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黄立平:资产证券化 产业地产准备好了么?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-09
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  2015年7月8日, 2015(第五届)中国产业新区高峰论坛在北京举办,本届论坛的主题是“野心PARK+”。武汉光谷联合集团有限公司董事长黄立平在演讲时表示,客观讲,产业地产在整个地产里面是一种比较困难和比较难做的项目,做开发园区的企业,也应该自身作为一种特殊的方式,把它作为一种公共配套设施提供给更多的创业者。

  >>实录:野心PARK+ 2015中国产业新区高峰论坛

  以下为嘉宾演讲实录:

  【黄立平】:谢谢大家!资产证券化的话题,放在两周以前是个现实话题,放到今天是个遥远话题。大家都知道,资本市场比较困难,如果现在大家要指望未来的若干时间,通过资本市场融资来解决企业的资金问题,我看不能做太大指望。你准备好了也没用,上周不是有28家企业都准备好了,现在也撤下来了。何况现在A股恐怕对地产类的企业在一段时间还不会轻易开放。

  当然,这里有一个话题是大家会比较关心,就是产业地产融资的问题,客观讲,产业地产在整个地产里面是一种比较困难和比较难做的项目。我前不久,大概用了半个月,去了7、8个城市,总的情况是,房子很多,风险很大。那么,人均拥有住宅的面积,我们已经感到会是一身冷汗。今天城市人口超过35平米,但也有统计说在40平米左右,把农村人口加上,也差不多24平米。那么,产业现在大量的空置是个现实,新的增量需求在哪儿?

  目前大家能够想到的,或者看到的有两个点。第一、是传统产业互联网化,我个人看法,对空间的需求增量非常有限,大家恐怕不能寄予太多的期望。第二、大众创业。在人人经济这个时代,社会会释放比较大的需求,但是这个需求跟我们做产业园区开发的企业有多大的关系?刚才我看主办方列了十项企业选址的标志性事件,其中前九件基本跟我们做产业园区的企业没直接关系,如果有关系,这个趋势和可能大家如果有比较乐观的判断是相背的。也就是对制造型的企业产能过剩,产业在外迁,对于新的经济,长的比较大的企业,他自己找房子,造房子,这个概率碰到咱们在座的企业不高。中等规模的企业,可能仍然是我们产业园区开发的客户主体。

  刚才听了几位对话嘉宾的观点,众创空间听上去是一个提供商的业务的标的,但是客观上怎么变成一种商业模式,还需要深入研究。也就是在当下的经济环境下,我们还看不出大量的增量需求。而我们的项目现在越来越多,很多城市为了避免城市空心化,要发展产业,也采用产业园区这样的方式,试图推动产业集群发展。所以,很多二三线城市也派生很多产业园区,我刚才简单的看了一下北京周边这一批项目,比较多的还是第一次做产业园区项目。

  如果说,大家对住宅都会有担忧,转而因为土地便宜进入产业园区,我觉得大家一定要小心。我们今天是金融话题,首先现金流控制一定要控制好,我个人的经验,产业园开发作为主要业务的,我们讲财务结构,如果净资产负债率大于70%,非常危险。大家可以自我的评估一下。它很难持续,也许一个项目做的很成功,但是,同样的成功发生的概率要比开发其他项目要低很多。就我做产业园十余年的心得,我不认为产业园区具有全面的可持续性。因为你所在的城市的不同区间,不同地段,他的资源结构不一样。你为谁服务?如果你仔细思考下去,你的主要的服务目标在这个区域内如果不存在,你要硬造一个产业,盖一个房子,把一批人搬到那儿更难道。第二、你在某一个城市,某一个项目上取得成功,很难在一个城市,或者更多的城市简单的复制这个项目。所以,每个城市的选址定位一定要想清楚,你服务的是哪些企业,有没有客户的储备。他们是什么样的需求,无论是他们对环境的需求,低端的需求,还是他所要的建筑产品的需求,什么样的平面,什么样的单体组合,什么样的空间形式?什么样的成本?如果这些问题想不好,我们的空间服务肯定是有问题的。

  我们高总大连软件园,过去在投资性物业的模式下的产业园区,他们非常有经验,本来我是想来问他有没有可能性,我想高总可能也比较关心和思考的也是怎么把收益权打包融资,可能你们的项目算收益最高的,包括清华科技园,相对他们获得的成本低,但是总体说,现在要达到静态收益率8%,普遍是很困难的。但是你要进入资本市场,这是一个门槛,没有这个门槛,你不可能用收益权去融资。这个时候的现金流管理非常重要。

