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天量库存难消化,房地产投资机会何在?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-02
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    截至8月27日,沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。这89家上市房企存货总计逾1.8万亿元,而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元,攀升了近3000亿元,同比涨幅为14%。

    对此,有业内人士认为,今年以来,部分一二线城市去库存情况较好,但多数三四线城市的天量库存仍难以消化。受此影响,全国房地产开发投资情况依然很难有起色。

“今年1~7月份,全国房地产开发投资增速已经降到了4.3%,这一数字已经比2014年同期的13.7%减少了很多。虽然近期出台了相关的政策有些刺激作用,但未来仍然会处于低增长状态。”在日前举行的“诺亚财富2015房地产金融高峰论坛”上,中国房地产业协会副会长任志强说。

从“新房时代”进入到“存量房时代”

    房地产,作为一个价值千万亿元的行业,过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始,进入了总体供大于求的调整转型期。

    根据同花顺提供的数据,在已公布2015年中报的89家上市房企中,8家房企存货总量超过500亿元,其中,万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。

    业内人士指出,目前89家房企存货规模同比上涨,这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。而从库存背后的资金成本来看,这会使得部分房企在目前市场复苏时,依然需要积极去库存,而没有太多精力去拿地和投资。

    “7月份公布的70个大中城市房价数据显示,环比已经有36个城市上涨,但同比上涨的只有4个城市,现在还没有完全进入上涨。因为目前还有大量的库存,消化库存还在第一位,所以价格不会飞涨。”任志强表示,目前销售增长率开始回升,价格在平稳过渡,过去是徐徐下降,现在已经开始调头向上,一线城市的房价已经发生了巨大变化,但二三线城市有的还在继续下滑,并没有完全恢复,预计总体房价的回升要等到四季度。

    歌斐资产地产合伙人谭文虹认为,房地产行业过去的主要痛点是房地产拿地建设的资源和资金,而现在销售去库存化、存量的运营盘活、提升客户体验,成为主要痛点。房地产市场已经从新房进入到存量房时代,尤其是上海、北京这样的特大城市。同时,行业也已经从卖方市场进入买房市场。

布局下一个风口,掘金地产新业态

    值得注意的是,库存难以快速消化的背后,一方面加重了房企资金链的压力,另一方面也侵蚀了开发商的利润空间。那么,房地产还有没有投资机会?机会又在哪里?

    对此,诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示:“随着房地产市场从过去的黄金10年进入未来的白银时代,竞争会更加激烈,未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期稳健回报。”

    谭文虹也认为,过去的那种基本上闭着眼睛投资房地产就赚钱,而且还是赚大钱的投资机会的确没有了;但是随着这个行业的转型发展,新的模式、新的机会也在层出不穷。“在房地产行业的所谓低谷期和转型期,更有可能凸显好的投资机会,也是衍生新的投资模式的好时机。”她说。

    事实上,目前不少房企正在加速转型,不管是万达转型轻资产,未来大幅缩减新增土地的拿地投资,还是部分房企与一些金融机构合作,推出“房地产+金融+互联网”的产品,用“买房+收益”的方式创新营销方式,减少销售压力和成本,都是房地产行业供大于求之下做出的变革。

    谭文虹指出,从去年下半年开始,随着房地产市场的众多创新生态的崛起,让人们看到了更多的机会:一线城市的存量资产改造机会以及优秀的运营管理公司(公寓运营、老旧仓库厂房的改造、众创空间及创意园区的兴起等);各类资产的并购机会;围绕房屋销售的金融创新机会(众筹、首付贷、特卖房、电商等)……

    “中国房地产行业这两年的流行词,从‘白银时代’、‘下半场’,到现在的‘互联网+’、‘WeWork’(共享办公场所)、‘众筹建房’、‘小米公寓’、‘万万联合’等,都说明这个行业以及行业内的企业,正在持续转型、寻找方向,并不断有创新的模式出现,不排除未来发生重构房地产价值链的可能性。”谭文虹说。

 

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