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房地产市场能否在全球金融动荡中独善其身

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-02
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    近段时间,国际金融环境出现动荡,股市、汇市以及商品市场三大市场均出现明显下跌,但中国楼市则基本平稳运行。在此背景之下,分析一下主要地区经济、金融与楼市的相互作用及表现,颇有意义。

  从全球金融危机或经济危机的历史规律来看,房地产市场多属被动性变化,滞后性发生危机。比如,1929年的国际经济危机,由股灾开始,最后波及楼市;2010年的欧债危机,最后也使“欧猪五国”房价大跌。

  惟一祸起楼市的一次大型危机,是2008年国际金融危机。其根源是2001~2006年美国房价持续上涨过程中,次贷与次级债越发越多,门槛越来越低,最终失控。2006年下半年至2007年房价下跌后,波及大量与次贷和次级债的金融机构,爆发次贷危机,最终于2008年升级为国际金融危机。

  美国房价自2007至2011年连跌5年,总计下跌三成多。2012年初开始复苏,持续上涨至今,但仍未超过2006年高点。近几年美国经济转强,房产成交与新房建设发挥了重要作用。

  上轮欧盟房价于2008年上半年见顶,滞后于美国一年多。2010年欧债危机爆发后,房价加速下跌,直至2014年房价才开始上涨,但距2008年高点仍有差距。

  不过,欧债危机后,英国受影响小,且英国一直没加入欧元区,也没受希腊等国拖累,房价只是小幅下跌,然后继续上涨,2013年下半年后屡创历史新高,在欧洲表现最强势。2014年以来,欧盟经济趋于复苏。

  1990年股市泡沫破灭、1991年楼市崩盘后,日本经济和楼市同步下跌,持续低迷很多年,近几年存在波动,总体看仍较弱。安倍上台后,实行超级宽松的货币政策,也未能使楼市和经济整体走强。

  值得关注的是,日本房价长期低迷,导致人们购房需求小,而且租房需求大,部分都市圈住宅租金收益率居然高达6%~8%,而中国当前只是2%~3%。另外,日元对人民币持续贬值,去年来刺激了部分中国人去日本购房需求。对于风险厌恶型投资者,东京房产可以考虑。

  近年来,全球最牛楼市当属澳大利亚。过去十年,澳大利亚房价持续上涨,即便是2008年国际金融危机期间,也没怎么跌,近3年则快速上涨,屡创历史新高。尤其是华人购房需求及中企购地开发需求,持续释放。其中,悉尼房价表现最为抢眼。于是,政府采取限制措施,想要抑制境外投资需求。

  但近年大宗商品价格大跌,这对资源出口占比较大的澳大利亚经济造成影响。因此,面对楼市繁荣,政府在抑制楼市需求方面,颇为纠结。

  新兴经济体近年的表现有点老态龙钟。国际资源价格下跌和资本回流美国,导致部分国家收入大减或汇率紊乱。巴西和俄罗斯经济已经出现负增长,南非、土耳其、哈萨克斯坦、部分东南亚国家以及多数拉美国家经济都处于降速或低迷状态。这些国家中的大多数,房地产市场皆乏善可陈。

  中国楼市处在告别“黄金十年”、进入“白银时代”的过渡期。今年上半年,全国房地产开发投资增幅持续下滑,虽然一、二线城市出现复苏迹象,但大多数三、四线城市依然偏弱,全国房地产开发投资增速仍未企稳。

  宏观经济与房地产走势基本同步,房地产是经济的重要组成部分,二者相互影响。在此背景下,一个最重要的变量——货币政策和流动性,虽然对楼市的影响较大,但不至于直接导致楼市危机。

  当前,美欧经济开始复苏,但仍处低息环境,未来一年楼市出现大跌的可能性很小。新兴经济体的楼市恐难以大幅改善。

  中国经济虽仍面临一定下行压力,但绝对增速仍位居全球前列。加之中国有能力稳定人民币汇率,因此不会引发大规模资本外流,这有利于稳定楼市。另外,在当前宏观经济背景下,多数城市楼市也难以支撑房价的上涨。

 

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