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房地产进入中低利润率时代 房企赚钱越来越难

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-28
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    上市房企的年中大考结果正陆续张榜。据上证报资讯统计,截至8月26日,已公布半年报的92家上市房企中,营业收入总额3364亿元,同比微降1%;净利润总额为282亿元,同比略增3%。而从已公布的半年报统计来看,今年上半年房地产行业整体销售净利率为8.4%,已属中低利润行业区间。今年上半年楼市的持续回暖,令龙头房企的生存状况有所改善,但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外,绝大多数城市房价上涨乏力,房企成本不断走高,赚钱变得越来越难。

  不过,上市房企对下半年的政策和市场环境仍抱有信心。保利、招商等均表示,预期现行货币政策将延续,房地产市场的复苏也将持续,但预期土地市场及新开工的恢复仍将较慢,市场分化也将持续。与此同时,龙头房企均积极探寻转型、增利,如多家龙头房企在半年报中表示,有意将物业板块分拆上市。

  多数房企赚钱越来越难

  从龙头房企的半年报来看,绿地、万科、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%;营业收入同比增长幅度分别为-26.71%、22.72%、24.55%和12.01%;除绿地外,其余三家龙头房企负债率全部同比下降,且货币资金同比增长,说明资金状况有所改善;不过,保利与招商的存货规模分别增长了5.97%和23.53%,万科则同比下降了2.52%。

  从以上主要经营数据可以看出,除绿地刚刚完成整体上市,财务指标尚无法进行同比之外,其余三家龙头房企的生存状况在今年楼市回暖的情况下,均出现一定改善。尤其是保利地产(7.75, 0.60, 8.39%),在龙头房企中堪称“优等生”,上半年毛利率、净利率均同比提升,体现出相对较强的盈利能力。

  然而,从行业整体情况来看,房企盈利能力仍不容乐观。截至26日,92家上市房企先后发布了半年报,营业收入合计为3364亿元,而净利润只有282亿元,净利润率仅8.4%;且这92家房企中有60家房企净利率低于10%,有55家房企净利率同比出现下滑。

  房地产行业已进入中低利润行业范畴,这是房地产行业人士的普遍观点,薄利多销是很多房企上半年销售业绩不差、但利润率水平难以提升的重要原因。克而瑞房地产信息集团总裁丁祖昱表示,房企低利润率的因素一是由于房价上涨缺乏动力,即使今年市场有所好转,房价上升也主要体现在一线城市,绝大多数二三四线城市仍在艰难地以价换量、消化库存;且这次半年报体现的收入主要还是去年结转的,而去年房价一路下滑,定会影响到房企半年报利润率;二是房企成本高企,尤其是土地成本,一二线城市土地价格越来越高,在售价下降、成本上升的情况下,房企赚钱更加艰难。

  分拆、转型成主要出路

  不少业内人士认为,在利润普遍下调的情况下,房企可持续发展的关键还在于战略转型;将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而龙头房企也在积极寻找新的利润增长点,来适应激烈竞争。

  例如这次半年报中出现了一个比较有意思的现象,多家龙头房企都不约而同地提出要分拆物业板块单独资本化。其中,包括万科“睿服务”的2.0版,虽然还未明确资本化的时间表,但已箭在弦上;保利地产[微博]也有意将物业板块分拆上市,并在半年报中明确表示“行业利润空间缩小,公司将适应市场变化,培育新的业务增长点”。而在港上市的多家内地房企也明确表达这个意向,如中海于今年7月表示已向港交所递交申请,要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市;碧桂园则在中期业绩报告发布会上,明确提出物业板块分拆上市计划;富力地产主席李思廉也在业绩报告会上表示“将物业管理分拆出来上市,把公司一些价值释放出来”。

    而一些中小型房企则表达了更加坚定的转型决心。8月18日,浙江广厦(6.47, -0.11, -1.67%)发布公告,决定在未来三年内逐步退出房地产行业,莱茵置业(17.94, -0.16, -0.88%)更名为莱茵体育,证大房地产、上海置业等老牌房企也亦在谋求转型退出房地产市场,转向金融领域。

  房企转型带来的投资性收入的增加,或已在净利润率上有所体现。记者统计发现,2014年上半年时,上述92家上市房企营业收入总额为3399亿元,净利润为273亿元,行业平均净利润率为8.04%,也就是说今年上半年这92家房企平均净利润率水平8.4%虽然仍处在较低水平,但比去年同期略有上升。与此同时,今年上半年这92家房企中毛利率同比下滑的却达到57家,行业平均毛利率水平实际上是呈同比下滑趋势。

  对毛利率下滑、而净利润率略升的状况,东方证券(16.75, 1.16, 7.44%)房地产行业研究员竺劲认为,这主要是由于房企转型带来的投资性收入增加而造成的,包括像万科的参股项目以及一些房企整栋售出项目,都以投资收益计入,从而提升了房企的净利润率水平。“更多房企转型后新业务尚未成熟,暂时还无法体现利润,但未来很可能成为新的利润增长点。”竺劲表示。

 

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