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房地产进入中利时代 转型需求迫切

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-13
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    这个夏天,万科很忙。从物业到家装,万科的朋友圈在8月初不断增添新成员。将触角伸向各个领域的背后,似乎透露出这家两千亿规模的房企在寻找新的盈利点上的急迫感。

    “转型是今年万科最重要的工作。”万科集团高级副总裁谭华杰表示,现在家装等业务板块都处于地方一线公司的“赛马”阶段,集团会在一线公司汇总的经验中选择新业务模式。根据万科的计划,万科将在年内成立六个事业部,包括现有的商业地产事业部和五个新事业部,同时完成物业服务的改制工作。不过,巨头转身显然不会轻松。此前,万科集团总裁郁亮对记者直言:“万科在转型过程中一定会有阵痛,那是一种撕裂的疼痛,我们的任务就是要把痛点找到,并寻求新的解决方案。”

万科的新欢

    在践行集团的转型要求上,北京万科董事长刘肖不准备等待。

    “北京万科现在的业务转型已经涵盖了六个方面,今年下半年,北京万科就将会有很多重量级的突破。”刘肖对《华夏时报》记者表示,北京万科的合作扩展与集团转型相呼应,对于万科集团来说,转型是一次自下而上的探索。

    8月5日,北京万科正式发布了“V-LINK”社区服务系列产品中关注学习与教育领域的“V-Learn”。同时,刘肖还宣布了与链家合作成立万科家装公司的计划。而就在此前一周,万科物业与首创置业签约成立了物业服务公司。

    “三年之内如不能再造一个北京万科的市值,就是我的失职。”对于北京万科的转型尝试,刘肖信心满满。

    这似乎也是刘肖给郁亮的承诺。今年5月,万科集团总裁郁亮坦言,万科2015年的盈利目标是创造利润200亿元,否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

    按照万科总裁郁亮设计的路线,万科转型将从物业管理入手,延伸到社区教育、医疗等社区配套,并都将以事业合伙人制、独立并分拆上市的形式推进转型。

    不过,新欢虽好,难敌旧爱。万科的新业务品牌目前难以像其住宅品牌一样在行业内得到广泛认可。

    以万科物业为例,在过去几个月间,万科物业动作频频,通过并购物业公司或与其他企业合作,组建万科物业大联盟,向房企或住宅项目输出万科“睿服务”的物业管理品牌。

    目前,万科已与中南物业、北京佰嘉置业集团有限公司、深圳卓弘物业公司、海南南国控股集团等多家企业签约合作,万科物业管理的物业面积已超过1亿平米。

    但是,万科物业的攻城略地并非一帆风顺,所结“新欢”大多属于二线企业,已具规模的房企对万科品牌并不“买账”。

    “房地产进入中利时代,物业等增值服务本就是房企的一大盈利点,大多品牌房企都有自己的物业公司和物业模式,不会轻易交给别人。”北京一大型房企品牌总监对记者表示。

    “从去年至今,万科的多处布点并没有带来多点开花的理想局面,各地方公司的新业务仍处于试错阶段,若想真正成为有效盈利点尚需时间。”北京一家熟悉万科的投资机构负责人如是说。

高管权力架构调整完成

    随着业务板块的逐渐清晰,酝酿已久的万科集团高管权力架构调整也已基本完成。

    “从目前来看,万科高级副总裁和副总裁的业务范围,将按照传统业务和新业务进行划分。”中信证券一位房地产分析师指出。

    据业内人士分析,目前,除传统业务外,万科新的五大事业部版图已逐渐清晰,即物业、养老和医疗、物流、酒店及度假。

    住宅等传统业务将由现任集团CFO的王文金、现任集团COO的张旭和现在分管资金的集团高级副总裁祝九胜与四个区域事业本部的首席执行官共同管理。目前,张纪文、张海、刘肖、莫军分别担任广深、上海、北京、成都四个区域事业本部首席执行官。

    现任万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全继续分管原有业务;商业管理部被更名为商业发展部,由高级副总裁丁长峰领衔;产业化中心则由王蕴牵头。同时,今年6月底,万科董秘谭华杰兼任集团高级副总裁,万科东莞公司总经理王海武则被擢升为集团副总裁。

    “这样的人事安排符合万科当前管理架构的扁平化趋势,根据万科今年5月份股东会透露的信息,6月底之前,万科要完成集团管理扁平化架构的调整。改造完成后,万科的高管层更加年轻化,创新和服从的特点更加明显。”万科北方区域一位内部人士指出。

    “郁亮现在需要的不是万科业绩提升、品牌影响这些外在指标,而是要建立一支具有高度粘性且突破力极强的核心团队。”万科集团一位内部人士向记者透露,实际上由于万科推行的事业合伙人机制,多名高管离开万科,郁亮核心团队的内生力量已有所削弱。

    从2014年3月起,郁亮团队尝试以事业合伙人制度开启新的地产变革大潮。几个月后,万科盈安合伙运作内幕被曝光,首批1320名重要的事业合伙人浮出水面。

    业内人士分析,引入盈安合伙人后,郁亮团队寄希望于利用合伙人制度来建立一道抵御“野蛮人”的壁垒,大股东华润及盈安等财务投资者的股权比例超过30%,从而令万科管理层获得万科控制权。

    但近期前海人寿的频繁渗透却令郁亮搭建的安全壁垒出现被入侵的可能。7月份,前海人寿与一致行动人钜盛华公司两次举牌万科共获得万科10%股份。前海人寿表示不排除未来将继续增持万科,而这几个一致行动人总持股比例达到20%时,就将撼动万科的控制权。

    内忧外患之下,万科的经理人团队能否寻找到反击路径,这仍是考验郁亮核心团队的首要问题。“万科内部正在做组织结构上的重大变革,万科之所以提出要按扁平化框架来管理,就是希望能把原有的金字塔架构彻底打破,但这仍需要时间。”谭华杰强调说。

 

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