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征房产税不为调控房价 而为优化地方财政结构

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-11
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    房产税再度成为舆论热点。昨天,新华社刊发报道称,2011年上海与重庆率先试点征收房产税,从执行情况看,对房价和财政影响不大。前不久,房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划,房地产税立法有望提速,而房产税就包含其中。

  对于房产税,大多数解读把它与房价挂钩。有人认为,房价又要上涨;也有人认为,持有成本增加了,炒房者将抛售,房价会大跌。民意汹涌却又意见相左,原因在于误解了房产税的开征意义。开征房产税目标不是为了调控房价,尽管它的确会影响房价。

  以往持有多套房产,成本很低,因此握着房子等高位套现是可行的。但有了房产税后,手中房子越多交的税就越多,需要相当的现金流,因此确实可能引发多套房产者的抛售。但是,房价走势由多种因素综合决定,并非由税收决定。很多开征了房产持有税的国家和地区,房价同样该涨就涨、该跌就跌。比如香港征收的是“差饷”和“物业税”,叫法不同,实质上就是房产税。香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置,甚至在特殊时期,在约定由租户缴纳各项税费的情况下,以零租金出租,以减轻持有负担,但香港房价及房租近年来连续强势上涨。

  事实上,征收房产税最主要的目的是优化地方财政结构,为公共服务提供稳定开支。比如,美国征收房地产税就是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场。这一点对我国尤具意义。众所周知,很多地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持财政支出,因而也被称为“土地财政”。显而易见,这样的买卖是一锤子买卖,得到的收入是一次性收入。

  在这种机制下,地方政府很难抑制逐利冲动,它们往往会通过控制土地供应来追求更高的卖地收入,而且也乐于见到房价上涨,因为可以带动土地拍卖价格的上升。其弊端也显而易见,在官员任期制和GDP压力下,地方政府会罔顾长远发展追求短期利益,连子孙后代的地都会卖完。事实上不用等到那一天,只要居民买够了房子,地方财政也将无以为继。有研究显示,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,届时,大量存量房将难以让地方政府再依靠土地财政过日子。

  土地财政既不合理也非长久之计,房产税的开征因此势在必行。房产税是针对持有环节收税,土地带来的收入从一次性变为持续性。这样一来,地方政府要想获得稳定的收入,不再靠卖地,而是要用另一种办法来稳定房价、提升房价。

  很多城市都有这样的现象,房子盖好了,人住进来了,公共配套却跟不上;另一方面,有些地段的房产因为良好的公共服务而升值,特别是学位房,升值惊人,但与地方财政再没有一毛钱的关系。这同样是土地财政衍生的弊端。有了房产税,就能促使地方政府尽好提供公共产品的职责,因为地区房价和地方政府的治理水平大有关系。地方政府必须持之以恒搞好经济和公共服务,才能保持人口流入吸引力。

  制定房产税细则要坚持以抑制土地财政为靶心,不应被公众对房价的期待所左右。许多国家推行房产税没有遭到普遍的抗税反应,就是由于人们有正确的认识:房产税将用作提高地方公共产品的供给水平,最终是取之于民、用之于民的。公众对房产税的推出也应有正确的认识:一是不必恐慌,中国国情确有不同,居民购房时已经一次性缴纳了70年土地使用费,再加上政府对民生的考虑,相信开征时也会出台免征、减免政策;二是房产税虽然不针对房价,但房价将因此更合理。

 

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