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保险资金对房地产行业深度涉足 整个行业将迎来巨变

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-10
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     近期,险资很忙。继生命人寿、安邦保险频繁举牌金地集团之后,4月28日,安邦保险旗下公司已持有金融街股权达5%。对于险资来说,布局房地产通常能获得更高收益,而房企则可利用险企充沛的资金发展商业地产、养老地产等细分领域,实现发展。不过,险资入股房企并不一定就能“过上幸福的生活”,控制权之争往往难以避免。本期专题着力为读者分析险资入股房企的动机、影响及下一个可能的目标。 

  金融街4月28日发布的一则举牌公告显示,安邦保险旗下的和谐健康保险股份有限公司累计持有金融街股票已达1.51亿股,占其股权比例为5%。这是继生命人寿、安邦保险频繁举牌金地集团之后,又一上市房企被险资举牌的案例。 

  《每日经济新闻》记者注意到,保险资金不仅仅满足于上市房企的股权,平安等保险机构已深度涉足房地产基金、养老地产甚至房地产电商平台等多个领域。尤其在房地产电商领域,以平安好房为代表的电商,将借助平安寿险千万名代理人优势完成二手房线下服务的对接。 

  保险资金对房地产行业的深度涉足,无疑将给整个行业带来一系列变化。与传统房地产商相比,有保险资金参与的房地产基金,无疑能提供给房产行业更高的投资回报率以及更快的资金周转速度,但行业的风险也将比以往更高。 

    睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说,之所以有如此多的保险资金纷纷进入房地产领域,是因为上市房企目前股价非常低,吸引了保险公司。同样,房地产基金能吸引保险资金的参与,也是因为能给其带来更高的回报率。 

  一位保险公司投资总监向《每日经济新闻》记者证实,险企进入房地产,一方面与保险公司本身的投资能力有关,大型保险公司拥有相对更成熟的投资团队和更雄厚的资金实力;另一方面,房地产行业更高的投资回报率也吸引险资进入。 

  险资入股上市房企早有先例,记者了解到,万科、华侨城、远洋地产、佳兆业集团等房企均现险资身影。市值高、估值低的大盘蓝筹特质是险资青睐地产股的重要原因之一,险资往往通过长期布局获得稳定的分红收益。 

  从险企角度来说,监管层对险资投资领域和范围进一步松绑,驱动险资入局房地产领域的步伐明显加快。上述险企投资总监表示,此前险资只能通过信托等间接渠道进入房地产领域,险资投资股票、基金和不动产比例上调是险资频频举牌上市房企的直接驱动因素。 

  记者梳理几家大型保险年报获悉,2013年,中国平安、安邦财险、生命人寿、中国人寿、中国太保、新华保险新增投资型房地产额度约为232亿元,相应租金收入均有所增长。投资性房地产数据显示,中国平安为182.64亿元,新增32.15亿元;安邦财险157.32亿元;生命人寿128.64亿元,新增25.47亿元;中国太保67.95亿元,新增4.46亿元。 

 在监管层放松地产投资的背景下,保险机构在地产上的资金配置愈加灵活。除了投资成熟商业地产、写字楼,并通过自有物业投资来取得投资收益,也可以通过股权投资、项目合作等方式推进业务开展。因养老社区受到政策支撑,平安、合众人寿、泰康人寿、新华保险、中国人寿、华夏人寿等险企纷纷试水。 

  保险资金还对近年来崛起的房地产基金产生浓厚兴趣。近期,嘉凯城(000918,SZ)牵手4家保险资管公司之一的中再资产管理股份有限公司,宋城股份(现更名为宋城演艺;300144,SZ)联合平安旗下平安信托,通过基金合作的方式共同开放房地产项目,开拓险资在房地产领域的新疆土。 

  嘉凯城4月25日公告称,将联手中国再保险(集团)(以下简称中再集团)共同设立不超过50.01亿元发展基金用于城镇商业业务。中再集团在该基金中的出资比例为80%,一期发行规模不超过30.01亿元,投向嘉凯城旗下的湖州龙溪翡翠项目。 

  记者了解到,今年4月初平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金,宋都控股或其关联方将作为基金管理人,平安信托或其关联方将作为基金的有限合伙人或管理人,以信托计划所募集的资金经由平安宋都地产基金向项目公司进行投资。 

  平安信托的相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,平安信托采用基金的方式而非债权或夹层等方式来与宋都集团展开合作,是经过多方面综合考虑而作出的决策。对于合作项目,平安信托也采取了多项风控措施,覆盖资金的使用、期间分红、收益分配、项目运作等多个方面,在充分考虑双方利益的基础上达成了合作共识。 

