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港商瑞安出售上海2座写字楼 房地产信托基金领汇66亿接盘

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-25
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    人民网北京7月24日电(卢志坤) 港资房企瑞安房地产(00272.HK)今天宣布以66亿元的价格出售位于上海的2座超级写字楼和连带的商铺部分,买方为来自香港的零售物业房地产信托基金领汇。

    根据公告显示,这笔交易涉及的2座写字楼为位于上海湖滨路的企业天地1号和企业天地2号,以及连接这2座写字楼之间的商业裙楼和沿街商铺、停车场。企业天地1号及2号可供出租的总建筑面积为83155平方米,包括办公楼及零售部份,建筑面积分别为75780平方米和7375平方米。

    根据瑞安房地产预期,出售项目所得款项净额42.84亿元将用于财务用途,将使集团的净资产负债比率降低15.6%。根据瑞安房地产去年年报显示,其净资产负债率约为79%。

    “按调整后的策略,我们正释放及变现公司商业地产组合的市场价值。”瑞安房地产主席罗康瑞称,“这次出售提升了资产周转率,将会强化我们的资产负债表,并且令公司处于更佳位置,把握未来的增长机会……”

    根据瑞安房地产去年的财务报告显示,其去年的总资产周转率只有不到10%。资产周转率是关于效率的财务指标,反映企业的营运能力。总资产周转率可以用一个年度的营业收入除以年初和年末总资产的平均值。房地产行业的资产周转比率平均约为27%。

    缓慢的资金周转可能正在逐渐拖累这家商业项目占比颇大的房地产商。瑞安房地产品牌部门人士表示,公司约1100亿元的总资产中,商业资产的价值占比重达56% ,商业面积占比重达64%,长久储存的利润未能释放。周转速度较快的住宅占比不到4成。

    但它的住宅物业销售速度正在明显变慢。根据去年的业绩报告,公司重庆天地和上海创智天地项目去年销售收入分别下降了75%和92%。上述两个项目2013年为瑞房贡献了近62亿元的业绩,而去年这两个重点项目的销售额,仅为12亿元。此外,大连公司去年的业绩也下降了约4成。

    “公司在年初开始调整策略,以加快公司资产周转,加强现金流,释放‘储存的’利润以提高股东回报,”瑞安房地产品牌部的相关人士在回复人民网记者的采访时说,“从而提升公司盈利能力,使公司更健康快速地发展。”

    瑞安房地产方面表示,所以公司决定要减轻商业资产成分,将这些优质商业资产的价值能够释放,若价格合适,可以考虑出售成熟的商业资产,做到“货如轮转”, 把出售所得资金应用于新项目的发展。

    为加快资金周转速度和降低负债比率,瑞安房地产近两年来加快了商业部分物业的变现,从2013年开始,它已经售出了多个房地产项目。

    比如,它在2013年11月将重庆的一座办公楼及数百个停车位以24亿元的价格卖给了北京的阳光人寿。几乎与此同时,瑞安房地产将沈阳一个正在建设项目的80%股权以接近12亿元的价格转让,随后又将上海的一个开发项目99%的权益卖给了一家信托公司,价格约为33.23亿元。

    去年,瑞安房地产将上海虹桥天地酒店和上海新天地郎廷酒店股权转让予鹰君集团,其中上海虹桥天地酒店股权以9.65亿元出售。鹰君集团为瑞安房地产创始人罗康瑞父亲创办,目前由其兄长任董事会主席。

    “为加快整体资产周转率以及所拥有资产之价值变现,本公司之策略是以适当价格在适当时候出售商业物业。”瑞安房地产方面称。

    根据国外投行巴克莱估计,根据这2幢上海物业每月租金约2460万元计算,领汇从这些项目获得的租金收益率约4.46%。

    上海易居智库研究总监严跃进指出,出售企业天地体现了瑞安房地产处置资产的灵活性。而对于收购方领汇,严跃进称,这家来自香港的全球最大零售物业房地产信托基金正在加快其在内地重点城市的布局,此次收购正是复制此前在北京的一笔收购业务。

    今年3月,领汇首度进军中国大陆,斥资25亿元收购位于北京海淀区的“欧美汇购物中心(资料、团购、论坛)”。在收购欧美汇购物中心之前,领汇曾与内地房地产龙头企业万科(000002.SZ)磋商收购深圳“龙岗万科广场”的80%权益,但其后双方在收购意向书有效期届满仍未达成共识,因而放弃收购。

    有市场消息显示,此次瑞安房地产出售企业天地写字楼项目,万科已被传为其中一个竞争者,但最终不敌领汇。

    不过,万科董秘谭华杰表示,对于万科有意收购瑞安房地产的项目一事,他并没有听说。

    “我不知道,”谭华杰说,“也许真有,但没有人告诉我。”

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