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当资产证券化撞上房产众筹

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-16
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  尚处“襁褓”中的房地产资产证券化,面对来势汹汹的互联网金融,该当如何应对?
 
  流光容易把人抛,红了樱桃,绿了芭蕉。
 
  这边厢房地产资产证券化,还处在一个众人拾柴火焰高,只待监管层最后一只靴子落地时,那边厢以众筹为首的互联网金融已经把房地产市场搅得风风雨雨,令各方欲罢不能。
 
  无怪乎,有人说,同欧美发达国家经历过一两百年的完整工业时代后才进入到信息时代相比,中国在工业时代尚未完全结束时,却同步迎来了信息时代。这为中国的房地产金融市场带来的间接影响就是,在房地产资产证券化尚未“开闸”之际,以股权众筹、债权众筹等为代表的互联网金融勃然而兴。
 
  在这并轨进行的时代,尚处“襁褓”中的房地产资产证券化,面对来势汹汹的互联网金融,该当如何应对?双方是你死我活还是求同存异,共谋发展,一切还都是个未知数。
 
  十万亿市场遐想
 
  “如果有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言,这也一直是房企们的梦想。
 
  从中也不难看出国内房地产市场的各方参与者对于资产证券化的渴望,无论是MBS、CMBS还是REITs,对接的都将是一个十万亿的庞大市场,一旦这部分资产被撬动,带给中国房地产市场的将是一场史无前例的变化。
 
  以REITs为例,海通证券指出,REITs的收益主要来源于租金和房产升值;其次,大部分收益将用于分红;三是REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低;四是对政府而言,有利于其盘活社会存量房产,从而扩大税基。同时,政府庞大自持物业可通过REITs转为租赁物业,既可帮助政府融资,也降低运营成本;五是对开发商而言,可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税),从而提高物业的回报率,开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让,可规避资产转让税收;抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道;六是对投资者个人而言,可使房地产投资化整为零,便于小额投资。REITs股权具有良好的变现性,风险收益介于股票与债券之间,可优化投资组合。
 
  而MBS和CMBS,在解决中国商业银行体系负债与资产间日益严重的流动性失衡问题上,也有奇效。不仅能一方面解决商业银行流动性失衡问题,另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间,对于“金融资源优化配置,盘活存量”以支持实体经济发展的作用,或许超越了金融创新产品本身。
 
  房产众筹来势汹汹
 
  房地产众筹是近年来发展起来的新鲜事物。2012年美国的Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业,开发了“房地产众筹”这一新模式,即房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险,房地产企业也可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金。
 
  以火爆的万达[微博]和快钱推出的众筹产品“稳赚1号”为例,投资门槛为1000元,期限为七年,预期租金年化收益率为6%,物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元,而发行规模数十亿计,这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。
 
  万达董事长王健林认为,“稳赚1号”其实就是一个准REITs,待有关部门一批准,这个公司(基金)可以上市,变成公募而不是私募,就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中,“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。
 
  对于万达这样的开发商而言,房产众筹产品突破了传统商业地产的融资模式,通过互联网金融的“众筹”形式,将项目资金与实体产业直接对接,再注入到房产项目,实现快速募资。
 
  事实上不仅是万达,包括万科在内的多家大型房产公司都打算或正在试水REITs,这也标志着房地产作为大类资产,在经过证券化之后,可以被分割为1000元或10000元从而让大众购买投资。此举突破了传统的私募REITs产品,以公募的形式让更多投资者参与进来,也意味着社会上更多的资金可以进入到房产项目的资金链条中。相比传统从资本市场的募集资金,众筹这种方式速度无疑要快很多,而且效率也更高。
 
  双方碰撞后果未知
 
  既然房地产资产证券化和众筹模式对房地产市场有种种好处,那么,这两类新生事物是否就此完美无瑕了呢?答案也不尽然。
 
   业内人士指出,目前横亘在房地产资产证券化的障碍如法律、税收和收益问题仍未解决;现实中很多二三线城市的住宅和商业物业出现过剩现象,更使得房地产资产证券化的推广也不那么容易。
 
  知名财经评论家叶檀[微博]认为,资产证券化是好事,但销售、评级等出现一连串的虚假,撒上国债糖霜冒充3A级证券时,资产证券化就是面向投资者的庞氏骗局,最后以金融危机收场。
 
  她进一步指出,中国资产证券化还处于幼儿园水平,激励机制不够,评级机制不够,虽然在审批等方面有所改善,虽然存贷差下行会倒逼资产证券化,但形成相对完善的市场谈何容易,目前只能说是试水。
 
  而众筹模式目前在法律上尚未有明确定义,与P2P金融一样,众筹的安全性还有待筛选,尚处在野蛮生长阶段。
 
  建银精瑞资本管理集团董事长李晓东则认为,众筹模式同房地产资产证券化相比不具备可比性,“众筹的交易成本很高,在投资者手上时流动性很差,最重要的是上面几乎没有任何的监管,也没有中介机构介入。”
 
  他强调,众筹模式的出现对于房地产资产证券化进程来说,不仅起不到促进作用,反而是一种阻力。“从长期来看,众筹的规模很难做大,因为现在‘大路’没有开,如果一旦大路打开,‘小路’肯定是竞争不过大路的。”
 
  李晓东的观点也得到了德晟资本资产证券部总经理施年的认可,施年认为,房地产众筹模式未来想要大规模发展的“土壤”不够。
 
  但他同时也表示,从目前的情况来看,众筹模式从资金募集的情况来看,搭上互联网的顺风车,确实效果非常明显,这对于做传统金融行业的参与者来说,有很大的警醒作用。
 
  “当互联网金融与资产证券化发生碰撞,可以看到双方其实也在发生一些奇妙的化学作用,很多金融机构都在搭建自己的互联网金融平台,说明他们不想被大的浪潮抛弃,同时也不想被走在前面的互联网金融巨头绑架。”施年认为,“未来互联网金融和资产证券化应该是共生共存,携手走向繁荣。”
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