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规模骤降兑付承压 地产信托卖不动了

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-17
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 房地产信托正在遭遇自2010年一季度以来最为严峻的时刻。

  根据中国信托业协会公布的最新数据显示,投向房地产领域的信托资金,2015年二季度末的规模为1.32万亿元,相较今年一季度1.34万亿元的资金规模“萎缩”了0.02万亿元;从占比来看,今年二季度为8.93%,比一季度减少了1个百分点,较去年同期下降1.79%,比前年同期下降0.19%,是信托业协会有记录的22个季度以来的最低点。“由于今年前几个月市场预期房价继续下跌,销售低迷,去库存压力加大,一些开发商面临融资困难,房地产开发投资的减速比我们预计得更快。1-4月房地产开发投资完成额累计同比增速为6%,比去年平均增速回落近5个百分点,与去年同期相比则下降了约10个百分点。”上海易居房地产研究院研究员亢亚娟对经济观察报表示。

  占比22个季度最低

  2014年以来,房地产市场有所降温,信托在房地产领域的投资规模逐步缩减;自去年11月至今年上半年,股市持续火爆进一步挤压了房地产信托发行量。据信托业协会数据显示,今年一季度,新增信托总规模为14563亿元,较去年一季度13591亿元相比增长7.15%,较去年四季度18957亿元相比下降23.18%。就同比来看,房地产信托新增出现负增长,而信托总规模新增是正增长,表明房地产信托的发展处于下行通道;从环比来看,房地产信托下滑程度明显比信托总规模下滑幅度小。

  2015年二季度数据显示,14.82万亿元资金信托依然主要投向五大领域:工商企业、基础产业、证券投资、金融机构和房地产业。其中,房地产业作为资金信托的第五大配置领域,2015年2季度末的资金规模为1.32万亿元,同比增长4.76%,环比下降1.49%;资金占比为8.93%,比2015年1季度的9.93%减少了1个百分点。

  信托业协会数据显示,2015年前房地产信托在信托资金投向的占比上一直保持在10%—11%区间内,而自今年一季度起,房地产信托的占比即跌破10%,今年二季度降至连续22个季度以来的最低点。“去年后期开始,各家房地产公司就已经收缩房地产项目,现在的项目大多数都是存量,或者符合较高风控要求的产品,可以预见,今年这个情况会持续下去,房地产业务没有阶段性增长的趋势。”用益信托工作室廖鹤凯对经济观察报表示。

  今年,作为信托公司产品重要组成部分的地产信托颇受“冷宫”待遇。据用益信托网在线数据统计显示,截至2015年8月14日,今年成立的房地产信托产品数量为 507 只,共募集资金规模838.81亿,占全部集合资金信托募集规模的比重仅为8.93%。

  这一规模较去年同期出现较大幅度的下降。数据显示,去年同期房地产信托规模为1648.33亿元,成立数量为 752 只。从规模角度分析,今年比去年骤降55.94%;数量上,今年比去年同期减少40.96%。

  为何今年房地产信托规模、占比降幅颇大?

  信托网研究总监王仲春分析称,由于监管层宏观调控效果的显现,上半年房产销售市场比较低迷,开发商拿地意愿不强,随着社会融资成本的逐年上升,传导至信托行业,导致房地产信托整个市场比较低迷;另外,上半年股市持续向好,信托公司加大了对证券投资类信托的发行力度,使传统(如房产信托等)非证券投资类信托融资难度进一步提高;除此之外,房地产领域爆发的一系列风险项目,使得信托公司出于对交易对手的信用风险的考虑,适当规避了地产类信托业务,对于房地产信托领域的配置减少。

  不能排除信托公司或者是开发商将房地产信托设计成工商企业信托,以达到“围魏救赵”、曲线救国的目的,变相达到开发商的融资需求。

  “目前,房地产企业可以通过基金子公司资管、券商资管、有限合伙私募基金等进行融资,由于这些类型的融资渠道没有像信托要求那么严格,也没有信托所谓的‘432’要求。”王仲春说。

