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涉信托违约 南京千盛农庄或遭清盘

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-05
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  继13亿债务压垮浙江帝都控股集团之后,南京郊区一大型旅游地产项目千盛农庄,也因股东方之一锋尚投资的资金问题而挣扎于信托违约泥潭。

  日前,曾参与该项目信托基金投资的优先级受益人之一林杨(化名)告诉本报记者,此前自己投资的中金佳成房地产基金 1 号集合资金信托(简称中金佳成房产基金),收益率从13%被调整至8%,“几乎没有赚到钱”。

  据公开资料,千盛农庄是国家农业部于2002年批复立项的都市综合农业旅游项目,由江苏九西投资兴建。项目距南京主城中心新街口约18公里,车程约20分钟,其商品住宅为别墅用地,根据中金给客户的项目资料,千盛农庄楼面地价仅需 3798 元/平方米。千盛农庄所在的江宁区,是目前南京最成熟的别墅区之一,楼市回暖阶段该项目本应有良好的销售业绩,但由于股东方之间即将展开的法律诉讼而几近僵滞。

  2010年8月10日,中金信托向其客户推销“中金佳成房地产基金 1 号集合资金信托计划”,它是中金公司正式推出的首个房地产基金产品。

  中金佳成以股权及债权的形式投资于江苏九西建设发展有限公司,受让江苏九西35%的股权并对其进行增资后,中金佳成、锋尚投资有限公司、安徽九西实业投资有限公司按35∶35∶30的比例持有江苏九西的股权。

  为该项目发行的信托计划,总规模为2.84625亿元,其中优先级受益权为2.05亿元,次级受益权为0.75亿元。当时中金信托承诺的优先级回报率为13.5%,次级回报率为20%-25%。

  中金信托当初预计的销售价格分别为:独栋 23000 元/平方米,联排 18000 元/平方米,叠拼 15000 元/平方米。目前由于市场滞销原因,该项目售价远未“达标”。业内人士分析,这个项目风险在于,大股东在设置信托时对融资的预设过于乐观,例如“目标项目预计总投资9.1亿元,其中约20%(1.85亿元)是包括基金在内的各方股东的股权投入;另有22%(2亿元)是基金提供的股东贷款(年复合利率为20%);其余58%(约5.25亿元)需要通过预售收入解决。”基本假设中甚至没有考虑向银行申请抵押贷款。

  2010年8月27日,“中粮信托.中金佳成房地产基金1号集合资金信托计划”成立,林杨旗下公司认购了优先级受益权310.5万份(认购资

  金300万元,提前支付手续费10.5万元)。根据信托合同,林杨公司3年后将获得本息453.99万元,但现在只获391万元收益。

  2013年6月,中金公司下属证券营业部转达中金佳成通知:由于项目未正常开发,无法按约定到期偿还本息,目前正推动重组,寻找第三方接盘,前提是优先级必须按8%的年复合收益率退出,优先级退出时须与中金公司签署协议,放弃追索权利。

  据一份优先级客户提供的材料可见,中金佳成与接盘方谈判的重组方案大约为:接盘方出资3.5亿元收购股权,中金佳成承诺让信托产品中的债权(优先级)在到期日退出,退出方案的设计思路为:中金佳成拿出其中2.5亿元,加上预收的管理费用2000多万元,用于补偿优先级,使优先级收益率达到8%;剩余1亿用于解决次级和项目其余股东的问题(中金佳成正在江西高院起诉其他股东,要求其他股东将股权按协议转让到中金佳成名下)。

  尽管林杨不同意按8%收益率退出,但中金方面管理层以万通地产(600246)未做出收购决定,中金佳成内部通过了并购方式退出的方案,目前中金佳成已与20多家房地产公司接触,有5家进行了较详细的沟通。

  项目公司目前有两条路,一是破产清算,法院成立清算组,但分配不可控,时间不可控;二是接盘,但要解决原股东问题和优先级退出问题。中金佳成在推动接盘方案。由于接盘方资金不足,中金佳成还需帮其设计融资方式,以自有资金加融资来收购项目。

  目前在谈的重组方,无法接受项目公司这么高利率的债务(中金佳成提供的2亿贷款是按20%的年复合利率向江苏九西收取利息),加上重组方案也存在不确定性,风险较大,且由于土地超过两年未开发,政府可能在明年2月收回,到时优先级会受重大损失。在此前提下,中金佳成要求优先级客户按8%年复合收益率退出,具体形式为召开信托受益人大会,表决通过调整收益率的议案。

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