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龙头房企一线城市玩“惜售”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-30
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  面对北京当前土地价格即将追上房价的现状,如果“出货”太快显然不划算。惜售的念头开始在市场中涌动。据相关人士透露,某上市龙头房企已在企业内部明确提出,将年初制定的北京年度销售任务120亿元调整至100亿元,下调幅度达16%。究其原因,一方面是由于一线城市土地越来越难拿,手中需准备存量;另一方面,不断上涨的价格让“惜售”念头出现。

  龙头房企点刹

  一位与某龙头房企接近的人士告诉北京商报记者,年初市场环境尚处低谷,这家房企作为上市公司,面临较大销售压力。作为销售“重镇”,年初该公司制定北京区域销售计划时,确定将采取积极的销售策略,北京公司旗下10个项目同时入市,销售目标锁定120亿元。同时,该公司表示,在北京将实现多元布局,产品类型包含中高端甚至不乏顶级豪宅项目,销售区域在北京范围全面铺开。

  “北京地价飙升的现实,让上半年业绩不错的这家房企开始重新打起算盘。”上述人士表示,该公司上半年已经完成销售额80亿元。2014年该公司分别摘得北京顶豪市场年度销售金额冠军,以及北京商品房住宅销售套数冠军。按正常推算,2015年完成销售目标不是问题,甚至可能超额。

  但该公司最新战略是将北京区域销售额下调到100亿元。

  “市场降温,房企积极推盘;市场升温,房企适时点刹。”业内人士表示,市场环境恶劣时,房企不惜牺牲利润,低价走量;当市场升温时,追求项目利润又成为房企的“主旋律”。这是房企正常的思维逻辑,后续很可能有其他房企跟进调整。

  北京商报记者询问多家龙头房企,除部分房企暂未回应外,多数开发商表示暂未接到调整北京区域销售目标的通知。

  北京楼市已开始有了明显变化。一边是持续升温;一边是新入市楼盘供应数量的微跌。北京楼市的表现实在令人玩味。

  有机构统计显示,原来预计北京7月将有37个项目计划入市,但最后入市楼盘仅在30家左右。

  7月前几周的连续供应,在上周末(7月25日-26日)出现滑坡,仅有北京城建(600266)北京密码1家楼盘开盘入市。目前的现实是北京楼市多数开发商推盘意愿并不强烈,开盘项目推出房源数量也不多,经常是开盘一栋楼或者几十套房源,“边走边看,小步慢跑”几乎成为当前共识。

  开发商心里有底?

  房企主动降速为何?事实上,当前楼市对此看法不尽相同。

  “多数开发商上半年销售任务完成得不错,给企业平添不少底气。”有业内人士表示,“3.30”新政以来,楼市开始复苏,此后市场开始一路升温。其中,众多房企6月业绩大多出现同比大幅上升,这个势头延续至7月。

  德佑链家市场研究部数据显示,在上半年业绩排行榜前20的房企中,绿城中国、恒大地产、保利地产(600048)和中海地产销售额完成率达到50%以上。

  另一个值得注意的是,统计发现,房企业绩目标完成率和二线城市销售额比重成正比关系,二线城市销售额比重越大,业绩目标的完成率越高。

  业内人士表示,目前房地产市场分化明显,有效市场缩窄,开发商想要取得高业绩还要依靠于一二线城市市场,一二线城市仍然是开发商的重点方向。重要的是,一旦二线城市能够支撑起开发商的业绩增长需求,开发商必然考虑调整一线城市的策略。毕竟相对于二线城市来说,一线城市的市场购买力更强,发展潜力巨大,一旦市场升温,提价的机会更大。也就是说,房企很可能利用二线城市保证销售量,一线城市则采取“慢出货、勤涨价”来追求利润。

  冲业绩还是练内功

  北京房地产业协会秘书长陈志持有不同观点。

  陈志表示,尚未得知哪家大房企调低北京销售目标,但即便是调低销售目标也一定是根据企业对市场的预判,绝非一些人想象的仅仅酝酿后期涨价。上半年房企业绩看似明显上涨,但细究其中数据可以发现,当前市场并非如人们想象的火热。以北京楼市为例,只能说是同比略有好转,远没有个别媒体炒作的火爆程度。

  亚豪机构统计数据显示,2015年上半年,除保障房与自住房,北京纯商品住宅的成交量甚至比2014年同期还减少了10%左右。

  事实上,国家统计局公布的全国房地产开发和销售数据显示,上半年全国住宅投资29506亿元,同比增长2.8%,增速回落0.1个百分点;上半年全国住宅新开工面积46891万平方米,同比下降17.3%。

  “也许是楼市真实现状让开发商变得日趋理性,适度调低销售目标。”陈志进一步分析,房企当前第一要务是练内功、而不是冲业绩。土地成本持续走高、融资难度加大,以及国内经济的下行压力让个人支付能力存在相对下滑趋势,这些都是房企未来不得不考虑的因素。更重要是,当前楼市的现状很可能就是将来的常态,必须考虑如何通过提升产品品质追求利润,而不是单纯追求销售规模的快速扩张。

  “面粉逻辑”发酵

  “房企‘迁延’观望另一个直接原因就是近来北京土地市场上土地供应巨减、价格飙升。”一位长期观察北京土地交易市场的开发商表示,近期北京市供地节奏缓慢,城市核心区更是“一地难求”,一旦有优质地块出让,必然引来房企的激烈争抢。

  统计显示,今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗,比去年上半年减少了55宗,出现近八年来同期土地成交量最低。其中,成交总面积为209.72万平方米,规划总建筑面积502.58万平方米,相比去年同期分别减少66%、54%,成交土地面积和规划建筑面积同样为近八年来新低。

  从土地成交月度走势看,3月开始出现明显下滑,连续两个月维持在5宗的成交量;5月更为惨淡,成交量跌至1宗。

  亚豪机构副总经理高姗认为,土地市场成交低迷直接原因来自供地不力。而宅地供应稀缺已成定局,北京土地市场已经出现了“出一块,抢一块”盛况,以往并非热点区域的大兴板块土地也高溢价率出让,甚至部分房企明知利润偏低也要抢地以维持运营。

  更多企业在土地市场上可以用铩羽而归来形容,这对在北京土地储备算不上殷实的开发商而言压力可想而知。

  业内人士表示,现在的土地价格即将追上房价,如果现在“出货”太快当然不划算。尤其未来楼市走向尚不确定,给明年业绩留点“余粮”,恐怕也是历经起伏后房企的经验之选。

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