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一线城市房价全面上涨 背后原因深度解读

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-27
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  经过“3·30楼市新政”近4个月的发酵,房地产市场确立了回暖态势,一线城市(北京、上海、广州、深圳)房价全面上涨,深圳房价更是大幅反弹。

  业内人士表示,经过2014年的沉寂之后,随着一系列楼市利好政策的实施,需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨,成为全国楼市领头羊。值得注意的是,虽然从现阶段来看,房地产市场难以再现2009年疯涨的场景,房价将进入常态化的上升通道。

  国家统计局最新发布的70大中城市房价变动情况显示,自4月份以来,一线城市房价连续三个月出现环比全线上涨。北上广深四大一线城市的二手房价格更是实现同比全面上涨。

  在新建商品住宅价格方面,深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨全国;上海以2.4%紧随其后,北京和广州以1.6%的环比涨幅并列第三。

  同比方面,今年2月到3月,70大中城市新建商品住宅价格全面止涨后,深圳房价在4月份率先出现反弹,此后一直保持“一枝独秀”态势,6月份同比涨幅高达15.9%。而上海则在6月份以0.2%的微弱增长重回新房价格同比正增长序列。这也是上海自2014年8月份以来,首次出现新房价格同比上涨。

  记者近日走访北上深房地产市场发现,在楼市一系列利好政策出台后,从4月开始,一线城市楼市大幅升温。以深圳为例,4月下旬开始,新盘纷纷入市、购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现。万科6月6日在深圳推出万科云城项目,虽然均价高达每平方米5.5万元,但首日销售率就达到95%。

  深圳市规划和国土资源委员会数据显示,6月份深圳一手住宅均价达到每平方米30713元,首次突破3万元,同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示,今年6月份一二手住宅单月合计成交23224套,同比大涨261%,仅次于2009年11月的历史高峰。其中,一手住宅成交7494套,环比增加22.7%,成交面积为76.9万平方米,环比增加26.5%。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致,一方面,在“3·30楼市新政”等刺激下,房价有了上涨的动力,另一方面近几个月投资客购房现象火速蔓延,带动深圳楼市大幅成交,房价也随之快速上涨。

  易居智库研究总监严跃进认为,对后市房价上涨的预期,使购房者的行为出现聚集效应,需求暴增但供应一时难以跟上,外加深圳土地资源有限,“6月份深圳住宅库存的去化周期仅有6.7个月,这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。”

  “以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期,成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

  值得注意的是,在深圳楼市领涨的同时,北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。6月20日,北京石景山自住房项目——中海长安雅苑,在售楼处举行首日公开选房,推出的997套房源销售均价每平方米27000元,当天全部售罄。在上海,6月20日,绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时,首批240套房源便告售罄。同一天,青浦万达mall楼盘开盘即热销。而在前一天,高端住宅复兴珑御开盘短短2个小时内,近80%的房源就已认购完毕。

  据美联物业全国研究中心统计,6月份广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月份全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米,环比分别上涨11.35%和14.05%,同比分别上涨62.72%和56.96%。

  陆骑麟认为,近期中高端市场成交活跃,成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例,6月份以来,上海土地市场非常活跃,中环附近土地楼板价达每平方米3万元已经是常态,开发企业高价拿地的同时,一方面刺激了周边房源的成交价格,另一方面高价拿地之后,想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品,产品定价也极有可能成为区域之最,由此促进房价上涨。”

  业内人士普遍认为,虽然近期一线城市房价上涨,但并不意味着全国楼市将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,我国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低已是必然。

  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制房价过快上涨。

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