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土地流转信托:“金融下乡”的蓝海区 or 沼泽地?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-12
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    所谓土地流转信托,是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下,由信托中介服务机构接受农民的委托,按照土地使用权市场化的需求,通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法、自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。

    在农村土地流转中引入信托制度,根据信托理念实现农村土地信托化管理,由信托公司提供土地流通全过程的金融服务,可实现土地所有权、使用权和收益权分离,做到权属清晰、权责明确,从而推动土地资源合理再配置,促进土地的集约化和现代化经营,提高土地的生产能力和经济效益,并使农民切实分享到土地增值所带来的收益。

    从理论上讲,土地流转信托确实是推进土地规模化经营,发展现代农业的一种好模式,但其实际效果目前还并不怎么明朗。

    我国土地流转信托的产生

    近些年来,随着我国农业生产力的迅速发展和城镇化进程的加快,目前的农业经营体制已不适应我国工业化、城镇化发展的新要求,严重制约了我国农业现代化的发展。基于此,2013年党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保的权能,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、实行与国有土地同等入市。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

    《决定》中的这一农村土地流转政策信息让一向对市场敏感的专业非银行金融机构——信托公司敏锐地“嗅到”了其中的商机,并将其视为中国信托业转型与创新实施“金融下乡”的重要机遇和途径。于是,信托行业内对土地流转政策所衍生出的市场机遇从之前的观望随即付之行动,土地流转信托项目随之在全国落地实施。

    作为行业的“龙头”,中信信托抢得先机捷足先登,2013年10月10日,“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”正式成立,期限为12年,试点地为安徽宿州埇桥区,首单涉及的流转土地面积达5400亩,后期还将涉及25000亩。随后,中信信托又转战山东,在山东潍坊青州推出该公司第二单土地流转信托。项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地,流转总规模有望突破1万亩。随后,北京信托等国内多家信托公司纷纷跟进,在全国各地找土地开展土地流转信托计划,北京信托、中粮信托、华宝信托、中航信托等公司先后在北京、安徽、山东、黑龙江,江苏等地探索各自的土地信托模式。

    我国土地流转信托的特点

    目前我国农村土地流转信托与欧美、日本的不同,我国的农村土地流转信托产品并不是真正意义上的信托,其实是属于融资类金融产品,而且具有两个明显特点:

    一是有政府参与并主导。如安徽宿州市埔桥区土地信托项目,按照“土地信托”的制度设计,相关方进行了角色分配:委托人――宿州市埔桥区政府,受托人――中信信托有限责任公司,承租方――安徽帝元现代农业投资发展有限公司。项目运作中宿州市埇桥区人民政府给与了大力支持,首单土地流转信托就是由政府牵头,动员区域农民共5400亩土地打包给安徽帝光现代农业投资有限公司。而其他土地信托案例同样也是在政府主导下实施的。因为在农村,土地都是一家一户分散的,要集中起来,实行统一规模化经营,需要逐户做工作,情况千差万别,由信托公司自己去挨家挨户做工作,其工作量和难度可想而知。所以,假如没有地方政府的参与和主导,中信信托也好,其他信托机构也好恐怕一个项目也做不成。

    二是出于融资需求。将农村土地实行规模化经营,发展现代农业,需要大量的资金投入。而多数农业企业、经营大户普遍遇到融资难问题。据了解,在目前我国已推的土地流转信托项目中,多数农业企业及农民专业合作社此前均面临融资困扰,也就是说找信托公司要解决的就是融资问题。因此,融资需求是地方政府、农业企业、经营大户及农民专业合作社寻找信托公司合作的最重要甚至是唯一的原因。作为安徽宿州市埔桥区土地信托项目中的承租方――安徽帝元现代农业投资发展有限公司就是因为融资需求尝试与信托公司合作,通过开发土地流转信托产品筹措资金,而这正好与早就想涉足农村土地流转的中信信托一拍即合,由此,困扰公司的融资难题终于因为土地信托而顺利解决了。

    我国土地流转信托面临的风险

    信托业“金融下乡”推出土地流转信托,解决了长期以来农业发展的融资难题,但也面临着许多考验和风险。

    一是自然灾害风险,旱涝风雹等,这也是土地流转信托最大的风险,轻则减产降质,重则颗粒无收。

    二是土地运营风险。从全国已推出的土地流转信托项目来看,土地流转信托涉及的流转总面积都非常大,对承租人的土地运营能力、种植管理能力等要求很高,承租人可能面临一定的运营风险。目前全国就已发生多起农业大户因经营不善而跑路的现象。

    三是委托人农民违约风险。土地流转后,农民脱离土地转化为产业工人,但较低素质技能难以适应非农产业新技术新要求,对于未转化为产业工人又无其他工作的农民如何安置也成为现实问题。而当在整体经济下行时,农民外出务工受阻,又可能出现返乡潮。在以上情况下,委托人农民有可能重新要求自己耕种原有的土地,如果发生农民群体性事件,可能要终止生产经营。

    四是政策风险。对农用地尤其是基本农田的保护是我国的一项基本国策,必须长期坚持。农村土地不仅是农民安身立命之本,也是国家确保粮食安全的根本。国家提出要保住18亿亩耕地红线,强调反对工商资本“下乡圈地”搞“非农化”、“非粮化”,而且对其监管和督查将越来越严,这使工商资本“下乡圈地”打擦边球的空间越来越小。同时还有其它市场风险、社会风险等。

    我国土地流转信托的发展前景

    我国农村土地流转信托作为一种新兴的土地流转方式,将土地流转与金融创新有机地结合起来,提高了土地流转效率,实现了农业适度规模经营,并且解决了长期以来农村难以得到更多金融支持的问题。但土地流转信托毕竟是一个新生事物,目前从政策到市场还不是很明晰,土地流转信托的盈利模式盈利点还未成熟,因此,目前业内普遍持观望态度。

    信托业内人士认为,“信托给农村带来了新的融资工具,但信托资金以盈利为目的,而真正的农业项目周期长、回报率相对低,非常考验资本的耐心,农业是一个需要长期资本介入的过程。”长期从事农村土地流转工作的全国最大的农村土地流转信息发布与交易服务网站——搜土地网站董事长王舵表示,目前我国农村还有大量土地未进行确权登记颁证,这对土地流转信托项目的实施也会造成诸多不便,即便实施也会留下许多隐患。相关学者也表示:“农地通过信托与金融结合,很多情况还不明确,从法律层面来讲,土地没有确权,也就难以运作土地信托”。所以,目前农村土地流转信托还不宜面上推广。

    综合各方面因素,可以说目前我国农村土地流转信托还处在探索阶段,市场机遇与风险并存。也就是说,目前我国的农村土地流转信托可能是“金融下乡”的蓝海区,也可能成为“金融下乡”的沼泽地。

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