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房地产行业正经历软着陆

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-20
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    2015年过半,“转型与房地产+”已成为年度关键词。行业曾经的辉煌及骄傲正在改变,瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。与此同时,房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。

    8月14日,由观点地产新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛在陵水落幕。除了政策与行业,文旅、互联网、商业、产业地产、基金等方面的主题论坛,都成为本届博鳌房地产论坛的重要变革,正如多元化与转型中的房地产行业,引入了更多的新元素。

    所有参与者都在思辨,要转型、跨界、突围,但前方是不是有清晰的方向?

看多或看空? 业内人士激辩楼市走向

    对于房地产未来走势,多数房地产业内人士认为前景乐观,也有专家持谨慎态度。中国房地产协会原副会长朱中一谈到,在信贷政策和住房公积金政策的支持下,自住性、改善性住房需求还会继续释放,今年的销售量肯定会好于去年,除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。

    首创置业原董事长刘晓光则表示,目前房地产已经历软着陆,国内置业需求量依然很大,人民币处于贬值的状态,导致房地产就是最好的保值产品。

    著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲则认为,房地产再像过去那样火爆,那肯定是不会再有了,那是过热,不是正常的增长,未来将是平稳增长。

    中国农业银行向松祚则持不同的观点。他认为,过去十多年,中国房地产行业狂飙突进,出现了许多问题。房地产行业的高杠杆、高负债问题普遍,未来要高度重视金融风险,否则后果将不堪设想。

房地产税要来了? 或抑制多套置业需求

    近期房地产税纳入人大立法规划,业内和市场对此都高度关注。

    任志强则明确表示,对于2017年房产税能否按计划出台,他信心不足。任志强还表示,目前有一种观点认为房地产税能抑制房价,但他并不认同。

    “我看美国有房地产税,房价还是往上涨,2008年下降以后,现在价格涨得比2008年还高。香港经历了几次房地产的下跌,但是每次跌完了以后为什么房子比原来还贵?房地产税在很多国家都有,美国从有房地产税开始,指标设置为100,现在到了286,涨了近2倍。”任志强认为,这说明房产税并没有抑制房价的上升。但是它可以抑制多套需求,也就是调整存量结构。

    对此,交通银行首席经济学家连平也表示,房产税对于房地产投机可以起到一定程度的抑制作用。

    樊纲则表示,如果不调整现有生产环节和流转环节的税收,仅仅是增设房产税,他认为并不合理。即如果房产税能够替换在开发环节及流转环节的一些税收,把那些税取消,转换成为房产持有税,那么将会更加合理。但问题是之前已经交过了的开发和流转。

“中介”挑战不断! 传统代理转型势在必行

    经历着行情波动的房地产行业在2015年依然面临着种种关于模式、转型、持续与突围的讨论与探索。而对于房地产代理行业而言,关于模式的激烈战役在去年已经打响,并且正在成为一场比拼耐力的持久战。

    2014年,爱屋吉屋上线120天拿下上海租房第一,两个月杀入北京二手房市场前十。新兴电商平台迅速在房产中介市场攻城略地,构建O2O平台,还是继续线下扩张?传统地产中介不得不焦灼地摸索转型的方向。近期,传统中介代理转型线上,一些线上企业布局线下,由此对整个中介行业带来多方面影响。

    对此,中原集团主席黎明楷指出,做中介这个行业很重要的是中介的信息方面,包括房源,客源,但是有很多新的企业进来了,它其实本身没基础,它要的就是快速地能拿到足够的房源和客源。

    “第一是在二手市场方面,佣金平均是在降低的;第二是在人员成本在不断增加;第三是从业人员的数量也大幅度地增加;第四是道德的底线是在一直降低。”他告诉记者。

互联网&金融 一场不得不参与的赌局

    今年蓬勃兴起的“互联网+”潮流,正在引发经济社会的变化,在房地产方面也将带来促进销售、跨界合作、资源整合等效果。

    对此,凯德集团中国区总裁罗臻毓也有自己的见解,他认为在互联网时代,消费者成为智慧消费者,从房地产角度来讲,拥有这些消费者,也只能把房地产做得更有智慧。

    任志强则表示:“最关键的是把房地产的思维概念改换了,而不是单纯作为工具使用。”

    除了热门的互联网,金融创新也是房地产商无可避免的课题。不过,向松祚提醒,房地产行业要深刻地反思未来如何发展,并高度重视所隐藏的和正在凸显的这个金融风险。

    谈及金融风险,向松祚表示,中国的金融风险说起来像一把达摩克利斯之剑,这根剑拴在三根绳上,第一根绳是地方政府的融资平台的贷款;第二根绳是民间的融资高利贷;第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。

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