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龙头房企分拆上市提速

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-30
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  近日,继恒大足球、恒大文化之后,恒大矿泉水也披露了上市计划。

  根据恒大地产(HK.3333)的最新公告,其全资附属公司恒大长白山矿泉水股份有限公司(即“恒大矿泉”)已向全国中小企业股份转让系统(简称“新三板”)递交挂牌申请,并获受理函。


  自房地产走入白银时代,在群雄逐鹿的地产江湖中,万亿房企开始寻求新生路,房企大佬们纷纷摩拳擦掌,将上市新业务提上日程,加速资产证券化扩张,以打开新的增长空间。

  恒大轻资集结新三板

  今年7月堪称为“恒大分拆上市月”,恒大开启了资本市场的宏大叙事,三支“第一股”横空出世。

  7月2日,恒大地产发布公告,其控股的广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司已向全国中小企业股份转让系统(简称“新三板”)递交挂牌申请,于7月1日获得受理函。“亚洲足球第一股”就此诞生。

  在恒大足球宣布上市的同时,恒大文化亦在新三板上市,此举将令恒大文化成为最具成长性的“中国综合型文化产业第一股”。

  继恒大足球、恒大文化之后,恒大矿泉水也在21日披露了上市计划,力在打造“中国矿泉水第一股”。

  随着恒大多个产业分拆上市,恒大地产专注地产核心业务的意图愈发明显,其运营效率和盈利能力将进一步提升。而根据此前恒大公布的计划,粮油、乳业等产业也将陆续分拆。

  对于恒大旗下三大块资产齐齐选择登陆新三板,深圳房地产研究中心部长李宇嘉接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,微信号:dongdichan)采访时说道:“从新三板的市场功能看,其对于企业的盈利要求相对低,但比较看好后续的创新潜力。对于目前此类房企来说,逐渐转变了业务重点,不是简单的拿地开发或者简单做咨询的业务,而是希望在既有业务基础上寻找盈利的增长点。虽然还在探索,但从企业轻资产的思路来看,总体上还是处于一个比较好的市场前景的。”

  中信证券分析师丁峰告诉《东地产》,一般来说新三板的市盈率远高于港股,因此这些分拆的子公司资产可以说得到了一定程度的溢价。恒大旗下产业的分拆上市,有助于其股价打开上升空间。

  “万万”相继走起

  无独有偶,作为商业地产龙头,万达也加速分拆上市步伐。

  “万达目前各个业务之间的规模都比较大,市场认可程度是高。另外,万达在构建大消费平台的过程中,各个业务板块的独立性是比较强的,但万达也可以将其进行串联。总体上此类机构围绕消费者市场做文章,成功概率大,投资者也会比较关注。”李宇嘉说。

  2014年12月,万达商业地产在港交所上市,2015年1月22日,万达院线在深交所中小板上市。目前,万达商业地产总市值逾3000亿港币。

  “国内院线第一股”万达院线上市以来股价飙升近10倍。从近日发布的2015年6月经营简报中看出,2015年1-6月,公司累计收入34.8亿元,完成上半年计划135%,同比增长41%,其中票房收入28.5亿元,完成上半年计划138%,同比增长43.3%。上半年线上票房收入突破15.5亿元,同比增长300%,会员量突破4000万人,会员消费占比超过80%。观影人次6477万人次,同比增长37.5%。

  另一家龙头房企万科,也在加速资产证券化步伐。

  此前万科的股东大会上,万科表示期望通过拆分,实现市值进一步增长,并披露未来要控股多个上市平台,以实现万亿市值目标。万科准备打造万亿平台时,第一个想要拆分的板块就是万科物业。万科总裁郁亮曾在股东大会上称,“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点,但发现形势不等人,所以正加快研究。”

  形势确实不等人,市场在逼迫房企出招求自保。相较于其他物业公司,万科物业扩张的优势在于它在行业内的美誉度,万科物业仅次于绿城物业,排名第二。然而,处于冲刺上市紧要关头的万科物业,正在遭遇一场重大品牌危机,打人事件可谓闹得沸沸扬扬。这次危机公关难免也会损伤万科物业的公众形象。

  万科物业的资本化算盘能否稳打稳赢,还有待市场检验。

  分拆上市有望提升市值

  对于大型房企来说,通过分拆上市的做法,能够促使房企各业务板块更容易接触资本市场。这既能够为不同板块带来多元化的融资渠道,同时也能够为整个企业市值的最大化挖掘提供条件。而部分房企分拆上市后的股权二次溢价的效应,也成为后续房企对此类模式模仿的一种重要诱因。

  丁峰对《东地产》说:“现在股市市场震荡巨大,这个时候上市其实也是需要勇气,不过新三板历来是股民看好的板块。像这些房企将旗下业务分拆上市,这也是市场发展趋势,这样大大提高了企业融资能力和抗风险能力。恒大矿泉挂牌后,强大的实力和品牌有望成为资本市场最具投资价值的饮用水产业股,为未来投资收益带来巨大想象空间。”

  分拆上市过程中,部分集中在一个市场,而部分则分散在好几个市场。李宇嘉认为,出现这样的格局,本质上和其对于成本的考虑有关。比如说,如果在某个市场的行政审批程序太复杂,那么可能会放弃这个市场。另外,从融资的成本角度出发,不同市场背后的潜在投资者是不同的,不同房企会根据潜在投资者的规模进行考虑,进而选择不同的上市环境。

  这也是龙头房企做大市值的必由之路。“这是一种企业规模成长的必然,也是在集团运作的基础上,各板块独立运作的体现。”李宇嘉说,众多房企的业务分拆上市,势必利好后续专业化的运作模式的形成,而本质上这都是为了实现对市值的最好管理。分拆上市多在大房企内部进行,和房企成本管控的思路有关系。通过分拆上市的做法,实现了各业务的独立运作,降低不同业务之间的协调成本。同时,也使得企业品牌的推广渠道更为广泛,实现企业市值的最大化挖掘。

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