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房地产白银时代掘金之道:跨界合作打造商业不动产PE

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-14
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    房地产市场告别暴利时代已成共识,这是否意味着作为社会财富和家庭财富重要组成部分的房地产投资已经失去投资价值?2015年8月,嘉实和上海城市地产率先携手推出公募行业中商业不动产PE,令许多投资者从股市的震荡中渐渐隐退,将目光重新盯上了楼市。

    这只商业不动产PE以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目,通过物业改造提升价值,最后借助嘉实的公募基金优势,以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。作为一款股权投资产品,其收益来源于租金收入与物业资产增值,“固定+浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性,进可攻,退可守。投资者通过参与资产管理计划持有股权,计划第1期的认购起点为100万元,在短时间内已经认购一空。

    8月,深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称“城市嘉实”)宣布成功收购位于上海外滩金融贸易区内的优质物业—世界贸易大厦。此次收购采用承债式股权转让的方式,从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。

    投资标的上海世界贸易大厦为上海外滩的标志性建筑,离黄浦区人民广场地铁三线交汇站大约10-15分钟步行距离,所在区域汇集众多办公楼项目,为上海传统商业中心。世贸大厦总建筑面积68182平方米,为总高38层的甲级写字楼,标准层面积约1600平方米。

    跨界合作打造

    商业不动产PE品牌

    嘉实在公募基金行业以多元化和创新著称,较早布局房地产PE。 2014年嘉实与上海城市地产强强联手,成立了房地产私募基金管理公司——深圳城市嘉实投资管理有限公司(简称:“城市嘉实”),并已获得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人牌照。这只基金正是双方合作的首单项目。

    城市嘉实借助股东方嘉实在金融领域的良好口碑与客户资源,以及上海城市地产在商业房地产领域的投资并购与改造运营优势经验,致力于成为以黑石、凯雷为标杆的专业房地产私募基金管理公司,实现“投、融、管、退”整合创新与跨越式发展。

    上海城市地产并非传统房地产开发商,而是专注于商业地产的投资、并购和运营,具备十五年的投资管理经验,以投资一二线城市核心地段的写字楼、商场、酒店为主,在北京、上海、重庆、郑州等一二线城市中心已拥有近百万平方米优质房地产,资产市值达百亿元。

    上海城市地产董事长王张兴指出:“上海城市地产多年来的运作模式实质上是以自有资金为主的股权投资,此次与嘉实携手,将借助嘉实在金融投资与管理领域的丰富经验,将上海城市地产过往的投资模式纳入到私募基金投资管理中,扩大投资规模,为投资找到更好的退出渠道。”

    作为REITs业务的试点单位,嘉实在该领域有着多年的研究与准备,该基金在未来有可能通过“PE+REITs”(即私募股权投资+房地产信托投资基金)的接力棒方式,实现退出,从而打通一二级市场的间隔,为投资者带来丰厚多元的回报。

    弱市淘金,借道房地产PE圆

    商业地产“房东”梦

    经过20多年发展,房地产已经和股票、债券等投资方式一样,成为整个社会财富和家庭财富的重要组成部分。目前,房地产市场告别暴利时代,进入白银时代已成为市场共识,增长方式也从追求增量转变为如何提升存量的价值。嘉实总裁赵学军认为,“‘盘活存量’将是我国未来房地产市场主要增长点和利润来源。”

    而在房地产涵盖的各类资产、物业中,核心城市特别是北京、上海等地的商业地产具有稳定资金回报及可期待的物业升值空间,是非常好的优质资产。以上海为例,从静态的地产市场看,上海写字楼的价格仍处洼地,未来的价格和租金均有赶超香港的趋势, 现阶段,陆家嘴甲级写字楼租金不到香港1/3甚至1/4,并且不少5A甲级写字楼的价格只有浦东住宅价格的1/2。

    以往的房地产投资大多是债权型的房地产开发贷款融资信托,但这种基于新开发房产销售回款的信托的风险越来越大。在这种情况下,对于投资人而言,一个能够通过股权享受物业租金和增值的房地产PE无疑是一个更佳选择。

 

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