    业内人士指出,国内房地产行业发展已进入到相对成熟的阶段,“拿地-开发-卖房”的传统开发模式面临挑战,利润越来越低。房地产行业的细分将带来更多市场需求,房地产金融有望成为行业未来业绩的增长点。 

  房地产基金能提供更加灵活的交易结构,并且分享房地产行业转型升级带来的更高收益。上述平安信托相关负责人称,“长期来看,我国宏观经济走势和城市化进程的整体趋势并没有改变,我们对房地产市场的中长期发展依然看好。基金的形式通常更为灵活,一般期限长于两年,且有额外1至3年不等的时间弹性。因此,一方面能够给予合作各方更多的时间去开发更加优质的项目;另一方面在房地产行业中长期向好发展的过程中为投资者创造更高收益。” 

  除了房地产融资和养老地产的运营服务,保险资金对房地产行业的销售渠道业务兴趣浓厚。此前,平安就涉足了房地产电商领域,希望借用平安集团旗下的资源,从房地产销售市场分一杯羹。 

  平安好房首席运营执行官庄诺表示,平安好房将借助平安寿险千万代理人优势完成二手房线下服务的对接。他举例,如卖方在平安好房平台上传房源信息后,平安好房会向二手房所在地的代理人团队派单,由其核实房源,平安好房可节省一笔中介费用。 

  不过,在险资大举进入房地产领域的当下,保监会副主席陈文辉在上月末召开的第二届保险投资风险管理培训会上,强调保险资金运用需要特别注意的六大风险问题中,首先提出保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注。 

    每日经济新闻记者区家彦发自广州 

  备受瞩目的金地集团股权争夺战,出现了“熄火”迹象。 

  4月25日,金地集团发布公告称,公司召开股东大会表决通过董事会从12人增至14人,来自生命人寿的林胜德和来自安邦财险的姚大锋顺利成为董事会新成员。这也是两家险企在二级市场接连增持金地集团股票后,首度成功向公司派驻董事。 

  但此后金地集团股价出现短期见顶的走势,自4月25日股价冲高至10.29元后,金地集团股价两度跌停。截至昨日(5月20日)收盘,股价报收8.05元,较前期高位跌幅达21%,两大险资也没有进一步增持动作。 

  “我认为保险资金进驻金地的最终目的并不是外界所说的夺权,而是为了获取长期稳定的投资回报。”格雷投资研究总监兼副总经理冯立辉告诉《每日经济新闻》记者,金地近年来加大了房地产基金领域的开拓,保险机构拥有充沛的资金,如果双方能在公司业务上获得协同效应,对于金地回归房企第一梯队或能带来意想不到的作用。 

  根据最新公告,生命人寿持有金地集团总股本达24.81%,安邦保险也持有15%,两大险资合共持有39.81%的股权,成为金地集团前两大股东,持股比例为7.87%的原第一大股东福田投资则沦为第三大股东。 

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者,“虽然生命人寿与安邦保险已经成功取得大股东地位,但是在现有的董事会架构与公司章程下,两家保险机构要在董事会取得足够的话语权难度极大。” 

  金地集团最新公布的公司章程(2014修订版)显示,对于董事候选人提名方式,公司章程规定:“单独或者合计持有公司10%以上股份且持有时间在一年以上的股东、上届董事会五名以上董事可联名提名下一届董事会非独立董事候选人。”但公司章程也规定,为保持公司重大经营政策的连续性,董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的三分之一。 

  金地集团最新的董事会架构显示,除了5名独立董事外,公司现有的9名董事中,包括凌克、黄俊汕在内的4名董事来自金地集团现任高管层,孙聚义曾担任金地集团副董事长,陈爱虹与梁莉莉则分别来自原主要股东福田投资与福田建设,即便来自生命人寿的林胜德和来自安邦财险的姚大锋顺利进入董事会,考虑到原有的福田区国资委与职业经理人团队此前多年相处颇有默契,两大险资如欲进一步增加董事人数,能否获得足够的支持仍然是未知数。 

  某上市房企高管向《每日经济新闻》记者表示,按照两家保险机构合共39.81%的持股比例,如果公司未来不再进行增持,在董事会占比不能高于四成,难以获取足够话语权;如果进一步增持,当持股比例达到30%将会触发要约收购,除非险资希望全面收购金地,否则已经没有太大的增持空间。 

  4月28日,金地集团公布的今年一季报显示,公司一季度营业收入和净利润分别为31.5亿元和4934.38万元,同比分别下滑了25.91%和73.65%。这份成绩单也引发投资者的不满,金地集团股价4月29日和30日均跌停。 

