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房地产信托兑付高峰 “借新还旧”风险需警惕

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-03
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  “今年到期的房地产信托多是2010年、2011年发行的,而彼时的房地产信托调控相对宽松,如今项目渐渐到期,有些项目可能挺不过调控”,上海一信托研究机构分析人士表示。

  今年以来,房地产信托出现兑付风险的事件频繁“曝光”。虽然房地产信托整体不存在兑付的行业性问题,但是在房地产项目到期规模增多,房地产信托部分单体项目由于融资方财务状况未好转、“借新还旧”使项目风险延迟曝光等原因,仍面临较高的兑付压力。

  二、三季度是兑付高峰

  去年以来,房地产信托的兑付受到业界的广泛关注,包括中信、中融等多家大型信托公司的项目都暴露出过风险,但最终通过自有资金接盘、引入投资机构等方式均被化解。

  不过,房地产信托的兑付高峰仍未过去。

  针对房地产信托的到期规模,曾有多家机构给出预计数据,业内人士普遍认为,2013年是房地产信托兑付的高峰时段,而2013年的二、三季度将是集中兑付期。

  而中信建投证券的一份研究报告也指出,房地产信托的兑付规模从2012年7月开始上升,在2013年3月份至7月份到达高峰期,期间平均每月需要兑付的额度均超过200亿元。之后房地产信托的兑付规模将逐渐呈下降趋势,“预计2013年年底将会降至每月100亿元左右,此后2014年二季度有抬头之势,但随即回落。”

  一般而言,房地产信托到期,若融资企业无力还款,信托公司可能通过展期、“借新还旧”、受让信托受益权、通过司法途径解决等方式解决信托产品的兑付问题。多盈从多位业内人士处了解到,由于去年已有不少信托项目通过“借新还旧”的方式变相“展期”,存续的“借新还旧”的项目因而普遍承受更高的融资成本,如果未能“起死回生”,将面临更大的兑付风险。

  财务困境难消除

  近期,多家上市房企公布再融资计划,上市房企资金状况预期将趋于宽松,不过,对于大量参与中小房企融资的信托公司来讲,融资环境改善的“远水”难解财务状况紧张的“近渴”。

  “今年到期的房地产信托大多是2010年、2011年发行的,而彼时的房地产信托调控相对宽松,如今项目渐渐到期,有些项目可能挺不过调控”,上海一信托研究机构分析人士表示。

  有数据显示,2010年和2011年的房地产信托项目中,股权投资类项目占比较高。而从2012年至今,贷款类房地产信托项目的占比明显增多。今年上半年的房地产信托中,贷款类产品的规模占比达到了39%,而股权投资类产品的占比则为24%。“股权投资其实很多都是‘假股权、真债权’,一般都是附带回售条款的股权投资,本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。最近一年,由于房地产信托控制得更加严格,而且新增规模也更少,筛选之后,就出现了贷款占比增加,股权投资占比下降的现象”,用益信托指出。

  “虽然今年上半年房地产市场整体融资环境改善,但主要是集中在大型房企中。很多中小房企、在过去的两年中涉足民间借贷等等,其资金困境是很难得到改善的。如果信托计划牵涉其中也很难脱身”,上述研究人士指出。

  《中国财富管理报告之信托篇》也直指其中风险。前期业务发展过程中,部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松,但是部分“病入膏肓”的项目已经很难取得新的融资扭转局面,而销售的不景气、资金链的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑,销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言,流动性问题仍将存在。

  不过,虽然房地产信托单体项目风险值得警惕,但是行业性的兑付问题并不存在。用益信托认为,今年上半年房地产信托无违约事件,楼市有所回暖,降低了(房地产信托)违约的风险。预计2013年房地产信托的兑付情况与2012年类似,风险事件依然时有发生,不过投资者最终都能拿到本金甚至是收益。

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