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限购取消一年仍未回暖 呼市房地产救不起来?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-11
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    作为全国首个取消限购的省会城市,呼和浩特的楼市走向引人关注。

    “从去年6月末取消限购,到现在一年时间过去了,并没有感觉到楼市发生明显变化。”全国知名房企呼市分公司中层管理人士王辉(化名)告诉记者。

    7月5日,《华夏时报》记者在呼市实地走访看到的景象印证了王辉的话。不少楼盘的售楼处依旧冷清,空置的楼房随处可见,一些已停工多年的烂尾楼仍未复工。

    “呼和浩特这个只有200万左右城镇人口的城市,能否通过经济发展进一步增加人口集聚空间,在一定程度上决定了当地楼市未来的前景。”内蒙古自治区社科院经济研究所所长于光军表示。

投资退潮后楼市堪忧

    从去年限购松绑、央行9·30政策,到今年的3·30新政,进一步放宽公积金贷款门槛,房地产救市政策频出,但一波接一波的利好似乎并未传导至呼市楼市。

    记者在呼市走访了十余个楼盘的售楼处,即使部分楼盘打出首付5万、8万这样的价格,依然难觅购房者的身影,售楼员形单影只。

    “这就是我们现在面对的市场情况,购房者很少。”当地一家开发商高管告诉记者,今年上半年情况对比去年底虽有改善,但并不明显。

    赛罕区是呼市四个城区中商品房成交数量最大的城区,数据显示,近两年赛罕区的商品房成交量占比高达50%-60%。但7月5日记者在赛罕区的如意开发区香格里项目售楼处看到,近一个小时内,偌大的售楼处内看房者寥寥,只有两个售楼员。

    “很多客户来买房都是投资用的,因此在我们已经售出的商品房内有很多没人”,至于空置率,香格里售楼员告诉记者,目前在售的B区入住率较低,估计只有20%左右。

    上述售楼员表示,“香格里一期开盘时售价仅为3800元/平米,现在售价已达9500元/平米,是如意开发区目前在售的最贵的楼盘。”

    “呼市供应量最大的区域在东部和南部,价格虚高的情况相当严重。在价格下行趋势中,价格虚高的楼盘肯定是走不动量的。”中交地产一位市场部人员表示。

    此外,伯爵花园小区物业人员表示,目前小区只入住了几十户,入住率不到40%。“这里的业主很多是十几年前买的房,当时就是用来投资的,很多人常年不在这里住,也不装修。”

    当地多位业内人士表示,目前购房客户基本上都是首次置业或改善型客户,近两年来呼市房价下滑趋势明显,投资客已经很少见,这也是售楼处内购房者不多的原因之一。

    呼市住房保障和房屋管理局网签数据显示,去年该市商品房成交均价为5303元/平米。

开发商备受煎熬

    当地购房需求的不足让开发商压力倍增。

    “去年集团给我们的销售任务是25亿元,但实际完成率只有一半左右,本来以为去年‘金九银十’期间会有所改观,但后来的销售情况说明几乎没什么变化。”王辉告诉记者。

    他进一步表示,今年集团没有给分公司制定年度目标,但因为年中要出半年业绩报表,5月和6月集团要分公司拿出业绩,仅仅是这个要求也让分公司感到了压力。

    目前,王辉所在的分公司在呼市有四个项目在开发,由于市场行情欠佳,今年没有拿地补仓的计划,而其他全国性房企今年上半年在呼市拿地的也很少。

    据呼市公共资源交易中心资料显示,上半年呼市共挂出19块地,成交17块,全部以底价成交。但内蒙古房地产服务行业协会会长高雄齐告诉记者,“这些地块早就已经出让了,只是当时出让方式不规范,现在重新走流程。”

    当地一位资深业内人士称,此前碧桂园曾来呼市调研,并计划联手当地某著名开发商合作开发,但考察后至今尚未投资。

    品牌开发商日子不好过,呼市本地开发商处境则更为艰难。呼市当地研究机构相关负责人透露,像巨华地产这样当地的知名开发商都要用“抵账房”来付账。

    “据我了解,今年呼市楼市的开工量不到3成,开工的大多是品牌开发商,而当地开发商开工的不多,很多之前停工的项目现在仍未复工。”王辉告诉记者。

    记者走访时也发现,诸如成吉思汗大街上的新世界家园(现已更名蔚蓝家园)、水岸小镇c区(伯爵花园西侧)等项目仍然处于停工状态。

    “不少停工项目是之前盲目开发留下的病症。”上述当地资深业内人士说,一些资金链断裂的本地开发商选择停工跑路。

    “呼市的房地产市场问题很多,比如在建项目五证不全、已售已住商品房有房无本等问题,这些问题解决后有利于呼市的房地产行业好转。”高雄齐表示。

    呼和浩特市住房保障和房屋管理局局长苏锐此前表示,呼市房地产市场历史遗留问题达174个,问题涉及13万户,涉及居民50万人,约占呼和浩特市常住人口的1/6。另据房管局提供的相关数据显示,目前呼市382个在建项目中有193个项目手续不全。

    于光军认为,楼市的支撑因素来自客群的购买力、基建设施和资金流入。目前开发商投入呼市楼市的资金与之前相比大幅缩水;客群主要为首次置业和改善型客户,这部分客群的主要收入来自工资,而呼市的整体工资水平短时间内不会上涨太多,因此需要创造新的人口聚集空间。

    “与鄂尔多斯、包头等资源型城市不同,呼市是一个服务型经济的城市,在地铁交通、医疗教育、商业物流等方面具备发展优势,如果能突破200万城镇人口的临界点,楼市仍有发展余地。”于光军表示。

 

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