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二季度房地产信托环比增1.38%

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-28
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      中国信托业协会的数据显示,二季度房地产信托新增规模达1757亿元,信托占比上升至5.66%,较一季度增加1.38个百分点。同时,用益信托工作室日前也发布《2015年二季度房地产信托市场发展报告》。报告显示,截至今年二季度末,开发商新增资金31056亿元,表明信托资金对房地产开发商影响有所增强。

  一线城市房价回升明显报告认为,今年上半年房地产市场在库存与利好的平衡中螺旋式地回暖,从年初各大房产中介及售楼处的门可罗雀,到如今在各大媒体上不断出现“房价暴涨”、“楼盘抢光”等词汇,楼市似乎正上演一场“咸鱼翻身”的好戏。而从开发商新增资金同比增速来看,二季度已经扭转了下滑趋势。

  就具体各城市来看,一线城市房价回升明显,主要是改善型需求处于持续上升的状态。据统计,一线城市6月份住房均价为29516.25元/平方米,环比增长2.49%,同比增长3.06%。而三线城市由于需求不足,去库存压力较大,房价呈现出下滑趋势。三线城市6月份住房均价为6749元/平方米,环比下降0.01%,同比下降5.68%。

  用益信托工作室研究员帅国让表示,开发商资金来源的主要途径变化不大,主要是自筹资金、国内贷款和其他资金(即定金及预付款)三大板块。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。而银行信贷资金也贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。

  调查数据显示,我国房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。

  值得关注的是,二季度与一季度占比有所不同,其他资金来源占比最大,达43.01%,其中定金及预收款占比居首,达58.85%。个人按揭贷款居次席,占比达29.72%。自筹资金占比仍保持上升趋势,而国内贷款及外资占比则出现一定程度的下滑,表明开发商资金的来源趋于多元化。另外,国内贷款可分为银行贷款和非银行金融机构贷款。2006年以来,非银行金融机构贷款占比明显提高,不过,银行依然是开发商所获贷款最主要的来源,占比超出80%。

  收益率下降0.01%

  用益信托工作室统计数据显示,今年二季度房地产信托预期年化平均收益率为9.68%,与一季度9.69%相比,下降0.01百分点;与二季度整个集合信托产品平均收益率9.12%相比,高出0.56个百分点,与今年上半年整个房地产信托平均收益率持平。其中,4月、5月、6月房地产信托预期年收益率分别为9.77%、9.72%、9.54%,平均预期年收益率虽然在10%以下,但整个预期收益率在信托投资领域中仍处于绝对优势的地位。

  事实上,今年上半年集合信托产品总体平均收益小幅震荡,主要在于上半年市场资金面总体较为宽松,包括互联网金融产品和银行理财产品收益全线下降。由于市场不断曝出一些产品的兑付风险,引发了投资者对行业潜在“刚性兑付”被打破的担忧,从而以更高的收益来弥补风险。今年初以来,受降息、降准影响,整个货币市场保持宽松,社会融资成本降低,使得房地产信托产品平均收益稳中有降。

  另外,从2008年至今,房地产信托平均期限基本在1.6年至2.2年之间波动。今年二季度整个房地产信托流动性有所减弱。其中,二季度房地产信托平均期限1.67年,较一季度的1.65年延长0.02年,房地产信托的流动性趋缓。与二季度整个集合房地产信托产品的平均期限1.68年相比,缩短0.01年。从每个月来看,4月、5月、6月集合房地产信托平均期限分别为1.66年、1.6年、1.74年,整个平均期限有一定的变化,但仍处于正常的波动区间。房地产信托产品期限变化不大,表明信托公司对地产项目愈发谨慎,因为产品期限越长,流动性越弱,不确定性因素就越大,风险也可能越大。事实上,从上半年数据来看,房地产信托产品期限较为平稳,主要基于房地产信托兑付风险的考虑。

