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几十万元买个铺盼着财富滚滚来

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-05
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  限购当头,住宅对投资客的吸引力越来越低,更多的投资者将目光转向商铺产品。这里面,“迷你型”商铺尤其是关注的焦点。小型商铺作为一种投资渠道,正在释放出多重置业良机。尤其是那些位于专业市场内,各有特色、几十万元便可投资的商铺,在投资刚性需求眼里被奉为“入门级”的产品,受到了众多投资者的偏爱。

  楼市传真

  小商铺走热,开盘即遭抢

  受限购政策的影响,普通住宅的投资前景日渐看空,商业地产在今年却迎来发展的黄金时期。住宅市场常见的“开盘售罄”热度开始频频出现在商铺市场。应这波投资刚需热潮,越来越多的开发商推出了面向刚性投资需求的小户型商铺。三四十万元的总价可能仅仅够一套住宅的首付款,但如果改投商业地产,却可以让你成为一间“迷你型”商铺的业主,开发商承诺的年度分红,以及商铺出租可能带来的巨大收益,都成为吸引投资者的最大诱惑。

  “不过犹豫了10多分钟,原来看好的一套商铺就被别人抢走了。”提到自己买商铺的经历,市南区的付女士依旧有些懊悔。去年的时候,她和家人看好了海牛中央广场的一套位置绝佳的商铺,就在家人为价格能不能再讲讲价而犹豫的时候,看好的商铺就被别人抢走了。无奈之下,她不得已退而求其次,选择了同一项目的另外一套商铺。

  青岛锐理数据多盈金融研究中心统计数据显示,今年上半年,青岛市商铺共成交3130套,下半年仍有增长之势,而去年全年的商铺共成交5844套。供应方面,上半年共有5247套商铺推向市场,而去年全年的总供应量仅为8955套。“目前市场成交以中小户型的商铺为主,购买群体方面,则以家有两套房,购买住宅受限购的家庭为主。”青岛锐理数据总经理马光明说。

  市场调查

  商铺越小越红,比拼回报率

  在不动产投资领域,历来有“一铺养三代”的说法。刚需投资群体的入市,也让开发商开始迎合这部分投资群体的需求,主打中小户型的商铺。身量小、低总价、配套全成为这部分商铺的主要特点。而为了凸显项目优势,消除投资者的后顾之忧,售后托管、每年收益分红成为众多商铺项目不约而同的营销策略。

  “所谓的定位刚需,主要是针对商铺的面积来说,以中小户型为主,比较适合于初次投资商铺的置业者。”青岛锐理数据总经理马光明说。以海牛中央广场项目为例,这个项目商铺的面积在15平方米到300平方米之间,而主力铺型户型面积在30平方米到50平方米之间。福州路万科中心以及山东路万科中心的主推商铺的面积,也以小户型商铺为主。“前几年,市场上的商铺体量动辄两三百平方米甚至上千平方米,显然这是一个明显的转向。”马光明分析说。

  在营销模式上,越来越多的商业地产采用零售产权、整体租赁的操作模式运作项目,业内称此为“管理型商铺”。”比如有的项目采用8年委托经营管理,承诺给投资者的年回报率为8%到9%。“ 投资者有稳定的收益保障,同时也免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力。”海牛中央广场项目销售人员说,统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。商铺的诱惑越来越多,风险也很大。本报记者

  买家心态 听听他们的“买铺经”

  每位商铺投资者一定听惯了“一铺养三代”的传说,但随着商业配套供应体量越来越大,身边商业投资失败的案例也比比皆是,如何在投资过程中盈利成为众多投资者共同关注的焦点。因为如果投资失利,传说中的“一铺养三代”可能会变成现实中的“一铺伤三代”。

  50万拥有了一套铺子

  “身边有朋友因为投资商铺而赚大钱的,但因为投资商铺而赔得血本无归的例子也不少 。”付女士说,在做出最终决定前,她和老公首先要做的就是尽可能多地分析可能存在的投资风险。

  还在2010年的时候,小有积蓄的夫妻俩想投资一套住宅。但随着限购令出台,由于家里已有了两套住宅,两人原本的投资计划受到了限制。“股市不可靠,考虑到房产项目的升值潜力,我们开始关注商铺。”付女士说。几经周折,两人将投资的目光锁定在了CBD的一个商业项目上。这套商铺只有10平方米,总价是50多万元。“如果买住宅,肯定不够,可用来买商铺,全款都可以承受。”付女士说,想到自己马上就可以成为这个“迷你”小商铺的主人,她开始按捺不住心里的喜悦。不过她和老公还是对项目周边的配套、未来的升值和盈利空间做了综合的分析。“这个项目处在中央商务区,周边的商业配套已经非常成熟,但对我们买的这个商铺是否能火起来,我还有点小忐忑。”付女士说。

