• 多盈理财APP

    打造您的超级银行!

客服热线: 400-009-1833

超50家上市房企批量转型 跨界叫好难叫座

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-31
  • 热度 ( 215℃ )

  2015年已经过半,楼市也在跌宕起伏中展现出了众生百态,从互联网+,到+保险、+金融、+医疗,再到布局大消费、大金融,房企正将触角伸向各行各业,甚至抛弃房地产主业。但是我们发现,部分主流房企仍然是基于创造价值这一出发点,进行多路径转型,“去地产化”并非唯一出路。本期《房产周刊》以“转型创造价值”为主题,探讨各主流房企转型、试错的方向及可行性,以展现房企转型热背后的冷现实。

  江苏一家原本每年利润只有一两百万的物业管理公司,近两年做起了代客养花生意,利润迅速扩大四五倍。通过这一不起眼的业务,该公司掌握了海量的客户数据,下一步准备利用这些数据,联络三甲医院发展社区医疗服务。他们还希望借助强大的苗圃培育能力进入更多小区,并在形成一定规模后,打造一个面向社区的电商平台。

  这家物管企业的故事,是房企转型大潮中的一个缩影。截至目前,宣布转型的上市房企已超过50家。

  在转型方式上,各家房企也是“脑洞大开”,瘦身、分拆、跨界各显神通。万达公布的数据显示,目前万达百货累计开店86家,而去年底则为99家,半年时间门店数减少了13家,但收入同比增长了17%;今年上半年,碧桂园、中海等房企先后宣布,计划分拆旗下业务独立上市,碧桂园筹划分拆酒店业务,中海地产宣布将物业管理业务分拆上市;而外界更关心的是房企跨界转型,如恒大地产扩张矿泉水、粮油等领域,万达先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业,绿地集团则参股了上海市农商行、东方证券等。

  体内转型深耕房地产主业

  公众对房企转型的理解,通常只停留在他们向房地产以外的领域跨界。殊不知,房企的转型远非那么简单。

  克而瑞的研究报告称,房企的转型路径,有开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向。

  面对越来越复杂的市场环境,不少房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发。上半年,碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作,被认为是强强合作的典型案例。

  除了在项目开发上更多使用合作方式外,转向区域综合开发也是方向之一。区域综合开发,一般是指房企根据城市的总体建设规划,配建区域内的基础设施和公共设施项目,涉及到房屋、道路、管网建设等多个方面。向区域综合开发转型能够提升企业土地获取能力,并能够把握先机提前在区域布局。同时,因为区域综合开发涉及范围广,无疑为企业提供了新的利润增长空间,促进房企多元盈利。此外还能够加深与政府的合作,为企业后续发展提供积累。

  绿地的地铁投资便是其中的典型。通过投资地铁,绿地可以借助轨道交通获得更多优质地块,并且参与到城市的基础设施建设领域。但是,这种方式对房企的资金实力要求比较高。类似地铁、高速公路等基础设施,需要房企在前期投入大量资金,且资金回收期较长。

  此外,开发商还可通过由重资产转向轻资产等方式,实现开发模式的转型。

  但相比开发模式的转型,房企在产品转型方面做得更多。比如,从大盘开发转向小型化。此前,以大盘开发而闻名的碧桂园,目前已开始转向小型化开发。碧桂园今年4月获得的上海市嘉定区徐行镇地块,土地总面积仅6.24万平方米。

  克而瑞因此判断,碧桂园的产品正在向小型化转变。碧桂园方面也在今年6月的一次座谈上表示,一线城市的产品确实不会再像过去那样走大盘策略。

  此外,户型的调整也是今年开发商转型的一个趋势。以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例,今年新入市的桃李春风、江南里、杨柳郡、留香园、桃源小镇五大项目中,杨柳郡主推40平方米、70平方米公寓,桃李春风则是仅83平方米的小户型。

  在营销方面,开发商大量选择通过大数据采集,找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售。以中海地产的大数据营销体系为例,在深圳中海九号公馆及济南中海华山珑城项目的营销中,不论是拓客、蓄客、开盘都利用大数据进行客户鉴别,每个环节都有很高的客户转化率。

  跨界转型叫好难叫座

  相比开发商上述内生式的转型方式,业界更关注的是房企在地产业务之外,大量开展的其他业务,比如物业管理、社区O2O、家装、金融、健康养老、能源、农业、文化娱乐等,可谓层出不穷。

  克而瑞研究认为,从行业转型方向看,这些业务多数是未来的发展趋势,或是企业结合自身优势拓展的外围产业,与主业其实是相辅相成的。

  事实上,房地产行业的多年发展,已经衍生出了一条庞大的上下游产业链,但在很长一段时间里,开发商对这块蛋糕并不感兴趣。若非移动互联网技术的快速发展,社区O2O可能也不会迅速走红?

  社区O2O爆发力大,但前期投入高,企业难以找到有效的盈利模式;至于家装行业,市场大,但利润低,而且和房地产周期息息相关;社区医疗也是投入大,而且品质医疗服务引进难;社区金融服务多为小额理财,规模大,但是难聚拢。

  根据《每日经济新闻》记者调查,每家开发商都有自己的业务转型方向,但都表现得极为谨慎。现阶段,大部分都是将转型业务视为“试验田”,并未急于推进。一家房企的品牌经理告诉记者,目前企业在这方面的动作很大,有些项目看上去已有成果,但在对外介绍时却极为低调,因为感觉其中尚存在非常多的不确定性。

  房企之所以对转型如此敬畏,和很多房企上一轮转型失败有关。2010~2013年,就有一部分企业尝试过转型,其中不少“主业+房地产”型企业如酒鬼酒、重庆路桥、国栋建设、广汇股份等逐步剥离了房地产业务。另有一部分“房地产+X”企业如华侨城、万通地产、世茂股份、冠城大通等,向地产产业链相关领域或金融、矿业等转型。

  但转型结果并不乐观,旅游地产、养老地产至今仍处于探索阶段,具有较强盈利能力、可复制性强的代表性项目非常少;在对行业了解不够、缺乏专业管理团队、下游市场不景气、环保升级和对海外并购风险估计不足等前提下盲目转型,导致大部分涉矿房企的矿产业务至今也难以贡献利润;保障房业务虽然一定程度上对冲了政策风险,但回款压力一直难以回避;相对来说,转型金融业的企业通过股权投资,还是获得了不错的投资收益。

  • 【独家稿件及免责声明】凡注明 “多盈金融原创”之作品,未经多盈网书面授权,任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的,注明来源多盈金融。违反上述声明对多盈金融合法权益造成侵害的,将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考,不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至:academy@51duoying.com
  • 第94133期

    经过了一年多的小步快跑的改革,人

关于多盈讲座

知识就是金钱!多盈网(www.51duoying.com)为广大投资者精选、梳理理财知识,以在线讲座的形式为大家答疑解惑,致力于让每位用户成为专业的投资者!

  • 存款时限 活期 整存整取 整存零取
    3个月 0.35% 1.1% --
    6个月 0.35% 1.3% --
    1年 0.35% 1.5% 1.35%
    2年 0.35% 2.1% --
    3年 0.35% 2.75% 1.55%
  • 贷款时限 商业贷款 个人住房公积金贷款
    1年以内 4.35% 2.75%
    1年至5年 4.75% 2.75%
    5年以上 4.90% 3.25%