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地方新一轮楼市救市 中小城效果或有限

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-14
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  在经济下行压力仍不小的情况下,作为国民经济的重要支柱产业,楼市的的回暖对经济稳增长仍有十分重要的作用。

  7月13日,浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。近期以来,各地开始了一轮楼市政策刺激,这对市场来说再次释放了一波利好。

  浙江调控楼市背后

  日前,浙江省人民政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知指出要充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;合理安排住房及用地供应;支持鼓励居民住房消费等六方面内容。

  其中,在工作目标和要求中,《通知》提出,要落实2015年度商品房销售目标任务。特别是商品房库存压力较大,销售企稳回升不明显的城市,要研究出台有针对性的政策措施。

  此外,在合理安排住房及土地供应等内容中,《通知》要求,对于在售商品住宅库存过大,消化周期超过两年的市、县(市、区),或在售、在建待售商品住宅,和已出让待建商品住宅用地过多,累计消化周期超过3年的市、县(市、区),暂停商品住宅用地供应。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,尽管今年以来浙江楼市销售数据有所回暖,但影响宏观经济的房地产投资等主要指标仍处于弱势,尤其是浙江的房地产开发投资占固定资产投资的比重一直比较高,因此出台救市新政对经济稳增长十分重要。

  数据显示,1~5月,浙江省房地产开发投资2679亿元,比上年同期增长8.3%,增幅比今年1~4月回落1.6个百分点。其中,新开工面积2275万平方米,下降33.9%。

  通知指出,房地产是国民经济的重要组成部分,促进房地产市场平稳健康发展,是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措,是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容,在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。

  有多少城市房价会逆袭?

  6月25日,西安(楼盘)市《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见,就优化住房供应结构、合理安排住房用地供应规模、加快推进征迁项目货币化安置、调整普通住房认定标准、加大住房商业性贷款支持、充分发挥住房公积金作用、做好非本市户籍常住居民的住房服务、营造良好产业发展环境等九个方面的内容提出了具体措施和安排。

  6月24日,北京(楼盘)也发布了简化规范外籍购房的通知。

  张大伟说,继去年末开启降息周期之后,2015年上半年又经历了三次降息、两次降准,随着6月末“双降”齐现,流动性进一步释放,再加上地方密集救市,这些都将助推下半年楼市尤其是一二线城市楼市的持续稳步回升。

  易居智库近期对全国50家机构进行抽样调查,以期对三季度中国房地产市场与政策走势做出预测。报告显示,50家机构对三季度楼市总体持看涨和乐观态度。其中有七成的机构认为未来3个月内,房地产市场成交量将继续上升。

  不过,密集的救市新政之下,楼市的成交虽有回暖,但不同区域之间的分化却进一步加剧。河南省统计局日前公布的一份该省房地产新政实施效果调查报告(下称“报告”)显示,房地产新政对小城市尤其是县域地区的影响力有限。

  该报告调查涉及省会郑州(楼盘)市区、其他省辖市市区、县域共三类地区的房地产市场。调查期间河南省社情民意调查中心在新建住宅项目售楼部、房产中介门店、商务写字楼、外来人口集聚的城中村等地,对868名潜在购房者和210名房地产一线从业人员进行了面对面访问

  通过对潜在购房者购房意愿调查结果显示,郑州市区潜在购房者中表示“购房意愿显著增强”和“购房意愿有所增强”的比例合计超过六成,而县域地区潜在购房者购房意愿增强的比例为23.9%,远低于郑州市区和其他省辖市市区。

  对县域潜在购房者调查中,在县城务工的农民反映自己在购房过程中有几大困难:一是没有缴存住房公积金,无法享受到政策利好;二是商业贷款门槛高,由于无法提供收入证明等资料,取得商业贷款难度大;三是商品房相比自建房花费多,购房款筹集不易。

  对房地产一线从业人员调查结果显示,对郑州市区下半年房地产市场表示“非常乐观”和“比较乐观”的比例之和超过七成,达到75.3%,其他省辖市市区这一比例为50.0%,县域地区的比例仅为23.1%。同时,认为县域地区房地产市场下半年“不太乐观”和“不乐观”的比例合计达到23.1%,说明受访者认为县域市场的下半年走势不明朗。

  这也正是很多中小城市目前的楼市局面。尽管救市的力度不断加大,但由于需求有限,当地楼市表现没有太多起色。“330新政后来咨询的人有稍微多一些,但成交也没什么太大变化。”江西南部某县城一家开发商人士告诉记者。

  在本轮楼市回暖中,不同区域、不同城市的分化十分明显。易居智库研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,对中小城市来说,市民的住房压力相对较小,人口还在流向一二线城市,无论是改善型需求还是刚性需求都很有限,因此新政对当地楼市的提振幅度也很小。

  张大伟则认为,由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡,一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势,这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多不超过20个,其他城市出现突然上涨的可能性不大。

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