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业绩陷入低点 远洋地产负重转型

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-01
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    远洋地产正遭遇转型遇挫和业绩下滑双重考验。

  8月21日,远洋地产发布2015年中期业绩报告,其上半年营收151.07亿元,核心利润16.93亿元,分别较去年同期下跌15%和13%。此外,远洋地产的毛利率更是在上半年降低至20%,系历史最低点。

  截至2015年7月31日,远洋地产前7个月共实现协议销售160.7亿元,按照远洋董事局主席李明透露今年420亿元的销售目标,远洋地产目前仅完成全年目标约38%。接下来,他能否顺利完成全年业绩目标?

  毛利率降至历史最低

  毛利率难题一直困扰着远洋地产。

  2014年,远洋地产先后剥离了秦皇岛的远洋海世界、杭州远洋大河宸章及上海远洋香奈印象等多个毛利相对较低的项目。未来,远洋地产位于黄山的远洋桃花岛和中山的6个项目也将是其剥离的对象。

  但情况依然不容乐观。公司财报数据显示,2011年至今,远洋地产的毛利率已从31%一路下滑至今年上半年的20%。截至上半年,远洋地产的毛利仅为30.65亿元。

  “公司的毛利率正在平稳筑底。” 远洋地产在给时代周报记者的回复中提到,在行业整体毛利率呈下降趋势下,公司今年上半年的毛利率保持在20%左右,基本呈现平稳的态势。远洋地产董事局主席兼行政总裁李明亦在中期发布上表示,目前毛利率看不到提升是因为房地产结算周期的问题。

  面对逐年稳步下跌的毛利率,远洋地产显然并不甘心。为了逐步改善低毛利率,不仅着手收缩住宅开发,更逐步探寻养老地产以期成为利润增长点。据悉,继北京“亦庄椿萱茂”和“双桥椿萱茂”两个项目开业以后,远洋地产第三个养老项目也将于2015年底开业。并且,除与中国人寿(25.44, 0.66, 2.66%)开发建设养老物业外,远洋地产还与美国专业养老公司达成战略合作,促使养老业务发展更加专业化、规模化。

  对于远洋地产来说,挑战在于双双下滑的营业额和利润。目前正值远洋业务战略调整之际,高速扩张和保证业绩稳定,都是当务之急。

  中国国际金融(下称“中金”)发布研报称,虽然 2015 年前 7个月销售仅占公司 420 亿元全年目标的 38%,但考虑到新推货值仅占总可售资源 10%, 2015 上半年 45%的去化率还是比较令人满意的。

  但中金担心,远洋地产未来的风险则是销售增速与利润率恢复不达预期。为此,中金亦将其目标价下调 14%至 7.34 港元。

  远洋地产对此并不是太担心,在回复时代周报记者时称,今年上半年公司主要以去库存为主,新增的销售资源比较少。下半年将会以新增资源为主,预计将投放420亿元的销售资源,对完成全年销售目标充满信心。

  转型“全地产”

  在新业态成长阶段,为了保证稳定的营收以及进一步改善毛利率,远洋地产依旧需要继续在一线城市补充优质土地。2015年上半年,该公司共获取9个项目,总规划面积达160万平方米,平均土地成本约每平方米人民币6900元,主要集中于一线城市和核心二线城市。

  事实上,从去年开始,远洋地产高调扩张,在全国楼市进入低谷时,大手笔新增一、二线核心城市700万平方米土地。

  “如果房企的全国性扩张主要为三、四线城市,或一线城市的高端地块,则需要警惕。”世联行(12.64, -0.18, -1.40%)市场研究部总监崔登科告诉时代周报记者,扩张到全国得走快销路线,对资金需求大,现金流亦会承压。

  远洋地产在高速扩张遇挫的同时,其负债亦逐年攀升。截至今年6月30日,远洋地产有息负债总额达人民币460亿元,现金资源总额为174.36亿元,净借贷比率为63%,比去年年底下降了3个百分点,但仍为2009年以来的较高水平。

  远洋地产在努力调整公司债务结构。李明在本次中报业绩会上也透露,目前,远洋地产的外债占40%,内债占60%,其中一年期以内短债占比下降至12%。

  改变迫在眉睫,远洋地产希望重建内部架构。据《中国经营报》报道,远洋地产已基本决定于2015年在相关区域恢复区域事业部制度。

    而在给时代周报记者的回复中,远洋地产表示,2015年是远洋地产第四步发展战略实施元年,在此远洋地产将转变战略视角,由“住宅开发核心视角”转变为“全地产视角”。不再仅仅依赖开发与销售获利,而是通过多种业态的开发、销售、运营、服务,以及实业与金融资本的互动,实现企业战略转型,谋求更多样的业务组合与盈利模式。

  麦格理研究报告表示,2015年仍然是远洋地产重组的一年。经过重组地土储备后,远洋地产于一线城市的占比上升,麦格理预计2015-2017年,来自一线城市的合同销售占比会升至51%。

  李明在中报业绩会上透露,远洋地产在深圳布局已经“相当有规模”了,现有销售资源超过远洋目前一年销售总额。“公司先前已经进入深圳市场,而参与旧改的项目今年开始亦逐步有所斩获,今年除已收购的水湾项目外,荔山大学城项目已接近签约。此外,在宝安和南山区,仍有其他数个项目在洽谈中。”李明表示,深圳基本锁定的资源转化成销售额已经接近800亿元,到今年底有望超过1000亿元。

 

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