  因此,过去在产业园区的发展中,我们很多企业自身创新的一些模式,比如住宅取得现金流,产业园区做投资性物业,使得它的不动产增值,或者说一定比例的综合,或者说配一部分的商业等等。过去一平方公里,两三平方公里可以做整体布局,今天在像样的城市,根本不可能。所以,在自身项目上,如何有效的控制好你的现金流,我觉得这可能是我们现实最重要的问题。

  在这个地方,有几条路可以走,我跟大家分享一下这方面的一些思考。第一项,可以采取类信托方式。就是你不要去公开的向大众融资,但是你可以向单一投资人融资,保证他的收益的方法取得现金流。加大在产业园的有效的杠杆,使资本得以放大,使得你的现金流得以改善。否则,你很难一个企业同时三五个七八个项目都做投资性物业的时候,原始资本规模并不大,也没有强大的资金来支持的时候,你很难以为继。那么,有些完全寄希望于快销资金回流,我觉得产业园上,如果过去有过一些成功的经验,在当下这种成功的概率不减少。

  所以,做产业园区的开发企业面临的共同问题,我觉得是有效的去地产化。我们可以回顾一下住宅的基本开发逻辑,它是以人口增长和城市化水平为基本目标的,简单的产品分类。现在做户型,也就做十几个户型,香港的基本户型就五个,因为它的地段设计调整决定了户型不可能做那么多。那么,产业园呢?千奇百怪,不同的城市有不同的样子,那么,在这种情况之下,我们肯定不能用住宅的方式做。你也不可能在预售阶段很快把这个区域化完成。

  我做过一个十个项目的简单对照,这是产业园如果是销售性物业模式,大体上区域化速度得12个月,不够均衡。那么,这个水平实际上已经是我们现在住宅一个平均水平。就是你建成以后,在12个月,能把这个房子卖完,这就跟我们前些年可能还没有成功,又基本能实现预售有非常大的区别。未来区域化速度可能还会进一步的放缓。所以,很多公司来找我,就说我房子都封顶了,我深知脚手架都下来了,为什么卖不动?是因为企业的需求是以马上要用为前提,投资是提供很次要的部分。你还没有真正给人家提供可以用的产品,作为资本的方式来运作,这个比例肯定是低的。而且我们今年上半年有一个统计,就是今年购置不动产大型企业,今年明显的会减少,中等企业稳定,小企业增多。

  所以,我刚才觉得咱们讨论众创空间对产业地产是一个很有意思的话题。我的直觉,这应该成为我们未来十年作项目规划中间不可缺少的功能。为什么产业园的第一个价值是人气,创业跟创新这两件事放到一起的时候容易理解上有偏差,严格意义上的有价值的创新,这种企业一定是很了不起的企业,微创新我们目前不讲,有突破性的创新是一件很不容易的事。但是,创业是非常多的类型。刚才我看何先生讲的以色列的案例是值得我们思考的。但是,以色列的创业也好,创新也好,大部分是基于以色列这个国家特点,它做出来的东西都要有全球价值。如果没有全球价值,在那个地方服务那个国家是肯定不行的。但是,中国今天的创业大部分还是服务社群,服务所在的城市,服务实体人口这么大一个市场。从这个意义上,创业的有效的概念要大很多,而这些对空间上的需求,即便是这些空间在不能持续得到政府政策支持的前提下,我觉得咱们做开发园区的企业,也应该自身作为一种特殊的方式,把它作为一种公共配套设施提供给更多的创业者。当然,这里面的经营方式还可以有很多种。

  比如说,你可以用会员制,就是太差的,难以为继的可以淘汰,还是得筛选一批有价值的企业。但是,创造一个好的人流入口,对园区的价值是有长远意义的。刚才讲到,创业大街,对海淀原来图书城那个区域的不动产的建设,我觉得这个可以提供给大家做一个很好的案例,不要静态的看这个是否有收益,有多大收益。当然,从产业看,产业园的服务模式一定要在价值上和你的服务对象建立更加密切的联系,建成趋同的价值,当然股权是一个构架,但肯定不仅仅是这个构架,这可能未来产业园发展中需要深入研究和探讨的,也是我认为的希望所在,谢谢大家!

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