  申银万国认为,金地集团一季度业绩出现明显下滑,主要是因为公司在2012年低价产品结算较多导致毛利率有所下降,以及所得税率上升明显引起,金地已经逐步摆脱前期高端存货的拖累。由于公司在2013年开工翻倍,加上通过加快土地获取及周转速度改善产品结构、提高中小户型比例成效显著,预计销售额能接近600亿元,公司将走上增长快车道。 

  “随着新的《保险资金运用管理暂行办法》实施,这将导致保险资金配置房地产的需求不断增加。”冯立辉认为,由于保险机构已成为金地集团的大股东,如果管理层能与大股东更好地探索业务协同,利用保险机构充沛的资金流提供更多元化的融资渠道,甚至共同发展商业地产、养老地产等细分领域,金地或将迎来一次“弯道超车”的机会。 

    每日经济新闻记者卢曦发自上海 

  近期,金地集团、金融街等上市房企屡遭险资举牌,是什么影响险资的投资决策?从上市房企的数据指标不难发现一定规律:市净率比较低、大股东持股比例低于50%的上市房企最容易受险资青睐。此外,房企的运营水平和状态也是考虑因素。 

  《每日经济新闻》记者注意到,从投资方看,热衷追逐上市房企的险资不少都与房地产有一定渊源,部分保险公司本身就涉足房地产业务。险资入股房企,虽能给双方都带来一定收益,但也难免发生控制权的争夺。房企需提高自身的资本营销水平,方能在资本市场上占到优势。 

  险资看重企业资质 

  亿翰智库选出两个关键指标:第一个是上市房企的市净率,亿翰智库选取了市净率在1.5以下的地产公司;第二个指标是大股东集中度。 

  《每日经济新闻》记者查阅亿翰智库提供的资料发现,市净率从0.7到1.5的上市房企有近50家。其中,市净率低至0.7的房企有信达地产、长春经开和福星股份;首开股份、美好集团等几家房企市净率也低至0.8。龙头房企中,万通地产和保利地产的市净率也只有1.0,招商地产、中粮地产、万科A的市净率为1.1。 

  针对第二个指标,亿翰智库认为,大股东持股低于50%的上市房企更有可能被举牌,如果将目标进一步集中,则大股东持股低于30%的房企最具吸引力。 

  亿翰智库张化东评论认为,金融街再次遭遇险资举牌,说明产业资本已经对低估值的地产股开始关注。地产股对于险资的意义非常重要,主要表现在地产公司开发的房地产项目,特别是持有类项目与保险资金的长期期限最为匹配。 

  德佑地产研究总监陆骑麟认为,上市房企受到保险资金的青睐以及上市房企涉足银行的现象并不少见,这都与房企较大的资金需求有关,一定程度上是互利的。 

  险资参考的依据不仅仅是数字,对企业的实际资质亦高度关注。金地和金融街的产品均在各自领域具有非常明显的优势。金地在龙头公司中产品较为领先,而金融街在国内办公开发市场上几乎没有对手。企业的基本资质如果不好,险资也不敢贸然进入。 

  此外,险资的投资特点是投资周期比较长,大笔保险资金不可能很快退出,投资时间往往达到10到20年,这与房企的发展周期也比较匹配。 

  亿翰智库在报告中写道,“我们认为甚至不排除万保招(万科、保利、招商)等优秀龙头公司存在继续被举牌的可能。” 

  房企需防止企业坠入低谷 

  有意思的是,什么样的保险资金会对上市房企感兴趣也有规律可循。和讯网保险中心运营总监张焘告诉《每日经济新闻》记者,安邦保险和生命人寿之所以对上市房企出手,与这两家险企背景息息相关,他们均在房地产行业有涉足,并有很长时间的房地产经验,他们希望将房地产与保险业配合发展,甚至将房地产视为企业发展的重点之一。 

  今年2月19日,保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,确定了保险投资比例,其中股票等权益类资产不超30%。 

  张焘表示,险资对房地产的投资受到比较严格的管控,各家险企对此也比较谨慎,更不敢跨越红线。近阶段发展比较好的领域,是保险公司与房地产公司合作投资养老地产。 

  张化东认为,险资的“举牌”有获得更大控制权的考虑。从上市房企角度看,如果不想被险资控制,首要的是要防止股价被低估,保证公司市净率在一定数值以上,不要让自己成为险资看中的目标。从根本上来说,就是企业战略不要踩错,避免企业坠入低谷。 

         2014年,复星集团再度获得美国保险公司保德信集团增资。复星集团首席执行官梁信军透露,养老地产是复星感兴趣的领域。目前复星在上海的养老地产是一个实验性项目,尚不成规模。复星正在上海、北京都在进行小规模的社区实验,未来会逐步考虑大规模地推广。

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