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北京新供商住房超九成位于五环外 竞争白热化

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-10
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  无论楼市的火热与冷淡,商住项目总是能走出自己的“独立行情”。去年,商住类物业竞争非常激烈,“以价换量”,“零首付”、“降价险”等促销手段频繁出现;时至今日,商住项目的竞争还在进一步白热化,各类项目再次出招:精装修、送面积,以期脱颖而出,赢得购房人青睐。

  LOFT扎堆入市

  机构统计显示,预计北京在7月份入市的37个项目中,共有10个商住项目,包括新年华SOHO、远洋春天著、东亚环球国际、新北京中心、ID CITY艾迪城、中国铁建顺鑫汇等,其中有7个项目都推出LOFT产品。

  “无论是平层还是LOFT产品,都存在一定程度的同质化,因此这类项目的去化,都存在一定的压力。”一位不愿具名的项目负责人告诉记者。

  机构统计数据显示,2013年,北京商住市场的供需为0.85:1,尚处供不应求的市场行情,当时商住市场的库存量仅为20660套。到了2014年,商住产品的市场供应已进入快车道,供应量一度高达23987套,市场迅速由供不应求转变为供过于求,商住市场的供需比迅速攀升至2:1。而目前,仅以具备居住功能的商住项目计算,其库存量已突破23000套,这个数字已占据北京所有商业库存比例的六成左右。

  “只要限购没有放松,这些项目就有需求,并且趁着今年楼市的转暖,也加快了入市步伐。只是在一些商住项目集中的区域或板块,在后期的项目中需要想更多的办法才能实现去化。”另一位不愿具名的业内人士如是说。

  五环外“火拼”

  在采访中,多位业内人士都指出,商住供应规模大、供需不均衡是当前商住市场面临的最大问题。“主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从规划的角度看,为了丰富郊区的配套,商业公建类用地的供应主要集中在郊区。”某资深业内人士认为。

  公开数据显示,2013年成交的56宗商业用地中,48宗位于五环以外;2014年成交的44宗商业用地中,39宗位于五环以外。这也造成了五环外商住产品的供应高度集中。

  此外,截至7月8日,今年以来已供应了14845套商住产品,其中有6057套位于五至六环间、7603套位于六环以外。值得一提的是,今年1-4月,北京商住供应套数为8312套,而以后不到两个半月的时间内,这一数字翻了接近一倍。

  “五环外的区域,往往因为居住人口的密度小,导致商业及写字楼的经营难度大,回报周期长。对于注重周转率的开发商来说,为了回笼资金,只能将这些地块开发为散售型产品,这样的话,购房者的购房用途更综合,既可自住,也能办公,从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大,且在同一区域的供应过度集中,造成严重的去化压力,库存居高不下。”亚豪机构市场部总监郭毅分析指出。

  - 市场新招

  招数1 拔层高

  “别看仅仅提高了30公分,但在室内的空间感会更加明显,没有那么压抑。”中铁顺鑫汇的销售人员这样告诉记者。位于顺义通顺路与林河南大街交会处的中铁顺鑫汇,即将推出的是层高为4.5米的LOFT产品,与市场上普遍存在的4.2米层高的LOFT项目相比,这显然已经成为项目推售的一大卖点。同样以此作为优势的项目还有ID CITY艾迪城等几个项目。

  根据记者不完全统计,目前市场上推售4.5米层高的LOFT产品主要集中在顺义。“这主要是因为项目报规报建的时间较早。后面的项目基本上都是4.2米层高。”某业内人士向记者透露。

  业内人士认为,商住项目还应在规划指标限制范围内深化产品设计,商住中LOFT产品的占比较多,调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性,错层的设计则可以增加首层的面积,居住舒服度更高、功能性更强。在控制价格的前提下提升产品性价比,充分满足居住者的复合化需求,才能对市场产生强有力的吸引作用。

  招数2 精装修

  与去年市场上推出的商住类产品相比,明显的差别还有精装修项目增多。2014年北京楼市整体低迷,即使是不限购的商住物业,也受到了一定程度的影响,有些项目“以价换量”入市的同时,舍弃了精装修。而在今年,市场好转之时,新的商住项目将精装修作为产品的附加值,重新配置,推向市场。

  “商住项目的需求客群一类是受到资格限制的首次置业刚需、另一类是投资需求客群。对这两类购房人来说,精装修能够省去不少麻烦,还是一种比较受欢迎的做法。”某业内人士在接受记者采访时指出,作为“过渡型”的居住产品,精装修房源能为业主简化大量繁杂的装修工作,很多购房人也是看中这点。

  另有业内人士认为,目前市场环境难以支持价格上涨,但项目基于土地成本或时间成本不得不涨的矛盾之下,通过精装修这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法,对市场上的需求可以形成一定的凝聚力。

  招数3 送面积

  记者在调查中发现,“买一层送一层”是绝大多数LOFT产品的宣传策略,而在新入市的项目中,买赠空间更是“大有文章”。

  据房山某项目的销售人员介绍,项目主推36-38平方米的精装小三居,在和其他项目一样宣传的“买一赠一”基础上,还有额外6平方米面积赠送,该面积位于隔层之上预留的衣帽间。

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