步规划总投资150亿元,项目建设周期从2011年一直到2019年,是个需要长期投入的房地产项目。对面的“星耀五洲”更是一个建筑面积超300万平方米的超级大盘,是天津当年的总价地王。
    另外,记者了解到,“聚信汇金地产基金1号”的投资人大多选择100天的这一投资周期,这一投资周期的收益率在5.5%左右。“目前市场上期限1到2年,融资主体是资质较好的大型房地产上市公司的房地产信托收益率,普遍都在10%左右,甚至更高。同时,目前三个月期的银行理财产品的收益率也在4.5%左右。对比"聚信汇金地产基金1号",虽然其投资周期较短,但是作为基础资产是房地产的集合资金计划,不到6%的收益率和所承担的风险之间如何匹配?这一问题,其实是非常考验投资人的。”一位信托业内人士如此评价。
    该人士称,应该来说,“聚信汇金地产基金1号”进行了产品创新,“将一个投入周期超长的超大楼盘的巨大资金需求,分解成了一个由短期资金组成的低成本资金池,靠着这个低成本的资金池慢慢"供给"这个超级大楼盘"养分",三年甚至更长的时间,希望能够等来房地产市场的再次火爆。但这种创新模式的背后也隐藏着一定风险,即将风险转嫁给了资金池的投资人,假设项目基础资产始终运营艰难,最终由于利息成本的累积,总有最后一个接棒者。”
    之前出台的险资运用新政,明确了保险资金可投资集合资金信托计划,根据对担任受托人的信托公司的有关要求,目前符合受托要求的信托公司共有16家。“因为是新开了一个投资渠道,同时最近对信托行业是否能够可持续地稳定发展的讨论相当多,我们不会急于参与其中,希望能从愿意"先行先试"的同行身上学习和积累些经验。”一家保险公司投资部相关负责人如是表示。
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