  更看重项目长期回报

  与付女士不同,栾女士投资商铺,选择的是文化商业地产项目。2010年的时候,她以100万元的总价,在市北区的十五大街项目买了一套20平方米的商铺。

  “我投资商铺从没想过马上得到巨大回报,我更注重项目有没有长远发展的前景。”栾女士说,她曾专门分析过区域内商铺租金的增长轨迹。在考察期间,栾女士甚至专门邀请了一个业内的朋友去考察了一下北京的文化地产项目。“随着国内经济的日益繁荣,古玩市场越发在一个城市的文化产业中占有重要地位。”栾女士说,像北京的天雅古玩城,租金在几年时间内翻几倍,一个20平方米的商铺,租赁费就达20多万元,而且一铺难求;西安的大唐西市古玩城,日租金也从四五年前的几元钱涨到现在的十几元,发展势头强劲。“这两天有3个客户通过项目联系到我,想租我的店铺。”栾女士说,意向客户既有收藏字画的,也有经营寿山石生意的,这让她更看好项目的升值潜力。孙传浩  摄

  市场分析 两类因素致商铺逆市热销

  受楼市调控措施不断升级影响,近半年岛城楼市一二手住宅成交受挫,商住项目却悄然升温。市场风向突转的背后,实体经济的增长放缓,股市等投资渠道收益不佳成为主要的因素。与此同时,适合于普通投资者的中小户型商铺,因为总价不高,入市门槛较低,也为商铺销售市场“添了把火”。

  “楼市限购政策,使住宅市场的置业人群外溢,商业项目作为替代品,成为楼市投资需求的首选。”万科一项目销售经理陈学磊说,近期政府取消了金融机构贷款利率的下限,在业内人士眼中,这一政策的微妙变化让商业项目多了不少优势。“由于商业地产贷款属于商业贷款,贷款利率下限取消对其有直接影响;未来银行出于竞争需要降低贷款利率时,商业项目或许会因此受益。”一位金融机构人士说,这也促使一部分买房人转向商业地产。

  此外,根据目前的政策,非本市户籍不得购买住宅,这使得非本市户籍的购房需求,不得不转向了商业项目。即便是本市户籍的市民,由于家庭名下已有两套住宅,继续投资住宅市场依旧受限制,这部分需求也不得已转向了商业地产项目。“购买小面积商铺的人群,大部分为私营业主、企业中的高管白领、还有公务员群体和退休人员等,当然也少不了专业的商铺投资客,他们希望将手里的钱通过这种理财的形式达到钱生钱的目的。”海牛中央广场项目的销售人员说。

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  成败皆商铺

  作为不动产投资的“新宠”,商铺一方面以其升值空间大、投资回报率高而对投资者形成巨大的诱惑;另一方面却因为潜在的巨大投资风险、不确定因素多,而让不少投资者畏难而退。而盘点青岛的商铺市场可以发现,这个投资市场中既不乏赚得盆满钵赢的赢家,也有血本无归的输家。

  在商铺投资者的圈子里,李伟(化名)的投资经历非常具有传奇性。“青岛的大型商场,不管是市北区、崂山区还是市南区的,都有我的店面。”李伟说,我自己不开商场,但我是他们最大的房东,租约到期时,如果给的租金不合理,我完全可以不和他们续约。李伟投资商铺始自上世纪90年代,当时的铺子面积大,但单价相对较低。“我入手的几个铺子都在上千平方米,现在大型商场,在市区上哪里找这样规模的商铺去。”李伟说,当年单价千余元入手的商铺,现在的市场单价已经在10万元上下。

  而相比之下,提到自己的投资经历,葛先生就不住地叹气。“前几年,我在太古百货买了套商铺,几乎花了所有积蓄,由于人气差,现在租也租不出去。”葛先生说。

  “商铺能不能赚钱,细节因素很重要。”楼市分析人士张百忍说,比如一个长坡可能就会影响商铺的人气,门前有棵树可能会挡住门头导致生意萧条;此外,周边居住群体的消费习惯、消费能力也是决定一个商铺能否掘金的主要因素。消费者购买商铺时,一定要做好前期调查,不要盲目迷信大牌商业地产神话。

  本专题撰文/记者 王爱科

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