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一线城市房价上行 不排除政策再度收紧

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-07
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  经过“3·30政策”两个多月的发酵,房地产市场确立了回暖态势,一线城市房价全面飞涨,深圳更是创纪录地增长,上海方面的涨幅也创了27个月新高。买房增值又成为人们争相讨论的焦点。对此,业内人士表示,经过2014年的沉寂之后,在房地产政策托市的背景下,需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨,成为全国的领头羊。但值得注意的是,虽然从现阶段来看,房地产市场难以再现2009年疯涨的场景,但如果房价进入常态化的上升通道并持续下去,不排除2016年将再度迎来政策收紧。

  深圳楼市领涨

  日前,国家统计局发布70大中城市房价变动情况显示,虽然70城市仍有部分持续下滑,但一线城市全线上涨,其中,深圳新建商品住宅价格环比上涨6.7%,同比高达7.7%,创下新建商品住宅环比涨幅最高值。

  事实上,在楼市一系列利好政策出台后,从4月下旬开始,深圳楼市大幅升温,开发商纷纷入市,购房者争先购房。5月则延续了4月的市场热潮,自五一小长假起,多个楼盘入市引爆购房现场。五一期间成交量大增,远高于去年同期水平。整个5月开发商推出了7138套一手住宅,购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现,促使新房成交量达到6106套。不少楼盘5月售价有所提升。

  万科6月6日推出了万科云城项目,虽然均价高达5.5万元/平方米,但首日销售率就达到了95%。该公司员工说,“也不知道之后的市场走势如何,趁这波儿势头,赶紧卖。”

  深圳市规划和国土资源委员会数据显示,6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米,首次突破3万元,同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示,今年6月一二手住宅单月合计成交23224套,同比大涨261%,仅次于2009年11月的历史高峰。其中,一手住宅成交7494套,环比增加22.7%,成交面积为76.9万平方米,环比增加26.5%。

  深圳房价已连续数月大涨,5月深圳一手商品住宅共成交6106套,环比上涨50%,同比上涨139.7%;成交面积60.8万平方米,环比上涨50.1%,同比上涨151.1%。成交量的大幅攀升带动价格大幅上涨,5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米,环比上涨8%,同比上涨18.8%。其中,南山涨幅最凶,5月一手商品住宅成交均价达到61398元/平方米,环比上涨35.4%,同比上涨85.7%。

  此外,深圳市房地产信息网数据显示,深圳二手住宅挂牌均价36903元/平方米,环比上涨8%,同比上涨21.8%。

  准备在深圳购房的孙先生,看好了位于香蜜湖的东方玫瑰花园一套130平方米的房子,“3·30新政”之前,业主叫价500万,但现在是“每问一次,就涨一次价”的节奏,业主叫价已经走高到700多万。“现在业主都不诚心卖了,房价涨得这么快,业主也怕卖亏了,或者卖了之后买不到差不多的了。”

  刚刚出手购房的张先生,更是眼睁睁地看着位于深圳南山区的“澳城1618”一套实用面积120平方米的房子从2014年9月开发商卖470万元涨到如今二手业主叫价800多万元。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致,一方面,在3·30等政策的刺激下,房价有了上涨的动力,另一方面的原因是近几个月投资客购房现象火速蔓延,带动深圳楼市大幅成交,房价也随之快速上涨。

  世联地产研究部经理刘文春分析认为,楼市的活跃度取决于市场氛围和政策倾向。深圳是一个市场化的、对政策特别敏感的城市。“3·30新政”出台后,虽然一线城市并没有放开限购,深圳也没有执行二套房首付4成的规定,但依旧给了购房者一个“买入”信号。

  业内人士玉家雄认为,对后市房价上涨的预期,出于“自主+增值”的资产配置的考虑,使得购房者的行为出现聚集效应,集中入市,使得需求暴增。但供应却一时难以跟上,外加深圳土地资源有限,因此无论从短期看,还是从长期看,深圳楼市都处于供不应求的状态,这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。

  北上广紧随其后

  值得注意的是,在深圳楼市领涨的同时,北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。

  6月20日,石景山自住房项目——中海长安雅苑,在售楼处举行首日公开选房,推出1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、9号楼,共计997套房源,销售均价27000元/平方米。截至当天17点25分,997套房源全部售罄。

  统计局数据显示,除深圳以外,5月北京、上海、广州新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨。环比方面,北京上涨1.4%,上海上涨2.6%,广州上涨1.4%;同比来看,北京上涨4.3%,上海上涨2.2%,广州上涨2.3%。其中,上海环比涨幅创27个月新高。

  “以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期,成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。

  除房价外,一线城市成交量也再度达到高点。北京来看,6月北京新房市场继续攀升至高位,全市纯新房成交6517套,环比上涨26.1%,同比上涨85.9%,创2013年10月以来的最高值。二手住宅网签量18576套,创2013年3月以来累计27个月新高。其中,新房成交均价为29828元/平方米,环比上涨3.3%,同比上涨11.4%。

