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土地握手信托:土地流转的现实路径

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-05
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  证券时报记者 刘雁

  继上海自贸区概念之后,土地流转概念股成为近期市场热点,但土地流转具体操作程序却鲜为人知。有信托公司近日宣布推出“土地流转信托”,无疑是一次大胆尝试。

  土地流转信托,实质上是一种用益物权的信托化,其过程是将农村土地使用权作为信托财产,委托信托公司进行经营管理,主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等。

  按照设计方案,信托计划在这过程中将土地收益权份额化并且凭证化,实现农民凭借标准化的“土地受益凭证”定期领取收益,这种凭证还可进行转让。

  尽管上述方案尚在等待监管部门批准,但已有信托公司开始描绘未来的美好蓝图:除了土地流转信托以外,还可以围绕这一信托计划挖掘相关业务机会。

  比如,农民每年获得的收益可以再次打包成为新的资金信托,信托公司可帮农民投资打理;另一方面,信托公司还可为种植大户提供信托贷款等融资服务。

  信托公司此举无疑与新一届政府对于土地问题的表态高度契合。国家主席习近平今年7月在湖北考察时表示,下一步改革中要好好研究土地流转等问题。国务院总理李克强在地方调研时也指出,土地实现流转后也能产出黄金。

  而今年的“一号文件”提出,要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作,意在为农地改革推进铺路。

  市场从不断释放的政策信号中发现,在本届政府任内,有关城镇化、现代农业发展等相关领域的金融服务将会被不断深化,而其中所蕴含的机会也会被各金融机构所重视。

  事实上,北京信托和华宝信托已成立了土地信托课题项目小组,研究信托与城镇化、土地流转、养老产业结合等课题。

  国外在土地信托领域运作已颇有历史,目前来看主要有两种类型:一是英美模式,主要是利用住房协会、信托机构和社区组织等实体组织设立永久性基金;一是通过建立土地信托银行参与土地信托业务,在日本等东亚国家比较普遍。

  与国外不同的是,我国农村土地所有权和使用权尚处于分离状态,土地信托试点推进相对缓慢,加上流转费用过低,容易损害农民利益,引发争议。

  在笔者看来,目前我国土地流转信托还需注意两方面的不确定性。首先,农地应该如何作价委托,目前信托机构、大户、农民等相关方的收益比例划分各地并无统一的标准;其次,农业生产经营需承担自然灾害、市场竞争等诸多风险,如何保证农民稳定收益问题。如果项目出现亏损,农民利益如何保证?

  不可否认的是,未来农地流转是新一轮城镇化甚至中国经济发展的重要动力,需要政府、农民、企业以及中介机构等参与主体共同努力,同时需警惕通过农地流转变相征地,侵害农民利益等问题。

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