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房产商如何进行颠覆性大资管创新?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-08-11
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  房产商大资管全国如何称王?

  对于互联网金融,除了理财、典当、消费贷款之外,其它的P2P、租赁、担保、小贷、众筹、保理、投资均涉及企业,所以,给企业一连串创新改造才是互联网金融取胜之道,否则不赚钱,徒具规模,变成只长壳不长肉了。对于大投资来讲,涉及的是股权投资、并购投资、风投,但是这些也是投资实体企业为主,或许你会说,我投资银行、保险不是企业,那么银行贷款给企业,不就是曲线投资企业了吗?互联网贷款引进保险,这不就是涉及企业了吗?企业产品质量保险、真货保险也是涉及企业。那么,房产商大资管涉及的房子、社区物业,这与制造业企业好像没有关系,笔者告诉你,房产商要想做好大资管,还真涉及企业。房产商大资管全国如何称王?

  房企现在的大资管主要有社区物业、购物中心、写字楼、宾馆、酒店,宾馆酒店社区物业已经分析过,把宾馆酒店改造成企业办公室,以“融资+创新改造企业+给企业员工各种服务”就能成功,至于社区O2O目前难以盈利,笔者认为,只要植入“投资年度20%或以上的高回报+平价知名刚需产品”就能成功。对于写字楼大资管,只要植入“融资+创新改造企业+给企业员工各种服务+投资年度20%或以上回报+平价知名刚需产品”也能成功。

  本文主要分析房地产信托基金和购物中心。

  对于房地产信托基金REITs最早是越秀在香港上市,它的模式是长久持有,而国内万科、万达的房地产信托基金可能只有10年、20年,而且将来的房地产信托还涉及房产税和政策的变化而主动改变自身来配合。

  越秀房托今年上半年收入7.9亿元,同比增长6.1%,物业收入净额为5亿元,同比增长6.8%;除税后净溢利5.5亿元,同比上升113.8%,税后净溢利大增主要是物业估值评估增长所致。

  越秀房托旗下物业包括白马大厦、财富广场、城建中心、维多利广场、越秀新都会、国金中心。出租率接近满租,国金中心写字楼出租率从去年的88.75%提升到93.68%,国金零售商场出租率从去年的98.37%上升到99.01%。一期改造后的维多利广场即底楼引进华南最大的优衣库旗舰店后,经营收入从2250万元上升到3130万元,由于越秀商场总收入是3440万元,国金中心5万平方米、越秀新都会2.3万平方米商场,两者加起来的收入仅仅是310万元。

  越秀对维多利广场的二期调整主要是三楼、四楼、五楼、六楼进行商业调整,引进餐饮和生活零售配套业态。比如引进餐饮如“很高兴遇见你”、“客语”,越秀还想收购上海、北京核心区域、核心地段、优质物业。

  笔者认为,越秀物业托管税后溢利大增是拜今年一线城市豪宅狂热所致,不是依靠能力带动升值的,将来如果房价下降,就意味着托管物业估值缩水了。除非通过颠覆性的大资管创新,才能面对大市不好独家好的局面。

  实际上,对于维多利广场,越秀也没有进行大的创新,只是引进优衣库,至于三到六楼的餐饮、生活零售并不看好,因为餐饮业在互联网大佬介入补贴外卖之际,这种转型是失败的,而且也没有门槛性。

  房产商如何进行颠覆性大资管创新?

  1、必须通过创新专家打造系列刚需产品,价格适中,打响知名度,成为自己的主力店,原来补贴主力店的数千万元和补贴装修费,可以用于门口打造标志性建筑,增加消费者的记忆力和吸引力。

  2、购物中心内部营销屏幕、广告充分利用空中、四面墙壁、过道等等,消费者在任何一个楼层都要知道别的楼面的营销情况。

  3、产品不宜平均用力,也不是进行差异化就能成功的,而是需要世界视野,即拿出一个楼面谋求世界级的名牌产品齐全。

  4、 拿出5%左右的面积进行娱乐主题的布局,大悦城就是如此吸引消费者的,能够增加20%的人气。

  5、参与入驻企业产品、款式、包装、渠道、服务等方面的创新,大幅度提升利润率,大资管参与其超额利润分成,可以把房产商社区上门服务项目给改造企业员工服务。如果有融资需要,可以跟进。

  6、改变现在购物中心的销售情况,进行颠覆性的创新,需要生态发展销售模式布局。

  7、如果一个购物中心全部布满销售产品,太实了,忽略了消费者的各种需求,所以,论坛、歌舞表演、健康、各种活动是离开不了的,至于顶楼,便于这些人群的逐个楼面下行,带动人气空降。

  8、底楼周周进行各种秀、新品发布会,可以在门口广场上进行,这是拉动人气的方法。

  9、一个极具聪明的大家不会是对一个企业进行创新,而是同时通过两三个企业创新,同时促进他们一起创新,一起相互借力,而创新改造后的分成也会极具诱惑力,而房产系社区上门服务也是极速增加。

  10、现在的开发区、产业区很多出现重复,对于一些极小的,我们可以托管,通过创新改造企业,入住率就会高,即可以分享物业增值部分,也可以分成超额利润部分。

  11、一些机构只有企业股权投资,但是不会管理,我们可以代替管理,比如没上市的风投、上市公司战略投资者,我们可以通过参与管理分享超额利润。

  12、很多企业的外币比较多,但是有的升值有的贬值,我们以人民币计价作为承接和衡量业绩的标准,如果超出10%的业绩,我们可以对开分成。

  13、股票、债券可以代客增值,如果超出双方协议的幅度,超额部分可以分成。

  很明显,笔者的大资管的范围比较大,即使是购物中心大资管,我们能够介入的还有入驻企业的员工、创新改造,实际上,这一切得益于创新改造企业的驱动力。这种方法是可以打造成中国的大资管王的,这个王更多是从净收入角度、竞争力角度来衡量的。

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