  此外,从房地产信托具体投资方式看,分为以下几种类型,即贷款、股权投资、权益投资、组合运用及其他投资。今年二季度贷款成立规模环比增加,占比环比亦有所提升。贷款类产品成立规模达177.59亿元,与一季度168.32亿元相比,增加了9.27亿元,占比从55.57%上升到58.90%,增加了3.33个百分点。而权益投资则相反,成立规模及占比均回落,规模下降32.76亿元,占比从19.65%下降到8.87%,减少了10.78个百分点。而组合运用成立规模及占比均有所下降,规模减少14.70亿元,占比从4.90%下降到0.04%,减少4.86个百分点;股权投资成立规模及占比均有所增长,规模增加24.10亿元,占比从8.94%上升至16.97%,增加了8.03个百分点。房地产信托风险不容忽视

  报告认为,房地产信托作为信托业的一项主要业务,一直以来受到各公司的高度重视,同时,由于房地产与经济发展和人民生活息息相关,使得房地产信托始终成为关注的重点。高度的聚焦和政策敏感性使房地产信托业务发展曲折往复、一波三折。特别是近三年房地产信托的风生水起,更让其成为行业内外最受瞩目的焦点。

  中国信托业协会公布的最新数据显示,今年二季度末,房地产信托余额为13228.23亿元,较一季度余额增长有所放缓;二季度房地产信托余额占比为8.93%,较2014年二季度末的10.72%,下降1.79个百分点。从2011年三季度占比17.24%开始,至2013年二季度占比9.12%,占比一直持续下降,说明房地产信托的风险已经得到逐渐释放。但从2013年三季度占比9.33%开始,占比一直处于平稳上升趋势,直到2014年三季度末房地产信托余额占比才逐步下滑,表明房地产信托风险正在缓慢释放。对此,帅国让表示,当前房地产信托余额依旧较高,加上国内经济仍处于调整期,房地产信托未来面临的风险不容忽视。

  近十年来,伴随着信托资产规模高速增长,已经累积了不少风险。由于“泛资管”激烈竞争,加上信息不对称因素,信托产品风险事件频发,信托投资者范围扩大和产品影响力提升,都使得信托产品的风险受到越来越多的关注。

  分析人士指出,房地产信托风险事件的暴露数量远高于其他领域。一方面,信托公司从事的房地产项目数量较多,加之房地产作为资本密集型行业,对于宏观调控较为敏感,容易引发风险事件。另一方面,房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来,同时房地产开发涉及资金数量巨大,一旦出现问题,其所涉及的范围较广,更容易引起社会关注。

  用益信托工作室统计数据显示,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。据统计,2015年下半年到2016年上半年,集合房地产信托预计到期总规模为2389.67亿元,其中,2015年三季度为678.55亿元、2015年四季度为629.87亿元、2016年一季度为607.02亿元、2016年二季度为473.83亿元。今年三季度是兑付高峰期,风险防控依然是重点课题。但伴随着对住房的刚性需求,房地产信托违约风险时有发生,但发生系统性风险、区域性风险概率不大。

  帅国让表示,房地产信托是信托兑付危机的高发领域,从一些风险事件分析,大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响,项目租售严重低于预期造成回款困难;同时,在调控环境下,银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险,从而信托出现兑付风险。实际上,尽管房地产信托产品可能有多种形式,但其兑付资金基本以楼盘租售回款为基础,房地产行业宏观调控和信托产品能否如期兑付很多时候有着必然关系,这是房地产类信托产品最显著的风险特征之一。

  业内人士认为,信托行业和信托产品所蕴藏的风险不容忽视,投资者应从信托产品配置领域、增信措施、信托公司尽职管理水平等方面加强风险识别和判断能力。从法律关系看,信托产品并不具有到期足额还本付息的法定义务,而普遍存在的“刚性兑付”现象,是市场逐利条件下不同参与主体角色扭曲异化的结果。不过,“刚性兑付”的解除需要有一个渐进的过程,相关问题亟需在金融改革进程中予以完善。
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