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地产定向宽松开闸 棚改证券化获超额1.59倍认购

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-24
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  首期获批发行的棚改证券化产品为国家开发银行发放的棚户区改造贷款,资产证券化总额约30.4亿元人民币。

  事关房地产市场流动性的“定向宽松”政策,在几经讨论定案后,终于进入实际实施阶段。在相关中央部委的积极协调下,以棚户区改造为基础资产的资产证券化产品已经向市场发行,而这一资产证券化的开闸,还只是开始。

  首期获批发行的棚改证券化产品为国家开发银行发放的棚户区改造贷款,资产证券化总额约30.4亿元人民币。在国开行发放的棚改贷款中,有相当比例被用于货币化补偿安置,客观上起到去化房地产市场存量的目的。

  此前,按照国务院工作安排,包括国家开发银行、农业发展银行等政策性、开发性金融机构,已陆续入局棚户区改造及其货币化安置领域。下一步,仍将有大量以棚户区改造为基础资产的证券化产品向市场发售,房地产市场将迎来流动性定向宽松。

  证券化开闸

  “上面定下来已经很久了,现在终于付诸实施了。”8月18日,住房和城乡建设部(下称“住建部”)一位不愿具名的内部人士向《中国经营报》记者证实,以棚户区贷款为基础资产的证券化产品已经进入正式发行阶段。

  此举一直被外界认为是房地产市场流动性“定向宽松”的主要措施和手段。目前,已经向市场发行的资产证券化产品来自国家开发银行,总额为30.4亿元人民币。发行日期为8月10日,资产证券化产品的名称为开元信贷资产证券化产品(第三期)。

  此前,开元资产证券化产品已经发行两期,但均不是以棚户区改造贷款为基础资产。第三期开元资产证券化产品市场认购情况良好。截至本报记者发稿时,该资产证券化产品已经获得1.59倍认购。

  “这次证券化产品,是采用注册制发行的,在对公的资产证券化市场领域,也是第一单,而且是第一单棚改贷款为全部基础资产的资产证券化产品。”承销机构一位不愿具名的人士向记者表示,注册制行政色彩更低,获得1.59倍的超额认购,说明市场对于通过资产证券化产品筹集棚改及其货币化补偿安置的资金的模式,认可程度较高。

  在此之前,国务院确定了规模庞大的棚户区改造计划。根据国务院的工作安排,2015年,全国计划新开工城镇保障性安居工程740万套,其中各类棚户区580万套,基本建成480万套。

  住建部内部数据显示,截至2015年7月底,已开工517万套,基本建成425万套,分别占年度目标任务69%和88%;完成投资约7700亿元。其中,棚户区改造开工389万套,占年度目标任务580万套的67%。资产证券化的闸门打开之后,对其意义无疑十分重大。

  棚改资金解困

  2015年5月13日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议决定,新增5000亿元信贷资产证券化试点规模,继续完善制度、简化程序,鼓励一次注册、自主分期发行。同时,国务院常务会议还提出了规范资产证券化产品信息公开的要求。

  “随后,根据国务院的工作部署,确定了这5000亿资产证券化产品的主要投向。其中,棚户区改造位列主要投向的第一位,是优先选择。大的调子定了,后面就是技术安排的事情了。”前述住建部的内部人士向记者表示。

  记者了解到,此次资产证券化产品分为优先A-1、优先A-2、优先B和次级档,采用簿记建档方式发行。优先档加权期限分别为0.43年、1.67年、3.39年,中标利率分别为3.5%、4.05%、5.4%,认购倍数达1.59倍。

  在此之前,棚户区改造的巨额资金一直压力较大。住建部住房保障司副巡视员刘霞在说明棚户区改造情况时表示,棚改很重要的是“资金难”的问题,地方资金上就存在很大的缺口。“另外,新的预算法出台后原有的融资机制可能要进行创新。”刘霞说。

  正是在这样的背景下,根据国务院工作部署,国家开发银行、农村发展银行等政策性、开发性金融机构全面入局棚改,为棚户区改造提供专项贷款支持,以解决地方政府在棚户区改造资金方面的困难。

  目前,棚改资金中约有一半来自于国家开发银行贷款。按照工作安排,国开行住宅金融事业部组建完毕,目前约有50人专门从事棚改事业,已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年,国开行完成棚改贷款发放4086亿元,是2013年的4倍。

  “证券化的闸门打开之后,金融机构的信贷流动性额度会增加,进入这个领域的资金应该会越来越多。”一位地方住房和城乡建设厅的官员向本报记者表示。

  流动性定向宽松

  “在投入整个棚改的贷款增加之后,相应用于货币化安置的资金就会多起来。”前述地方住房和城乡建设厅的官员告诉记者。在此之前,住建部部长陈政高、副部长王宁,曾多次要求地方政府,提高棚改工作中,货币化补偿安置的比例。

  多位住建部内部人士透露,住建部正在考虑通过编制指导意见等有关方式,促进地方政府提高棚户区改造过程中,货币化补偿安置的比例。

  棚户区改造中有“补砖头”和“补人头”两种安置方式(住房和城乡建设系统内部的工作术语)。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置;后者意指通过货币化的方式,对拆迁户家庭直接进行补偿,由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下,进入住房消费市场,通过购置住房解决安置问题。

  目前,部分地方政府已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户,已从最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例,已从2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。

  “房地产市场也有关系,通俗讲如果房地产市场有足够的存量住房,能够满足棚户区居民的住房需求,与他们的需求相匹配,那就可以不新建安置房,直接通过货币化方式解决。前几年为什么我们建了那么多安置房?是因为当时市场上符合棚户区居民的房源比较少。这几年随着房地产市场的快速发展,有些城市可能存量就比较大,如果能将两者有效衔接,一方面能够满足老百姓自愿自主的需求,另外也能消化存量。”刘霞说。

  多个独立消息源向本报记者证实,国务院已经原则上同意包括棚改在内的资产证券化产品,通过资本市场挂牌交易,届时,房地产市场经过一个拐弯之后,将迎来定向化的流动性宽松。

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