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债市正在重塑房地产金融格局

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-13
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    随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸,债券融资对房地产金融正在产生重大影响。2014年7月底,江苏新城房地产公司成功发行20亿元5年期公司债,这是2009年暂停房地产企业债券融资之后的首次开闸。同年9月17日金融街公告称拟发行不超过52亿元5年或以上期限的中期票据,中期票据由此也重启。今年1-7月,房企在国内债券市场的融资规模出现井喷,拟融资规模超过2000亿,其中2015年上半年房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。需要说明的是,目前国内债券主要品种有公司债、企业债和非金融企业债务融资工具(含中期票据等)。

    近几年来房地产金融(不含按揭贷款)的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资为三大支柱,其规模都在万亿元以上,债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE投资等等方式为补充,规模在数百亿之数千亿之间。2014 年末,银行房地产开发贷款余额5.63万亿元,房地产信托资产规模1.3万亿。再看民间融资,据统计2014年中小房企投资在5万亿以上,民间融资规模在1万亿以上。当前债券融资发展迅速,虽然规模还不是很大,但对房地产金融却有着多方面重要影响。

    一是债券融资比重将迅速上升。去年房地产金融九万亿左右的总体规模中,国内债券融资占比不到1%,未来几年占比将明显上升。不过,债券融资门槛较高,外部评级达到一定标准(一般AA级及以上)的大型上市房企将受益良多,中小房企难于分享债券融资盛宴。今年境内发债最多的公司是恒大,规模达到200亿元。

    二是债券融资将有效降低房企融资利率水平。龙湖今年发行的五年期20亿元公司债券的票面利率仅3.93%,七年期20亿元债券的票面利率仅4.2%,相当于同期银行贷款基准利率5.25%的7折5至8折,而目前开发贷款一般是基准利率上浮10%-50%之间。中海地产2015年7月发行了一笔6亿欧元的海外债,期限4年,票面利率仅1.75%。

    三是债券融资期限长,更加灵活。房地产开发贷款一般都要求土地或在建工程抵押,一般以受托支付方式(资金通过开发商账户直接划到施工单位)根据工程进度分期放款,而债券资金使用则灵活许多,一般不需要抵押品,可一笔到位,也不存在受托支付问题,且期限往往较长。

    四是债券融资加快房企的金融脱媒进程。由于债券融资具有种种优势,大型上市房企已有融资债券化的趋向。房地产“白银时代”各家银行都把大型房企视为合作对象,而大型房企却开始依赖债市及其他直接融资渠道获取资金,这对于银行来说是一个重大挑战。

    对于开发商来说,债券融资首先将进一步加快大型房企和中小房企的分化。能发债的大型开发商成本优势将更加明显。其次债券融资将优化房企债务结构, 5年以上期限债券可以使房企负债长期化。最后债券融资促使房企更加重视财务结构的稳健性,只有评级得到较高级别的公司才能发债,所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐,在大型房企融资呈现债券化的趋势下,高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。

 

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