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张家口地产市场如火如荼 是在透支未来吗?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-11
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    冬奥会的申办成功,使张家口这个此前默默无闻的城市一下子站到“风口”上。当地楼盘连夜涨价、买房人聚集在售楼处等消息甚嚣尘上。毫无疑问,随着基础设施改善和冬奥利好,张家口房价未来上涨空间不小,不过房价涨幅一旦过度透支经济发展和收入水平承受幅度,则对当地经济发展并无益处。

  冬奥会契机

  陈曦是张家口经开区一楼盘的置业顾问,北京联合张家口申办冬奥成功之后,她和同事们就开始忙碌起来。“最近一周我们楼盘销售了30多套房子,之前一个月也卖不了这么多。”陈曦对新金融记者表示。取得这样的销售成绩,还是在楼盘已经将房价上调了300元/平方米之后。

  张家口当地一家房地产网站工作人员左小姐表示,8月首周该网站400电话接到的购房咨询电话数量增长了两倍。申奥成功之后,张家口已经有数十个楼盘上调了销售价格。市区楼盘价格涨幅在200-1000元/平方米左右,而冰雪资源丰富的崇礼县房价涨幅更是高达1000-3000元/平方米。“那些还没有涨价的楼盘,也普遍抱有涨价的心思,在观察其他楼盘涨价后的销售情况,来决定是否涨价。”左小姐对新金融记者表示。

  在北京开公司的邢先生是一名滑雪爱好者,去年一次张家口的滑雪经历使他选择在当地投资置业。2014年1月,与几位朋友去崇礼县的万龙滑雪场滑雪的邢先生,偶然间发现雪场周围遍布楼盘广告。“当时北京和张家口正在联合申办冬奥,我对申奥成功有信心,一旦申奥成功,当地房价肯定会快速上涨。”邢先生表示。在和朋友们一起走访了几家楼盘之后,邢先生选择了一家楼盘的小户型精装公寓,42平方米的户型, 7000元/平方米,除了来滑雪时自己住,开发商还提供平时帮忙出租的服务。申奥成功之后,该楼盘的房价已经上涨到1.4万元/平方米,而邢先生不但享受房价上涨的收益,还能得到不菲的租金收入。

  张家口现状

  张家口位于北京市西北部,距北京约200公里,辖4区、13县、2个管理区、1个高新区,总面积3.7万平方公里,总人口468万。在全国70多座监测城市里,张家口的空气质量在长江以北城市中排名第一,这里也有着华北地区稀缺的冰雪资源,使得张家口成为京津冀区域冬季度假的重要目的地。

  与丰富的自然资源相比,张家口的经济发展水平则不尽如人意。近5年,张家口经济增速下滑明显,由2010年的同比增长14.1%降至2014年的5.2%,低于河北省平均增速1.3个百分点,2014年张家口GDP为1358.5亿元,在河北省11个地级市中排名倒数第四。第二、三产业占比长期保持在40%左右,第三产业发展缓慢。张家口城镇居民人均可支配收入增速近几年也呈下降趋势,2014年为21651元,位列河北省第8,远低于全国28844元的平均水平。

  伴随着经济增速的下滑,张家口的房地产市场近几年也陷入低迷。2012年后张家口房地产市场陷入低迷,商品房销售面积逐年下降。2014年房地产开发投资额176亿元,同比下降5%。今年上半年在京张城际开工和冬奥预期的共同作用下,张家口楼市开始复苏。张家口住建局数据显示,今年1至6月份,张家口主城区新建商品房成交96.51万平方米, 与去年同期的90.56万平方米相比,增长了6.57%。成交金额为42.4亿元,与去年同期相比,增长了22.58%。商品房销售价格突破4500元,同比增长7.5%。

  一位张家口房地产业内人士对新金融记者表示,阻碍张家口楼市发展的因素,一是经济发展速度有限,二是外来人口流入不足,三是本地中小房企的产品品质较低,市场缺乏全国性品牌房企进驻。申奥成功后,这些不足都得到改善,张家口将为场馆、公共设施以及商业、办公、酒店等配套设施大力投资建设,从而带动固定资产投资继续增长,与此同时,冬奥会将为北京、张家口两地带来80万就业人口,加上配套产业带来的人口,张家口的外来人口将在未来几年大幅增加,对全国性品牌房企的吸引力也会大大增加。

  房价透支风险

  虽然房价上涨能让陈曦获得更多的销售提成,但她还是担心这样的情况能持续多久。“我们已经习惯了张家口楼市的不温不火,最近成交的上涨,也是之前那些犹豫买房的人,集中出手。”陈曦对新金融记者表示。

  长期以来张家口楼市以本地需求和在外工作的张家口人返乡置业为主,外来需求相当少。新金融记者电话采访了5家张家口楼盘发现,除了崇礼县楼盘有不少京津冀外地购房者投资外,张家口其他区域95%以上都是本地人在买房。

  对于冬奥会带来的外来人口来说,未来几年张家口的房价水平将决定他们是否最终在此置业。一旦房价涨幅过快,远远超过收入水平,将为张家口楼市埋下隐患。从举办过奥运会的一些城市中,张家口或许也能吸取经验,1995-2002年间,雅典房价涨幅达到65%,2004年奥运会后雅典房价大跌;1993年-2000年,悉尼房价年均涨幅10%,2004年当地房价开始下跌;即使北京,也在2008年举办奥运会之后,楼市迅速陷入“冰冻”,2009年之后房地产市场才迎来复苏。

  当地业内人士对新金融记者表示,对于张家口来说,房价涨幅应该控制在基础设施改善和经济水平发展基础之上,而不应过度透支未来。

 

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