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一线城市:房价涨幅创新高 利润率却持续走低

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-27
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    北京地价走高,开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。

  北京市国土资源局网站公告显示,朝阳区孙河将再度出让2宗低容积率住宅地块,且在竞价达到土地合理上限价格时,通过现场竞报“异地”建设保障房面积的方式确定竞得人。

  值得注意的是,这两宗住宅用地其中一宗起始楼面价已高达30080元/平米。业内预计,这将是北京又一地王。该地块周边在售项目中粮·瑞府拟售价多居于85000-10000元/平米之间,楼王更是飙升至200000元/平米左右。

  北京地价走高,开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。

  一线城市房价增幅创五年新高

  孙宏斌的感受并不是个案。

  房企目前普遍陷入一个怪圈:尽管开发商的报表利润率持续走低,但销售均价却在频频上升。

  上海易居房地产研究院监测的数据显示,7月,10大房企商品房成交均价为12688元/平方米,环比上升3.7%,同比上升18.3%,创近四年以来新高。二季度以来,随着市场逐渐回暖,商品房价格震荡上行。

  另一值得关注的现象是,截至2015年7月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米,环比减少0.6%,同比增长0.8%。房企库存规模已连续5个月出现下跌。7月份环比下跌,虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素,但本质原因是,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。

  由于房地产开发从拿地到新开工再到预售需要一定时间,所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说,过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整,即转向“补库存”的战略上来,否则库存不足的风险会继续加大。未来几个月,随着库存量的缩减,价格仍有一定上升空间。

  房价数值也在创历史新高。7月份,一线城市新建商品住宅成交均价为27981元/平方米,直逼3万,环比增长1.1%,同比增长24.8%,同比增幅创近五年新高;成交量虽然小幅下滑,但仍出现供不应求态势。二手房市场同样表现强劲,成交面积660万平方米,环比微增0.8%。在四个一线城市中,北京楼市7月份表现抢眼,主要原因是“通州副中心”效应带动楼市火爆。

  易居房地产研究院研究员姚腊表示,未来几个月,除深圳(楼盘)房价因前期涨幅过大而趋缓外,北京、上海和广州(楼盘)三个城市房价依然处于升温通道。随着“金九银十”到来,一线城市新建商品住宅成交量预计在9月份重新出现反弹。

  开发商:“卖到十万也不赚钱”

    由于土地稀缺、地价攀涨,一线城市的开发商们也在房价攀升中痛苦前行。

  “过去我们对一线城市有信心是因为,房价会涨,但现在卖到十万也不赚钱。”孙宏斌说。融创中国在北京下半年将推出三个项目,分别是使馆壹号院、北京壹号院和门头沟新城项目。其中,北京壹号院临湖户型最高价格将达40万/平方米,就连孙宏斌自己也直呼“买不起”。

  融创中国北京公司副总经理楼艳青透露,为了让北京壹号院调性拔高,她坚持要求客户必须先刷卡100万才可以进入。位于四环的天恒金融街(000402,股吧)·公园懿府,为了更快获得市场认可,仅项目征名就投入了百万奖金,从6月末至8月中,共历时50余天,近8000组案名来稿,7万余人参与投票,后台总访问量超过46万。

  国家统计局最新发布的数据显示,2015年7月,全国70个大中城市中,房价回升的城市数量自去年5月以来首次超过下跌的城市数量,房价环比上涨的城市由上月的27个增至31个,维持稳定的城市数量亦增至10个,而房价下滑的城市则缩减至29个。

  一线城市房价的高涨使得“孙宏斌们”开始在二线城市寻找价值洼地。如前所述,7月份,一线城市新建商品住宅成交均价同比增幅创近五年新高。随着改善类、豪宅类新盘持续入市成交,一线楼市成交价格呈“节节攀升”态势。

  7月份,京沪深穗4个城市新建商品住宅成交均价分别为25722、34682、15704和36833元/平方米。环比增幅分别为-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%,同比增幅分别为3.2%、30.8%、5.1%和50.5%,其中深圳和上海两市成交均价创历史新高。

  二手房也维持走高的涨势。中原二手住宅价格指数显示,7月北上广深房价均环比上涨,涨幅在0.64%至5.87%之间。具体来看,北京房价涨幅最小,但也已经连续9个月环比上涨。上海房价环比上涨1.78%,涨幅较上个月有所收窄。广州涨幅出现扩大,目前已维持了4个月的上涨走势。

 

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