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北京学区房报价飙升10万/平 现在投资过时吗

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-09
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  学区房投资过时了吗?

  一段时间以来,多地楼市涨声不断,北京、上海地王频出,而其中上涨最疯狂的就属学区房了。日前,北京、上海部分学区房最高的报价已经飙升至10万元/平方米以上。天价的学区房为何能够持续地上涨?为了孩子上名校,到底还有多少孟母在不断地助推着房价?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员社科院金 融研究所研究员尹中立、著名财经评论张鸿共同评论。

  学区房价暴涨,“地王”集中井喷,推高房价的手究竟有多少只?“地王大战”再现,“地价”与“房价”的倒挂,全国一、二线城市房价是否会因此被迅速推高?

  学区房现在有多贵?中关村地区是北京有名的学区房板块,中关村一小、二小和三小等重点小学集中在这里,距小学几百米的街上,有四、五家房地产中介公司的门店。记者在张贴的房产信息栏里看到,九成以上的房子单价在70000元/平方米以上,中介工作人员带记者到东南校区看二手房。马路对面是中关村一小,房子位于这栋楼最上面一个单元的 十层,两居室,建筑面积69平方米,1984年建房。

  刘琛(房产中介经理):这房子是咱们这儿比较典型的一个学区房两居室,这房子现在业主售价是560万。每平米单价是在8万到8万1之间,非学区房的价格,应该是在380万到400万左右,相差差不多在一百五、六十万。

  广州学区房也是一个字,涨。有媒体报道部分学区房甚至一夜暴涨50万元,记者来到广州市越秀区建设大马路某地产中介,这名中介表示他们见过涨得更狠的。

  广州市越秀区某地产中介工作人员:曾经我们也遇到过党校宿舍一套房涨了70万,它是分两次升(值)的。我记得当时约了客户去看,后来(价格)都升了,我都不好意思和客人去说,不好意思和他们说升了那么多。

  在深圳,名校学区房所在的福田百花片区,中介说,这里40多平方米的一室,成为这一片区里最为紧俏的户型。以上世纪90年代建的国城花园为例,

  虽然只有两栋楼,房屋结构较狭窄,客厅和主卧都朝北,因为带有深圳实验小学和深圳实验中学的学位,小户型单价已达到6万元/平方米,是同地段普通住宅价格的一倍。

  尹中立:学区房的暴涨源于教育资源和收入分配的不均等

  (《》特约评论员)

  我觉得四个字,日新月异。从我的感受来看,十年前,北京的学区房,比如说在中关村一带,那个时候大约就是在7000到1万左右,现在正好是涨了10倍,到了7万到了10万,十年10倍,用日新月异来概括可能都不足以反映学区房价格上涨的速度。

  我认为原因之一是教育资源的不均等化的配置,好的学校集中在那几个地方,其他学校的师资力量相对要差一些,就导致这种水涨船高的现象。第二个是收入分配也有问题,如果大家都没钱,支付能力有限,也不会涨。所以这个教育资源是不均等的,再加上收入本身是两极分化的,这就导致了少数有钱的人,把学区房炒得特别热。现在好多名校招生用两种办法:第一是划片,大部分孩子是通过划片,如果在这个片区,有这个指标,就可以上这个学校;第二就是,特别优秀的孩 子通过竞争机制可以在全市范围之内进行选拔,这些孩子一般在各个学校的实验班、快班,但这个人数比较少,对孩子的要求很高。如果大多数孩子不属于这种牛 孩,那就只能够选择这种学区房。

  其实很多我的一些同事和同学,自己买的房子可能位置都非常好,离公司或者上班的地方都很近,但是从来没住过。为什么?孩子上学的学校不在这个地方,所以父母实际上是跟着孩子上学,就不断地去孟母三迁。

  张鸿:学区房的价格日新月异反映好学校的稀缺性

  (《》评论员)

  面对学区房的日新月异,我是越来越觉得惭愧。我儿子前年在幼儿园大班的时候,有一些同学小伙伴纷纷地离开了幼儿园,然后几个班凑到一块儿,才能

  凑够小伙伴的数量。为什么呢?因为这些小伙伴都去了海淀的中关村等等名校聚集的地区,去占坑去了。之后再见到这些家长的时候,发现特别有钱的,就在那些地

  方买了房,要不然就去这些地方租房了,过着这种生活品质下降的生活。因为学区房的房租特别贵,比如他是本来住200平的,现在只能住60多平的学区房。为 什么我会觉得惭愧?因为我一没这个钱,二没别的办法,其实平时也不觉得自己特别穷,但是面对这种日新月异的房价,还是觉得自己口袋里的钱不够。

