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政策组合拳稳“住房消费” 上半年楼市量价由负转正

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-08
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    上半年,房地产市场在一系列政策组合拳的带动下,逐渐摆脱2014年以来的低迷走势,到二季度楼市开始企稳回暖。专家分析,尽管部分城市库存压力仍然较大、城市间分化加剧、成交冷热不均,但楼市局部回暖的态势已经确立,下半年商品房(资料、团购、论坛)整体销量有望超过上半年。

  政策打出组合拳,“稳定住房消费”是主基调

  2月28日,中国人民银行宣布,自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。今年首次降息虽然对购房者而言月供再度减轻,但一季度全国住宅销售面积和销售额仍双双同比下降近10%,延续了2014年以来的低迷态势。

  今年全国两会后,多部委打出一系列政策组合拳:3月27日,国土部和住建部联合发布新政,提出多种解决方法,从供应端出发,调节市场供求矛盾;3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部和国家税务总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

  此后,央行又分别在5月11日和6月28日两度降息。这意味着,房贷利率和个人住房公积金存贷款利率亦相应下调。

  业内人士认为,年内的三度降息和一系列政策的出台,大大降低了购房成本,提高了刚需和改善性需求人群的购房意愿。

  “330”成分水岭,楼市销售量价开始“转正”

  业界普遍认为,“330新政策”是上半年楼市的分水岭,自此,全国楼市由点及面开始复苏。上半年房地产销售和房价监测数据,印证了市场人士的这一判断。

  成交方面,全国商品房销售额增长率在5月实现“转正”,重点城市楼市明显回暖。国家统计局数据显示,1至5月份,全国商品房销售面积虽同比下降0.2%,但销售额却率先实现“转正”,同比增长3.1%,为2014年2月以来首现正增长。

  国家统计局投资司高级统计师王宝滨说,5月份当月,全国商品房销售快速增长,销售面积9612万平方米,增长15.0%;销售额6670亿元,增长24.3%。1至5月份,40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%,而1至4月份为下降3.6%;销售额增长5.8%,而1至4月份为下降2.0%。

  6月份,易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平方米,环比增长4.3%,同比增长69.3%。连续4个月出现环比增长的态势。其中,北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为399万平方米,环比增长4.0%,同比增长84.3%。深圳尤以环比增长25.5%,同比223.6%的惊人增幅领涨全国。

  随着市场成交量的稳步上升,4月份,70个城市房价止跌反弹,终结了此前11个月环比下跌的态势。并且,自去年5月以来,一线城市房价首次出现全面上涨。

  王宝滨认为,上半年后期全国商品房销售市场回升的主要原因是,房地产调控组合拳效果开始显现,市场预期发生转变。

  局部回暖已确立,下半年成交有望超上半年

  总体而言,上半年全国楼市现回暖趋势,但城市间市场分化还在加剧。库存较高的城市,去化压力依然难解。尽管如此,业内人士认为,楼市局部回暖态势已确立,下半年商品房整体销量有望超过上半年。

  国家统计局数据显示,1至5月份非重点城市商品房销售面积下降1.5%,销售额下降0.2%。

  穆迪投资者服务公司分析认为,由于上半年新开工面积和土地成交总建筑面积持续下降,将减缓住房供应和库存增长。未来,销售额增长亦将缓解三四线城市高库存带来的房价下行压力。

  中原地产首席分析师张大伟等业内人士认为,在一系列利好政策的推动下,改善型购房需求将加快入市,市场价格也将得到提振,下半年部分城市房价止跌反弹的迹象会更加明显。

  随着去库存效果的逐渐体现,以及市场成交情况的好转,房地产市场的重要先行指标之一土地市场6月呈现了上扬态势。

  6月30日,多个城市出现土地竞买热点,北京、武汉等地甚至出现房企抢地现象。武汉同日挂牌出让的3宗地块以61.22亿元的总价出让,且诞生两个新“地王”。北京市的两宗土地成交总金额更高达33.8亿元。

  “地市的火爆说明市场预期发生了逆转,全国房地产市场下半年成交量将明显高于上半年。”易居研究院称。

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