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房地产信托迎兑付高峰 提前清盘藏“玄机”

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-05
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  据悉,眼下房地产信托频现提前清盘,实为达到“套低息”的目的。多盈昨日通过采访了解到,今年9月是房地产信托的兑付高峰,部分“病入膏肓”的房地产信托项目已经很难取得新的融资扭转局面,预计房地产信托产品提前清盘和延期兑付的案例并不会减少。部分开发商在市场利率下降的情况下,借机行使提前赎回权,主动归还借款后再以较低的利率融得新的资金。

  发行再度火爆

  目前在信托市场上,房地产信托无疑是集合信托的主流产品。虽然单从数量上看,工商企业领域的产品数量相对较多,但考虑到市场影响及“马甲信托”,房地产领域信托产品是集合信托市场的重要标杆。

  据多盈金融研究中心统计,2013年上半年集合信托项目数量及规模仍然在稳定增长。在今年二季度,房地产信托新增规模超过600亿元,环比增速超过30%,2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总还款额约为3100亿元,而今年9月是房地产信托的兑付高峰。

  “前期问题积累过多,部分存量房地产信托产品危险仍难解除。”研究员范杰分析,上半年房地产信托产品最牵动市场眼球的是兑付问题。提前兑付、延期兑付的产品相比以前较多。虽然房地产基础市场有所好转,并且新成立的产品将会增多,但在2013年下半年,房地产信托产品提前清盘和延期兑付的案例并不会减少。

  主要原因在于在前期业务发展过程中,部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松,但是部分“病入膏肓”的项目已经很难取得新的融资扭转局面,而销售的不景气、资金链的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑,销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言,流动性问题仍然将存在。

  据多盈了解,提前清盘的产品主要有以下两种情况:其一,房地产项目出现了问题,信托公司为了保障受益人的权利,提前终止了信托计划;其二,融资方前期融资的成本过高,在市场利率下降的情况下,其形式提前赎回权,主动归还借款,再以较低的利率融得新的资金。而延期兑付的情况只有一种,房地产项目出了问题,或是因为流动性问题,或是因为信用风险问题。

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