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楼市对外资松绑信号意义大于实效

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-31
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    近日,六部委联合宣布调整我国房地产外资准入和管理政策,引起了广泛关注。笔者认为,理解该政策,首先要从房地产领域的“限外”说起。

  事实上,国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策,但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担,对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。

  比如澳大利亚规定,拥有可在澳居留12个月以上的签证,则获准在澳购置1套住宅,但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前,加拿大总理哈珀表示,大选后若再次当选,将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。

  为应对楼市低潮,香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”,在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声,自2010年10月14日起,房地产投资移民被剔除。

  从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看,此次政策调整在情理之中。目前,我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下,楼市若下行速度过快,将对投资、消费冲击很大。因此,松绑“限外令”,激励潜在需求,为调结构、促转型留足时间是很必要的。

  此外,今年下半年开始,楼市回暖的步伐放缓,全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象;库存压力有增无减;需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资,宏观经济不断承压。

  特别是基于“汇改”的人民币主动贬值,被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”,导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此,从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发,也需要适时调整“限外令”。

  以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”,在投资供应端的利好有限,因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月,住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》,取消了房地产开发注册资金门槛,这一政策延伸到外资也在情理之中。

  再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先,该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次,在我国居住的境外居民越来越多,一些城市要想成为国际城市,就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制,或者转向税收的间接调节。

  值得注意的是,政策同时规定,“对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定”。这意味着,境外机构和人士购房,不可能获得“超国民待遇”。在实施限购的城市,境外个人将以工作一定年限为条件,获得购买一套住房的资格,等同于非户籍人群的购房条件。在非限购城市,完全取消“限购令”意味着在购房准入上,境外人士等同于境内居民。

  另外,新版“限外令”仅规定“境外机构和个人允许购买符合实际需要的自用、自住商品房”,而2010年版“限外令”中“不得购买非自用、非自住商品房”的表述被删除,这表示境外机构和个人可以投资非自用的商品房。尽管该政策意在消化楼市库存,但将来楼市稳定了,或市场完全回暖了,完全有可能再次收紧该政策。

  据第六次人口普查,居住在我国境内并接受登记的境外人员有102万人,以定居为目的境外人士占18.3%、约18.66万人。由于境外人士申请购房贷款较难,且不动产投资的意识不浓,选择租房的比例高达90%。因此,除传统侨乡城市、重点城市核心区一些物业受影响外,松绑“限外令”的效果很有限。

  但它传达出三个重要信号,一是货币贬值和资本外流预期或会冲击资产价格,这需要通过松绑“限外令”对冲;二是经济下滑压力较大时,全球经济金融动荡通过贸易、资本流动冲击到我国,松绑“限外令”有稳增长的考虑;三是政策告别“空窗”,新一轮楼市政策或将到来,目的是为了更好地刺激有效需求,加快去库存,解冻土地购置、新开工和开发投资。

 

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