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房贷超万亿背后 房贷拐点或初现

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-24
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    一边是上半年房贷超万亿达到历史新高,一边是深圳等地7月房贷骤然收紧。

    从去年的9·30新政开始,这一轮房贷放松已经持续了九个月之久。在这样的流动性盛宴中,楼市股市双双上扬,上证综指在6月份创下5178点的新高,深圳楼市放量暴涨,北京豪宅冲上20万+,京沪郊区竞相拍出天价地。

    然而一片火爆之中,风险也在酝酿。6月中旬以来,股市暴跌,楼市也同步下行。人们惊讶地发现,在没有任何央行和银监会的指导之下,深圳多家银行收紧了房贷;与此同时,青岛、杭州等二线城市也出现了收紧的苗头。

    7月上半月,在易居CRIC监测的68个城市中,46个楼市成交环比下跌,整体成交量较6月下半月下跌15%,四个一线城市中仅北京环比上涨。

    曾经无比充裕的流动性,去哪里了?

    房贷超万亿背后

    中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比多增1767亿元,是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

    可比数据显示,此前个人购房贷款新增最多的是在2013年上半年,当时新增个人购房贷款为9628亿元。

    此前,国家统计局公布的房地产销售数据也显示,尽管房地产投资增速继续下行,但今年上半年,商品房销售面积增速由负转正,销售额增长10%。

    在很多房地产业内人士的描述中,今年上半年很多城市销售已经回暖,尤其是深圳,可谓疯狂。中原地产首席分析师张大伟指出,2015年上半年楼市企稳回升,与从2014年开始的9·30、3·30房贷政策松绑,以及数次降准降息关系非常大。

    “3·30新政”对拥有1套住房且贷款未结清再次购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

    在后续各地方政策落地的过程中,虽然并未全面按照40%的最低标准执行,但信贷环境趋松成为不争的事实。2015年第一季度,新增房地产贷款以及个人购房贷款同比分别增长25%、16%,且增加额为2010年以来最高位。

    不仅个人购房贷款金额增加,且利率呈现下行走势。2015年第一季度,个人购房贷款实际平均利率为6.01%,较前个季度下跌0.24个百分点,且利率水平为2011年以来新低。

    此外,去年末以来,本轮降息次数已经达到四次,与2008年期间相当。目前,5年以上贷款基准利率降至5.4%,5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%,均创下2000年以来的新低。

    “今年以来的货币环境可说是2010年以来最好的。”深圳一房地产业内人士表示,房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。

    值得注意的是,这轮楼市回暖也伴随着股市的上涨。复盘5178点这轮牛市的开端,也是从去年四季度尤其是11月开始加速,券商股先行启动,随后带动京津冀、互联网+、一带一路等概念轮番上涨,直到5178点。

    张大伟认为,今年以来货币政策在稳健的基础上更加注重松紧适度,这不仅推高了房地产市场成交,也使得股指一路上扬。去年下半年至今年6月,上证综指涨幅最高达到154%。

    与一线城市中原二手住宅价格指数对比可见,股市与楼市在大多数周期内存在波动方向的同步性,尤其是股市上涨均会带动房价上涨。这是因为两市均以宏观经济为基础,且与货币政策松紧高度相关。今年以来的楼市销售复苏,与股市获利资金再投资因素密不可分。

    此外,股市上涨的财富效应,也刺激了消费融资、住房抵押贷款融资等行为,套取资金进入股市。以南昌市为例,该市上半年新增房产抵押2万套,是去年同期的3倍。而这些资金很多进入了股市。

    央行上述报告数据显示,6 月末,本外币住户消费性贷款余额 16.98 万亿元,同比增长 19.6%,增速比上季末高 1.1 个百分点,1-6 月份增加 1.6 万亿元,同比多增 3897 亿元。

    股市下跌影响房贷?

    喧嚣的流动性盛宴,随着6月中旬的股市暴跌戛然而止。

    6月15日开始,股市进入大幅震荡行情,两周跌幅达到19%。6月26日,上证综指暴跌334.91点。

    几乎同步地,深圳个人住房贷款出现收紧。6月中,深圳邮储银行率先在放松房贷的大环境中逆市提高首套房贷利率;深圳农行、中行、建行则将首套房首付从三成提至四成,7月中旬,工行也加入了这一行列。

    目前,包括四大行在内,深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍,普遍上浮到1.05~1.1倍,二套房贷利率上浮10%~20%。考虑到四大银行占据个人住房贷款2/3强的市场份额,再加上近期多家中等股份制银行暂停房贷,深圳个人房贷业务全面收紧已成趋势。

