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6月楼市显著回暖 开发商:下半年会更好

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-17
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  楼市全面回暖昨日得到再次确认。国家统计局昨日发布的数据显示,上半年商品房销售面积同比增长了3 .9%,为今年来首次转正。而上半年商品房销售额同比增长更达到了10%。中原地产首席分析师张大伟对南都记者表示,楼市政策暖风频吹,信贷、公积金、营业税等多项实质利好政策相继出台。受此影响,全国新房销售量同比止跌回稳,符合市场预期。对于未来走势,多位开发商表示看好今年下半年会好过上半年,金九银十后市场可能踩稳上升的节奏。

  开发商拿地也开始积极,就在昨日,闸北上海火车站北广场以北地块以88 .15亿元高价拍出,溢价率达50 .12%,刷新上海今年总价地王。


  地产成交数据大面积好转

  国家统计局数据显示,2015年1-6月份全国房地产开发投资43955亿元,同比增4.6%;其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。不少房地产细分领域的有关数据向好。除了房屋新开工面积下降一成多外,其他多个数据飘红。商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%。商品房销售额34259亿元,增长10 .0%。

  令开发商欣喜的是,1-6月份,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0 .1%。但“惜金不已”的开发商并未大肆出手购地,房地产开发企业土地购置面积9 8 0 0万平方米,同比下降33.8%。

  张大伟向南都记者分析认为,2015年上半年楼市成交数据明显好转。一方面由于宏观经济运行承压,另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码,中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态,而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,上半年房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。

  “房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关,”在张大伟看来,继去年末开启降息周期之后,2015年上半年又经历了三次降息、两次降准,调整力度堪比2008年。随着6月末“双降”齐现,流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。

  企稳基础上的再度宽松

  最近各地开始了一轮政策刺激,包括上海、北京、国税总局等,都对房地产相关政策有所微调,对市场再次释放了一波利好。从5月以来看,整体市场已经企稳的基础上,再次出现了连续的降息。包括之前认为不会变化的一线城市,政策也出现了再次宽松的趋势。

  位华南大中型房企负责人向南都记者表示,不可低估救市政策的力度,市场越差,救市的政策出台会越频繁,房地产作为经济引擎的作用在很长一段时间内还是值得肯定的。

  北京、上海、深圳等城市,都在2014年再次出现了日光盘,一线城市的住宅用地供应减少,这种情况下,一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用有限。

  从2015年上半年数据看,市场成交明显上涨,其中一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,但三线四线城市的成交量则基本平稳,整体市场恢复的趋势已经明显。

  “从城市角度来看,深圳无疑是上半年表现最好的城市,成交面积和均价分别同比上涨111%和8%。”张大伟分析认为,深圳楼市之所以如此火爆,除了前文提到的政策因素以外,还与其产业结构、自贸区前景以及投资需求增加有很大的关系。其他三个一线城市成交均价依然较去年同期小幅下滑,但北京上海成交量增幅均超过40%。随着两市公积金贷款新政的出台,预计下半年成交均价将出现小幅增长。

  专家:11月“量价都会涨”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向南都记者分析认为,上半年全国商品住宅销售额和销售面积双双上涨,表明今年上半年一系列楼市利好政策效果明显,购房人热情有所恢复。其中销售额增幅大于销售面积的增幅,在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅的集中入市。

  “当前楼市去库存压力依然较大,这也直接导致了房屋新开工面积较大幅度的下滑。”胡景晖认为,经过半年的大力去库存,虽然6月末商品住宅待售面积减少191万平方米,但是商品房待售面积依然比5月末增加了72万平方米。

  中原地产项目部总经理黄韬也向南都记者表示,认同今年的330新政和二套房首付下降政策是刺激楼市回暖的利好因素。广州虽然没有执行二套房首付下降政策,但对于6月份的成交数据也有一定刺激,“政策是一个导向,看到了国家的改变,愿意去刺激房地产。”

  “开发商掌握楼市五一和十一黄金周两个节点,下半年会在10月份左右进一步加大推货,或者将供应期安排到这段时间来销售。”根据上半年楼市较好的情况下,黄韬分析道,下半年的供货量会体现在9、10月,可能导致9、10月量价齐升,11月份左右量和价都会上涨。

  胡景晖也表示,全国房地产投资量的增长也表明了房地产整体市场信心正在逐步转好,下半年楼市复苏势头有望持续,交易量或将超过上半年。“宏观经济下半年可能比上半年走势稍好,下半年房地产市场会更好,但是地区分化仍然存在。”黄韬预判,三四线城市下半年可能企稳,一二线城市和省会城市会有更明显的上涨,一线城市由于量比较大,G D P占比较多,可能会拉动G D P增长或经济环境的改善。

  中国指数研究院广州分院总经理张化学向南都记者分析认为,在市场回暖的驱动下,房地产投资、新开工等先导指标下半年将会好转,市场仍以去库存为主,销售量会持续回暖,价格将平稳上升。

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  广州楼市循规蹈矩公积金新政传递积极影响

  与深圳不同,广州楼市一直循规蹈矩,既没有取消购限的可能,也没有完全落实“330新政”,但公积金政策是唯一落实到地的政策。据中原研究部的数据分析,本次公积金政策调整体现了申请条件放宽、首付比例全面降低的利好,可以看作调控政策逐步放宽的系列调整之一,与近期的政策背景和走向相适应,向市场传递积极影响,同时使更多人有贷款资格,提升购房积极性。

  公积金新政对广州楼市产生正面的影响,特别是缴存时间的缩短,降低了非本地户籍人群的购房门槛,使更多人具有贷款资格。据中原研究部统计,330新政后,收客量达到半年来的最高峰值。6月8日公积金新政实施,收客量环比5月上升明显,来看房的人有所增多,尤其是非本地户籍潜在买家看房明显增多。

  广州公积金贷款和公积金贴息贷款业务,对房地产市场的支持力度不断加强,这对于广州楼市而言,无疑是强心剂。除了政策的利好支持,2015年上半年,南沙楼市表现尤为突出,在全市房价上下浮动的时候,南沙房价稳步上涨,终于在6月成交价格重回11000元/㎡,成交更是为广州市场贡献不少,2015年上半年南沙的成交稳占全市15%左右。

  随着南沙自贸区挂牌的落实、新区规划建设工程的推进,南沙配套建设逐渐完善,这让南沙楼盘获益不少。在各种规划利好的刺激下,南沙购房热潮再度掀起,不少楼盘推新即日光。合富房地产经济研究院院长龙斌向南都记者分析称,“330”、“930”、降准降息等政策的效能持续释放,2015年上半年广州二手楼市明显恢复,市场信心大幅提振,此前观望、犹豫的情绪减弱,交投量快速回升。

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