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碧桂园资产证券化大招:三大分拆计划出炉

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-25
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  在万达、恒大等巨无霸房企将众多业务分拆上市之后,碧桂园(02007.HK)也加入“1变N”队列,摩拳擦掌寻求资产证券化加速扩张。

  8月19日,在香港举行的中期业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌、首席财务官吴建斌等管理层向时代周报记者透露,酒店管理、物业管理、教育产业等三大业务板块都进入分拆上市计划内。

  在莫斌的蓝图里,碧桂园集团是一家地产全链条覆盖的企业,未来只要是对经营有价值的、可以分拆的,都会逐步分拆上市。而早在2013年就推出“成就共享”计划的碧桂园,日前也宣布将跟投机制往外延伸,吸收外部合伙人,以进一步扩展事业版图。

  三大板块提上上市日程  

       这两年,社区最后一公里成为众多房企抢滩目标。这片蓝海暗潮汹涌,万科、碧桂园、中海等巨头纷纷涌入。

  今年3月11日,碧桂园董事局主席杨国强在2014年业绩发布会上曾披露,“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。5个月后,碧桂园首次对外公布了其社区资源整合平台的板块构成。

  莫斌说:“碧桂园将形成以地产开发、社区服务及配套、金融三大业务板块,业务将覆盖客户全生命周期。”其中,社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营。

  继碧桂园的酒店业务抛出分拆上市计划后,其物业、教育两大板块也提上上市日程。

  现时“国内酒店业现在不景气,碧桂园为旗下酒店业务上市想了多种方法,” 吴建斌坦承,包括找合作伙伴联营管理,或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司,他们正积极推进酒店上市计划。

  物业管理上市也在安排之内。据莫斌介绍,目前碧桂园的物业管理业务横跨中国、马来西亚、澳洲三国,在国内已进驻26个省,覆盖274个项目,签约管理面积约1.22亿平方米,已进场管理面积约7701万平方米,总计服务全国约42万户业主和居民。

  “今年以来,碧桂园积极对外拓展物业管理面积,目标是与集团旗下物业面积成1:1的比例。” 莫斌介绍说,社区O2O业务的重要载体“e当家”应用发展迅速,未来有望成长为拥有500万用户、200家物业公司、1000个楼盘的平台。与此同时,碧桂园健康养老项目已经在广州(楼盘)华南碧桂园、惠州(楼盘)十里银滩、顺德碧桂园等成熟社区试运营。

  此外,据时代周报记者了解,碧桂园去年就已在研究教育板块上市,并成立工作组推进该事项,将会A股分拆上市。

  “碧桂园教育体系有20多年的历史,目前有34所学校,在校学生有2万多人,公司成立了教育产业工作小组,” 吴建斌称,他本人就是组长,虽然目前国内股市IPO停摆,但预计明年上半年窗口期会有机会。

  在莫斌的蓝图里,碧桂园集团是一家地产全链条覆盖的企业,未来只要是对经营有价值的、可以分拆的,都会逐步分拆上市。

  而社区金融或许也在碧桂园产业打包上市计划内。当下,跨界合作成为潮流,碧桂园与二股东中国平安(601318,股吧)的“地产+保险”的合作,可谓真刀真枪,备受关注。

  据莫斌介绍,碧桂园已经瞄准了平安旗下的8000万客户,而平安也将会通过购买或租用碧桂园资产进驻社区,已在广州碧桂园凤凰城、华南碧桂园初步选定门店地址。双方也已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式,目前在江苏句容落地试点。

  外部合伙人可带土地入股

  近两年,以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮,在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派,其迅速通过“同心共享”计划,为员工描绘了这样一幅图景:“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

  作为地产圈合伙人蛋糕的早期尝试者,碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。莫斌在本次业绩会上透露:当前碧桂园已申报“同心共享”项目数为45个,根据已经开盘的12个员工跟投项目统计,当前碧桂园合伙人平均回本期为9个月,平均年化自有资金回报率高达61%。

  “上半年,碧桂园销管费用占合同销售额的比例为5.4%,同比下降了0.3个百分点。”在莫斌看来,这与合伙人机制有密切关系。

  上半年,碧桂园实现总收入约人民币473.3亿元,合同销售金额约人民币544.7亿元,核心净利润约人民币48.8亿元,同比增长3.6%。莫斌提及两大关键词—存货和利润。

  “2015年上半年,碧桂园总体存货量净减少约156.6亿元,在达成销售目标的同时,碧桂园将进一步去存货,”莫斌说,预计今年全年,碧桂园毛利率约为22%-24%。

  在内部合伙人机制尝到甜头之后,碧桂园近日顺势推出了外部合伙人机制。据时代周报记者了解,碧桂园将延伸跟投机制,吸收外部合伙人,以进一步扩展事业版图,加强项目获取能力。

  “外部合伙人可以带土地入股,”碧桂园首席财务官吴建斌解释称,外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司,碧桂园享有平台公司80%的股东权益,外部合伙人享有20%的股东权益;碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权;外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。

  事实上,自去年开始,碧桂园就发布了多则“重金寻地—碧桂园邀您共创地产奇迹”的公告,以丰厚酬金寻求广州、清远(楼盘)、韶关(楼盘)以及山东、江西等地的优质土地。这些动作可看做是外部合伙人机制的前奏。

  吴建斌称,当时这些(寻地的)动作是零散的,还未形成机制,现在逐步制度化。

  眼下,“专注房地产”的碧桂园仍在规模扩张,尤其是积极进军一、二线城市。据2015年半年报数据,上半年,碧桂园新获取土地的预期建筑面积共755万平方米,新购土地总价为人民币80.2亿元。按照金额统计,一、二线和三四线城市的城市的占比分别为19%、38%和43%。

  据悉,今年碧桂园在约200亿元的土地获取预算中,专门拨出一半以上的款项用于加强一、二线城市部署。莫斌戏称,“城里人下乡很难适应,但是乡里人进城能很快适应。”

  这一切,建立在碧桂园财务稳健基础上。截至6月底,碧桂园可动用现金约人民币272亿元,约占总资产的9.4%;公司净借贷比率约56.3%,比2014年末降低0.7个百分点。 

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