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房地产税启动立法程序 或采取新老房双轨过渡制

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-14
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    最近,十二届全国人大常委会立法规划对外公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。同时,据媒体报道,财政部制定三类计划,房地产税力争明年实施。这意味着或许在明年,拥有多套商品房,或者打算购买多套房的改善型人群,恐怕要为如何缴纳房产税发愁了。

    面对即将到来的房地产税,作为购房者,将会受到怎样的影响?

  房地产税房产税

  兜兜转转,楼市的话题再次回到房地产税身上。

  有媒体报道称,此次房地产税立法的初稿已经完成,相关部门正在等着进一步完善、落地。据了解,本次房地产税立法改革的总体思路是拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。

  这些年来,有关房产税和房产税扩容的消息时而在坊间热传,但其推进工作一直迟迟不见启动。2011年上海、重庆试点征收房产税后,征收试点并未见扩容。而此次提出的房地产税,更是让不少人疑惑:房地产税和房产税的区别究竟在哪里?

  据了解,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

  “与房产税不同,房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此,当前提及房地产税改革意味着这是一个综合性改革。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍。

  中国政法大学教授施正文也曾表示,房地产税改革路径的大框架已基本成形,主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。

  “虽然国外在征收房产税方面有着丰富的经验。但对国内来说,房地产税是一个全新的税种。从国外经验来看,房地产税更主要的是对地方财政收入的支撑,其督促政府在提升城市建设的基础上,保证房屋的保值升值能力,并平衡地方的财富分配均衡。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。

  “狼”来了,买房or卖房?

  如此看来,房地产税立法并非仅着眼于房地产市场。但对普通购房人来说,却不得不考虑其对楼市和自己的影响。

  眼看着二手房市场一天天渐涨,想要改善居住环境的蒋雯也加入到看房大军里。“刚在新闻上看到要征收房地产税,就有中介打电话来介绍一套朝阳的房源,周边类似房源总价需要400万,这套房子350万就愿意出手。”蒋雯回忆,虽然价格很吸引人,但也让她多了一份疑虑:“会不会正赶上房地产税征收的节点,那持有成本恐怕也不少。”

  对于类似蒋雯提出的疑问,业内专家给出了相应回答。

  “这次房地产税立法需要经过规划、征求意见和修改。由于涉及民生问题,将会比之前房产税试点的政策谨慎很多。因此房地产税到具体落实阶段或许还需要5年时间,也就是到2020年之前能够出台和实施。”顾云昌表示。

  顾云昌的看法,代表了不少专家业内人士的看法。“5年内计划购房的话,不需要过多地考虑房地产税出台的问题。”张宏伟同样表示,且目前房产税的征收对象是新购置房产。从推进范围、力度和市场接受心理来看,未来房产税扩容也不会在一开始就向存量房开征。

  人人都将成纳税人?

  虽然房地产税落地尚有时日,不过在不少业内人士看来,不同于目前上海执行的仅针对于新购置房源征收税费的政策,未来房地产税将覆盖所有商品房的持有环节。

  但是,该买的房子还是得买。房地产税会不会增加老百姓的负担,也成为社会各界关注的焦点。

  重庆、上海开征房产税的试点情况,也为这个答案提供一定佐证。从实施方案看,在上海,家庭人均住房建筑面积少于60平方米的,给予免税;在重庆,纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。这些规定,实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。因此也有一种观点:谨慎选择房源,控制人均住房面积将会是应对房地产税的手段之一。

  “房地产税涉及面广,地区和人群特征差异大,因此在征收方式和税率方面需要谨慎定夺。不过根据保障合理住房需求的理念来看,对刚需等人群也会出台一些减免政策。如何确定房地产税征收范围和税率,也是立法面临的难点之一。”顾云昌表示。

  此外,财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示,房地产税可将以往开征的多种间接税并入房地产税税种,减少大多数老百姓的税收负担。

  楼市影响几何?