    融360最新数据显示,截至7月20日,除汇丰银行一家仍有9折利率优惠外,深圳银行首套房贷优惠幅度全部上调;7月23日,深圳两家房贷业务量较大的国有银行表示,目前由于额度紧张,上述两家分行房贷已断供,放贷基本停滞。

    深圳也并非唯一收紧房贷的城市。近期,杭州已有银行取消了首套房贷利率优惠。如招商银行、邮政储畜银行对首套房贷均实行基准利率。招行信贷部工作人员更以额度紧张为由,建议客户去其他银行办理房贷。

    21世纪经济报道记者了解到,近期青岛多家银行首套房贷利率优惠也收紧,部分银行首套房贷利率优惠已从最低9折上浮至9.5折。还没有到6月底,青岛房贷业务集中的大银行,已经用光了房贷额度。

    融360房贷分析师任雪飞表示,深圳房贷利率上浮是因为深圳房价的暴涨,银行不认可这么快上涨的房价导致的;另有深圳银行业人士认为,进入6月下旬,股市财富效应开始减退,高净值人群购买力明显下降。因此,出于防范风险的考虑,银行也在收紧房贷。

    深圳中原则认为,今年的房地产市场与股市有很强的相关性。自股市下跌来,深圳中原报价指数以及中原经理指数与上证综指走势基本同步,7月第二周更是双双大幅跳水,分别下跌了19个百分点及11个百分点,创下历年来的单周最大跌幅。

    受股市和房贷收紧利率上调的影响,市场客户开始转入观望,访客量出现大幅下降,二手住宅成交量自6月以来持续收缩。7月初各区域二手业主报价分化已现端倪,有一半片区报价开始出现下调,下调幅度1%-5%之间的业主占三成,且幅度有不断扩大的趋势。
 
    新房方面,6月底开始新房市场推售量明显下降,从前期单周十余盘同时入市的高峰降至1-2个,开盘销售情况也大打折扣,开盘日光的现象更是鲜见。

    “股市和房市具有较强的正相关关系,短期内股市的下跌必将引发深圳楼市成交量价进一步的调整,虽然中国政府为阻止股灾采取了诸多重磅举措,但高杠杆下的金融风险不可不防。”深中原人士称。

    被透支的需求和购买力

    万科高级副总裁、董秘谭华杰对21世纪经济报道记者表示,中国房地产市场已经告别了单边上涨的黄金时代,进入了震荡期,尽管房价目前整体安全,但波动在加大。深圳楼市今年以来的暴涨,是透支了未来几年的涨幅,接下来的两三年估计涨不动了。

    深圳中原也认为,报价指数和中原经理指数的大幅跳水,加上成交量的不断萎缩,基本预示着深圳房价自“3·30新政”以来暴涨行情将暂时告一段落,短期内房价进行高位调整的几率较大。

   此轮股市暴跌导致众多中产阶层家庭资产缩水,诸多账户被抢平,购买力大幅减弱。相关统计显示,6月15日-7月8日,21.2973万个持有市值50万-500万元的个人账户“消失”,500万元以上账户“消失了”近3万个。

    北京师范大学教授钟伟认为,股市暴跌对中产阶层、高净值人群(资产在千万级以上的人群)的购房影响最大,他们可能更会考虑海外的资产或其他理财方式的组合。

    “7月上半月的数据已经给了大家当头一棒,”易居中国联席总裁丁祖昱称,据CRIC监测的68个重点城市数据显示,7月上半月商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米,环比6月下半月下跌15%,各能级城市成交面积环比全线下跌,楼市出现降温的迹象。
 
    一线城市当中,仅北京成交高于六月,其余三城均不及6月下半月水平;二线城市表现最不尽如人意,住宅成交环比下跌达到二成;三四线方面成交环比下滑10%,具体到城市来看也是明显分化,跌多于涨。

    丁祖昱指出,这是因为最急需购房和最有购买力的需求,已经在二季度快速释放,以致7月需求积压效应快速减退,转为青黄不接。

    还有就是6月主要房企都在冲指标,能赶在6月开盘的都开盘了,以致7月上半月供应节奏放缓,7月上半月一二线供应环比锐减四成;此外,股市下跌,不仅计划变现股市获利进入楼市的资金还被套牢,最惨的是付了定金,想把房款在股市中运作获利的投资者,不但没有获利,首付款也损失了一大笔。现在不少购房者都在等着股市回升慢慢挽回损失,因此购房计划都被推迟了,下定签约时间也都相应延后。

    丁祖昱判断,在接下来的7月下半月乃至8月,预计市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响,再加上传统7、8月份就是淡季,开发商对短期市场不应寄予太多期望。

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