  值得注意的是,受北京市政府机关外迁等消息影响,北京通州区房地产成交量猛增,甚至显现开盘“秒杀”迹象。数据显示,5月,通州房地产销售面积达16.9万平方米,是去年同期的1.9倍,这也是通州房地产销售市场16个月来首次回暖。通州区统计局提供的数据显示,今年1月至5月,通州房地产销售面积达47.2万平方米,同比增长4.6%,销售额达95亿元,同比增长7.5%。其中5月的统计数据尤其引人关注,当月全区房地产销售面积高达16.9万平方米,是去年同期的1.9倍,单月销售额达34亿元,为去年同期的3倍。

  就上海而言,5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%,涨幅创27个月新高,已经达到2013年的涨幅水平。6月20日,端午节小长假的第一天,绿地位于上海张江高科(600895,咨询)的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时,首批240套房源便告售罄。同一天,青浦万达mall楼盘开盘即热销。该项目策划经理郭晓山表示,现阶段商铺已基本销售完毕,预计7月底将推出LOFT项目。而在节前的6月19日,高端住宅复兴珑御开盘短短2个小时内,近80%的房源就已经认购完毕。

  据美联物业全国研究中心统计,6月广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米,环比分别上涨11.35%和14.05%,同比则分别上涨62.72%和56.96%;成交均价为15387元/平方米,环比上涨8.12%。

  新房库存方面,截至6月16日,广州市商品住宅可售套数为7万套,总面积达917.49万平方米。跟5月上旬的库存数据相比,可售套数和总可售面积环比分别下降6.5%。

  张大伟表示,房地产是“买涨不买跌”的市场,在“9·30”“3·30”新政以及后续系列降息影响下,一线楼市二手房市场成交升温,资金开始涌入新房市场后,拉动新房市场的成交量呈现上升趋势。

  德佑链家研究部总监陆骑麟认为,近期中高端市场成交活跃,成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例,6月份以来,上海土地市场非常活跃,中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态,开发企业高价拿地的同时,一方面刺激了周边房源的成交价格,另一方面,高价拿地之后,想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品,产品定价也极有可能成为区域之最,由此促进房价上涨。”

  土地市场再现“地王”

  杨科伟认为,现阶段一线城市热度再起的主要原因一方面是土地稀缺,较三四线城市来说,土地风险性较小。另一方面,在国土部指导下,一线城市加快推地速度,也是造成此轮上涨的主要原因。

  6月,在楼市发力的背景下,土地市场也热了起来。上海再现总价“地王”,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。

  中原地产研究部统计数据显示,截至目前,2015年20大标杆房企集中一二线拿地,合计一二线城市购入土地金额高达1342亿,创造历史最高纪录。其中,一线城市745.89亿元,占比达50.1%,较于2014年的35.6%、2013年的29.5%,2012年的22.8%有大幅提高。

  此前3月下旬,国土部联合住建部发文,要求各地因地制宜,对土地供应要做到“有供有限”。5月17日,国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

  数据显示,已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%。

  “基于国土局‘有供有限’的指导思想,各城市土地供应计划性增强,尤其多数土地消化周期过高的三四线城市纷纷放缓供地节奏。”杨科伟说,在此背景下,一线城市便加快供地速度。

  常态化上涨或引政策再度收紧

  陆骑麟指出,5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%,个人认为上海的房价已进入一个“常态化”的上升通道,到今年年底,上海新房可能会有20%左右的涨幅,一旦真的出现,那么2016年必然会出台新的调控政策。

  据消息称,6月17日,国家发改委司局级领导带队一行抵达上海,专题调研上海楼市的近期反应。“座谈会持续了近4个小时,调研组关注的问题非常全面,涉及短期房地产市场反应,近期楼市政策反应,有无限制和扭曲住房需求,征集房地产市场持续健康发展的建议等。”一位参加发改委调研组座谈会的人士说,座谈会上,调研组比较谨慎,更多的是倾听市场各方对于近期楼市的意见,表态并不多。

  此外,在深圳市场,6月初邮储银行在放松房贷的大环境中逆市选择提高利率。随后的半月内,包括中行、建行、交行等3家国有大行,以及招行、民生、渤海等3家股份制银行也纷纷收紧首套房贷。

  有业内人士指出,5月一线城市楼市的非理性上涨已受到上层关注。现阶段深圳、北京方面不再仅仅是自住需求增加,投资性购房在不断增多。据美联物业全国研究中心统计数据显示,深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著,助力5月成交均价非结构性走高,新房库存显著下降;二手住宅市场成交量、成交价格也稳定上涨。另据中联链家地产统计,近期投资客重返市场势头明显,在深圳二手房成交中,投资客比例已近三成,达到28.1%。而在去年市场低迷期,投资客的比例只占一成。

  不过也有人士提出,一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。

  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制楼市过快上涨。

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