  “事实上,房地产税更是一种长效调控手段,不会像信贷放松、降息等政策那样迅速作用于楼市。”顾云昌表示。

  在业内看来,供需关系已经成为目前影响楼市走向的根本性因素。“房地产税会影响购房者的心理预期,但并不足以决定楼市走向。”张宏伟说。他进一步说明:房产税会减少投资者收益,从而减少楼市的投机需求,但从上海试点的效果看,它对抑制房价上涨的作用微乎其微。“目前上海的房价年增长可达10%,甚至20%。以一套80平方米、3万元/平方米的房产计算,一年后该套房实现增值24万元,远高于房产税税收成本。”

  仲量联行在一份报告中也指出,未来中国房地产税体系有望向发达国家看齐—交易税低、保有税高,这将有效抑制投机行为。同时,房地产税将鼓励投资者出租所拥有的房产,推动全社会资源的更有效利用。但很难简单断定房价或租金会涨还是跌,最终还要取决于当时市场处于买方还是卖方市场。

  但手中持有四套房产的张女士对于开征房地产税可谓“不慌不乱”,她的理由是:加税后成本增加了,租金自然是要涨一点,把多出来的成本转到租户身上。

  此外,在业内看来,房地产税或将会使开发商加大中小户型产品开发。一位央企地方项目负责人表示,偏远地区的大户型将迎来挂牌潮,房主或会选择抛售,或会置换成中心区域品质较高的项目。同时,在房地产税的压力下,开发商或将会调高中小户型房源比例。但北京、上海等一线城市的情况则略有不同。“现在供需矛盾紧张,土地价格上涨,决定了一线城市未来的供应将以改善性产品为主,因此房地产税带来的影响或许不像想象中那么明显。”张宏伟表示。

  作为一个全新的税种,房地产税从准备立法到实际实行还有很长的路要走。其开征的难点在哪里?能否获得全国人大通过?什么时候能够推出?针对这些问题,

  破题

  新房新办法老房老办法

  问:房地产税立法,难点在哪里?该怎么解决?

  中国房地产业协会副会长任志强:人大负责房地产税研究的部门曾让社科院、财税所提供一些国外的案例,希望有所参考。但问题在于世界上绝大多数国家都没有在土地公有制的情况下制定过房地产税。目前来讲同中国情况最接近的就是以色列。所以我觉得,中国要制定在土地公有制的情况下征收房产税的立法,这是一个从0到1的突破过程,没有先例可循,有点困难。

  央行货币政策委员会委员樊纲:房地产税牵扯到很多利益集团。但现在有一个目标是2017年通过立法。从经济学的角度来看,许多看似难以调和的问题都是有解的,可以引进时间因素去逐步消化。我多年来一直提倡的就是新房新办法,老房老办法。赶紧从新房着手推出去,老房过个20年,利用历史进程来逐步解决一些问题。中国改革一个最宝贵的经验就是双轨过渡。

  问:税收范围如何确定?是否能够通过立法?

  任志强:立法细则还没有出,但是现在市场上传言的那些税收范围,比如以60平方米为限减免房地产税,我觉得很难通过。而如果按照套数减免,则有可能通过。说到底其实还是一个利益的问题。

  作用

  开征持有税抑制多套需求

  问:房地产税的出台能否平抑房价?

  交通银行首席经济学家连平:我认为对于抑制投机、改善结构,如果说合理的方案的话,应该在一定程度上能起到作用。至于房价上涨,我觉得从整个人类社会来看,尤其是目前我们看这个货币制度,是纸币本位制,通货膨胀是长期、大部分的时间都在经历的。在我国现有经济条件下,货币存量又比较大。所有这些因素,都会让未来房价持续保持一个上涨。虽然这期间会有一些阶段性的调整,但大的趋势不会有太大的变化。我们可以不在乎房价的整体上涨,关键是要控制它国度的上涨和投机性带来的房价失控,作为税收来说,我想我们应该能促使它起到这方面的作用。

  任志强:房地产税在很多国家都有,也不要老说房地产税能够抑制房价。比如美国有房地产税,它的房价还是上涨的,2008年跌下来以后又涨上去,现在的价格比2008年还高。香港的房地产也经历了几次下跌,但是每次跌完了以后为什么房子比原来还贵?美国从有房地产税开始,指标为100,现在到了286,就是涨了快2倍,也没有抑制房价的上升。但是它可以抑制多套需求,这是有可能的,也就是调整存量结构。

  中国房地产业协会原副会长朱中一:我们过去流转环节的税收比较多,但持有环节的税收还没有。下一步开征持有税,减轻流转税,好处就是让有多套房子的人把多余的房子推向二手房市场或租赁市场。通过这样做,将来投机炒房的肯定会减少,能够促进市场的稳定。

 

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