  其实不均等的意思,就是好学校的稀缺。好学校的稀缺一定会通过某个地方表现出来。比如一种是按成绩来,就是原来小学升初中时的考试。一种就是现在不需考试了,那谁钱多谁来,就是交择校费,但现在也不需交择校费了。那暗地里就是什么?比如说大家谁有关系,或者是谁能买得起这附近的房子。因为它划了 一个圈,在这个圈外就不能在这学校里上学,圈内就在这个学校里上学。所以即使是一墙之隔,它其实在价格上、在资源上也是天壤之别。

  我今天看中国周刊才知道,有牛蛙这么一个词,还有一个专业的词叫条子。就是你那条子如果不过硬的话,那可能就很难了。然后牛蛙,就是你家小孩特别牛,奥数第一,单科第一,那所有的学校都会抢你,就不用买或租学区房,但这种孩子太少了。

  李文杰:北京部分学区房每年的价格涨幅在10%到20%

  (中远集团首席运营官 《》特约评论员)

  最近几年(北京)学区房持续地呈现量价齐升。这个价格比如以万柳区域的蜂鸟家园的价格监测来看,它的每年的价格涨幅都在10%到20%,远高于 整个北京市的2%到3%的平均涨幅。那么出现这种情况,实际上在北京的多个学区房区域在海淀,在东城、西城这种情况也是普遍存在的。学区房的主要购买对象,从小学来看,一方面就是渴望就近,购买学区房的第二个目的是认为学区房未来一定持续看涨,或多或少有些投资的概念,就是他们未来在出售的时候,确实学 区房的价格涨幅是远高于其他区域的。

  尹中立:学区房的投资收益率远高于其他的投资品

  (《》特约评论员)

  在过去的10年当中,你无论是买黄金,你大概到目前为止是赚了3倍多,最高的时候赚了5倍,现在已经回头了一些。你买股票,是原地打转,弄得不 好可能还是赔钱。还有一些其他的投资品种,应该说它的收益率都不及买房子,尤其是买北京的学区房,这动不动是10倍的收益率,这是在全球任何一个投资市 场,都不曾出现的这样一个收益率。

  话说回来,正是因为它过去的10年,它的收益率超过了,远远超过了所有的这个投资品种,它就会埋下风险的隐患。学区房暴涨有两个前提。第一个是货币的环境非常宽松,过去的货币环境宽松是因为美国人从2001年开始开闸放水,把货币政策一放再放,所以导致大量资金向新兴市场,尤其向中国市场流动,所以这是中国房价暴涨,尤其是学区房暴涨的一个国际环境。但是这种环境面临一个大的拐点,可能就是在明年中期,美国的货币政策一定会变向。中国过去十几年 持续上涨的楼价,就会出现一个大的拐点。

  另外,就是教育资源的非均等化的配置,中国政府已经意识到这个问题的严重性,也一直在强调教育的改革,要提倡教育资源的均等化配置。如果未来的 制度改革会进一步推进,那么学区房存在的前提条件实际上就要打个问号。所以曾经的无风险的,最高收益率的这个市场,它可能在未来就是一个高风险的市场。

  张鸿:短期内 学区房的价格不会有下行趋势

  (《》评论员)

  学区房其实是两件事:学区是教育的事儿,房是一件事。这两个其实都是投资,教育也是投资。如果我们单纯地说房地产市场,其实今年上半年楼市又涨得很猛。今天很多人说,今天是长三角的地王日。开发商在这么多年来不停地挣钱,所以他接下来投资的欲望也很强的,因为上半年的销量又那么大,而且2013年国土部公布的商品房的供地面积,其实比去年减少了10%。所以昨天北京诞生了一个单价地王,上海今天诞生了一个总价的地王,然后今天也是杭州、苏州、长 三角地王日。

  大家其实都是根据过去投资的经验来决定今天的投资,那买房的人其实也是这样,那买学区房的人更是这样。还有一部分就是,即使这个房子到五年以后或者十年以后,孩子毕业了,我平价卖出去,我都觉得是值的。为什么呢?因为我的投资还有一块儿,叫教育投资,我投给了孩子。所以我不认为短期内,学区房的 价格会下来。

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