  所谓“432”要求,即项目的四证齐全、30%自有资金、房企开发资质为二级资质。

  信托资金对开发商的资金来源影响非常有限。截至2015年一季度末,今年开发商新增资金27892.30亿元,而根据信托业协会一季度数据显示,房地产信托一季度新增规模只有1195亿元,信托占比只有4.28%,较去年四季度下降0.21个百分点,因此,信托资金对房地产开发商来说,只是杯水车薪,作用非常有限。

  虽然从数据上看,房地产信托规模及占比在下降,但房地产开发贷款却在上升。央行公布的今年上半年金融数据显示,6月末全国房地产贷款余额为16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季度末高0.4个百分点,比上年同期高1.1个百分点。

  “当前房地产贷款增速仍然较快,其中房地产贷款余额占全部贷款余额的20.8%,房地产贷款增速超过全部贷款增速5.2个百分点;上半年房地产贷款增加了1.54万亿元,同比多增2402亿元,房地产贷款增量占整个贷款增量的26.8%。”中国人民银行[微博]调查统计司司长盛松成透露。

  下半年兑付承压

  房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场,其风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目。房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来,同时房地产开发涉及资金数量大,一旦出现问题,涉及的范围较广,更容易引起社会关注,进而通过公开渠道获得的信息数量较多。随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期,加上房地产市场不景气,自去年以来已导致大量地方平台融资以及房地产项目出现危机。

  根据相关机构的初步统计,去年以来信托行业被曝光有兑付风险的集合信托项目逾有20只,出现问题的项目主要投向之一就涵盖了房地产领域。

  在去年被曝光存在兑付风险的20只集合信托项目中,风险暴露的房地产信托占有8只。而今年以来,初步统计包括有新华信托、平安财富、渤海信托等在内的多家信托公司逾6款信托产品因无法兑付本金和收益,融资方流动性困难延期、受累违约事件而被暴露出流动性风险,出现兑付风险。此外,二季度,房地产领域的兑付风险事件仍旧频发。如本该于今年5月6日到期的甘肃信托—黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目贷款集合,至今尚未兑付。目前,融资方黄氏控股集团项目所在地浙江省台州市路桥装饰城二期项目处于停工状态。

  预计房地产信托风险也会在2015年后时有显露:开发商不能按期偿还融资资金,从而选择延期兑付,信托公司宣布提起清盘房地产信托项目,甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘,“控风险、保兑付”成为焦点话题。

  根据用益信托工作室的统计数据,按照预计结束日期计算,从迄今算起,今年下半年到期的集合信托产品共有1861只,规模约达2846亿元,平均期限为1.43年,平均年收益率为8.85%。其中,投资于房地产领域的信托产品共有346只,规模约达974.06亿元,平均期限为1.72 年,平均年收益率为9.51%。

  另一方面,房地产销售情况仍不理想。中原地产研究部近日发布的数据显示,已经公布7月销售业绩的32家房企合计销售业绩为1301.11亿元,环比6月下降了31.6%。其中,只有6家业绩环比6月上涨,其他企业则出现了环比下调。

  另一组用益信托工作室数据可能更为严峻,2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为2413.39亿元,其中2015年一季度534.24亿元、二季度578.45亿元、三季度670.86亿元、四季度629.84亿元。三季度是房地产信托的兑付高峰期,预计伴随着对住房的刚性需求,房地产信托违约风险时有发生,但由于规模有限,预计发生系统性风险、区域性风险概率不大。

  回顾2015年一季度,个案信托项目风险事件爆发明显频繁,引发了社会对信托业系统性风险的担忧。根据信托业协会数据显示,2015年二季度末,全行业信托业的风险项目为450个,规模为1034亿元,比一季度末的974亿元增加59亿元,环比增长6.05%。但对比全行业的信托资产规模为15.87万亿元,不良率为0.65%。

  在信托行业资本充足、赔偿准备充分、行业风险缓释机制逐步健全、各公司风险管理系统逐步完善的背景下,这一风险水平是完全可控的。

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