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房地产税逼近 房婶:税率不超CPI就不卖房

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-24
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    租赁房源增加租金不升反降 未来租房或比买房更划算

    近几年来,楼市都有一个有趣的现象,就是住宅一旦销售红火了,房地产税就立马成为媒体炒作的话题。日前,中国政法大学财税法研究中心主任施正文透露,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见,进行完善。一时间,房地产税又稳稳占据各大网站的头条。而在众声喧哗之中,房地产税立法也渐行渐近。

    “房婶”住别墅还坐拥6套房靠收租过活

    “只要税率不超过CPI,就不会卖房”

    对于即将到来的房地产税,徐女士特别关心,她是标准的“房婶”。早期拼搏买了套别墅自住,而后老房子拆迁又在珠江新城补了两套,“没有别的技能,就将早期做生意的钱买了房子出租。”她告诉记者,村里很多家庭都这样,“年纪大了,没了土地,就靠拆迁补偿的钱买房子出租维持生计。”她自己承认,除了别墅自己居住之外,另外在天河、海珠、番禺还各有两套。“这个房地产税,到底该怎么征收呢?”

    三四套房不会递进征税

    固定税率预计2%左右

    目前最新的说法是,房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,其他的诸如土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税。目前,争议最多、也最关键的是自住房免税的边界划定。此前,上海、重庆都对部分个人住房征收房产税试点,“但效果并不好。”参与房地产税设计的财政部财政科学研究所原所长贾康认为,即将到来的房地产税税负应该比上海和重庆试点的税负稍高一些,覆盖的范围也会更大一点。第三、第四套房子征税的税率可能不会采取递进原则,而是固定税率,预计在2%左右,超过3%的可能性非常小。

    从这可以看出,拥有四五套房子的,也不用过于担心征税,所以,房地产税吓不倒“房叔”、“房婶”。徐女士透露,上海、重庆开征房产税时她就非常关注,但都没有超过1%,“只要跑不赢居民消费价格指数(CPI),就不会考虑出售。相比钞票,房子保值增值更多。”而据国家统计局发布的最新数据显示,2015年6月份,居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.4%;今年上半年,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。

    三问房地产税

    1

    进展如何?

    立法初稿已基本成型

    早在2011年,作为房地产税中的一部分——房产税已在上海和重庆两地试点。但收效不甚理想。公开的数据显示,上海每年征收的房产税只有20亿至30亿元。而重庆平均一年的房产税征收额仅1亿元左右,在地方财政收入中几乎可以忽略不计。

    日前,财政部部长楼继伟表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。中国政法大学财税法研究中心主任施正文也表示,房地产税立法初稿已基本成型,但还未到向专家等社会各界征求意见的阶段。

    2

    怎么征收?

    现有房产税和城镇土地使用税合并

    目前最新的说法是,房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,也就是增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础。其他的诸如土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税。

    第一套房子免征的可能性很大,即使这套房子是豪宅,第二套房子则有可能从轻征收房产税。第三、第四套房子的税率,可能实行固定税率,预计在2%左右。

    3

    何时开征?

    两三年内征收房地产税的条件并不具备

    按照财政部财政科学研究所原所长贾康的说法,中央要求财税体制改革在2016年基本完成重点工作、任务,从时间表看不应拖到2017年全国两会后;不动产登记今年3月开始实施,到2018年完成,故2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。不过,易居中国执行总裁丁祖昱却认为,短期内(两三年内)征收房地产税的条件完全不具备。

    人口增速放缓租赁盘源却增两至三成

    珠江新城豪宅降价15%才租出去

    如果“房叔”、“房婶”的房屋在房地产税到来时并不出售,那只能与现在一样——出租。从金融角度上来说,在合理租售比以下,买房划算;而超过合理租售比,说明房价被高估,自然租房比买房划算。

    所谓租售比,就是房价和月租金的比值。因为中国情况特殊,而北上广深等一线大城市就更加特殊,因此,业内普遍认为,广州的合理租售比应比欧美最高的160倍还要大幅提高,约为240倍。但事实上,当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍。以珠江新城中海璟晖为例,一套88平方米的两房,售价360万元,月租金约5200元/月,租售比快到700倍,而在北上广深,租售比超出800倍的随处可见。

    7月9日,潘石屹做客某脱口秀节目时透露,目前全国人均住房面积已经近40平方米,整体而言,中国已经不缺房子了。他的公司今后将会减少开发楼房项目,已经开发出来也可能不卖了,将改成出租房。言下之意,因为房子太多,房价大涨的基础已经不存在了。

    记者查看了2015年广州的租赁盘源,来自几大中介的不完全统计显示,2015年,广州人口增幅放缓,租赁盘源却增加了两至三成。中原地产珠江新城分店的中介人员告诉记者,珠江新城有部分房东在房子空置三个月后,开始接受10%的降价。

    徐女士也向记者证实,她在海珠区的房子依然以原价(与去年一样)租出去,番禺的房子有一套空置了一个多月,降价200元/月租了出去。珠江新城的房子更难,“可能价格太高,直到降了15%还多,才租出去。”徐女士说,“或许,应该趁现在房价还在上涨,赶紧将房子卖掉算了。”

    记者观察

    反腐?降房价?房地产税非万能药!

    “一个家庭十几套甚至几十套房,不仅滋生腐败,还炒高了房价。”这种论调是民众热盼房地产税出台的重要动因之一。记者梳理了一下,发现目前我国的房地产业税收集中在建设环节和交易环节。据统计,在2013年的房地产税收中,建设环节税收收入占35.6%,交易环节税收占54.9%,保有环节税收仅占9.5%。“目前中国在房屋保有环节的税费太少,而历次调控均以交易环节税收为主,效果并不明显。”贾康表示,房地产税改革的初衷,就是增加房屋保有环节的税费。理论上来说,这对“房叔”“房婶”的杀伤力会很直接,有利于平抑房价,因为拥有的房子越多,房价越高的房屋,税负越重。

    但是,也很有可能“事与愿违”。全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵直言:“指望房产税来抑制房价简直就是 天方夜谭 。”前两年房地产比较火的时候,一年的投资回报超过10%,“就算再多,房地产税也只有1%左右,如何压抑楼价?”

    至于说房地产税将成为地方财政收入的主要来源,或许会降低地方政府的“土地财政”,中国房地产业协会副会长任志强更是“嗤之以鼻”:“国内的房地产税加起来大体占到国家税收的11%到13%,高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%,地方政府愿意要哪头?答案显而易见。”

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